Beschlussvorlage - 0959/2008

Der Wohnungsmarktbericht und das Wohnungsmarktbarometer 2008 werden zur Kenntnis genommen.

 

 

 

Kurzfassung

 

Die Zielsetzung der Wohnungsmarktbeobachtung liegt darin, für alle Beteiligten des Wohnungsmarktes aus Politik, Wirtschaft und Verwaltung möglichst aktuelle und umfassende Informationen vorzuhalten. Grundlage der Wohnungsmarktbeobachtung bildet ein Indikatorensystem, resultierend aus den verschiedensten örtlich relevanten Daten.

 

Der vorliegende Wohnungsmarktbericht 2008 spiegelt die aktuelle Lage des Hagener Wohnungsmarktes wider. Die Wohnungspolitik soll in die Lage versetzt werden, aufgrund der dokumentierten Erkenntnisse Steuerungsmechanismen zu ergreifen.

 

Der Wohnungsmarktbericht wird ergänzt durch das Wohnungsmarktbarometer 2008, das aufgrund einer Befragung der Akteure des Wohnungsmarktes erstellt wurde, wobei es dabei weniger um Fakten als um eine subjektive Einschätzung ging.

 

 

 

Begründung

 

Die Verwaltung übt eine kontinuierliche Wohnungsmarktbeobachtung aus, um Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt rechtzeitig erkennen zu können und die Möglichkeit der Steuerung zu geben. Turnusmäßig wird ein Wohnungsmarktbericht erstellt, mit dem insbesondere die Wohnungspolitik in die Lage versetzt werden soll, ihr Handeln auf die demographisch sowie wirtschaftlich und sozial bedingte Situation auszurichten.

 

Der Wohnungsmarktbericht 2008 spiegelt die aktuelle Lage des Hagener Wohnungsmarktes wider. Grundlage bildet ein Indikatorensystem, das aus den verschiedensten örtlich relevanten Daten resultiert.

 

Folgende Eckpunkte kennzeichnen die derzeitige Situation:

 

Die rückläufige Bevölkerungszahl, die sich Ende 2007 auf 195.850 belief, trägt dazu bei, dass der Hagener Wohnungsmarkt als entspannt angesehen werden kann. Die Versorgung der Hagener Bevölkerung mit Wohnraum ist weitestgehend gesichert.

 

In einem zum Stand 31.12.2006 durchgeführten Haushaltsgenerierungsverfahren ist  für Hagen eine durchschnittliche Haushaltsgröße von 2,1 Personen ermittelt worden. Die häufigste Haushaltsform in Hagen ist der Einpersonenhaushalt mit einem Anteil von 40 %. 2-Personenhaushalte kommen mit einem Anteil von 31 % vor, 3-Personenhaushalte mit 14 % und 4-Personenhaushalte mit 10 %. Haushalte, die mehr als 4 Personen umfassen, sind lediglich mit einem Anteil von 5 % vertreten.

 

Trotz günstiger Baulandpreise war im Jahr 2007 auf dem Hagener Grundstücksmarkt eine zurückgehende Entwicklung festzustellen. Es wurde eine auffallend geringe Anzahl von  Grundstückskaufverträgen für Eigenheimmaßnahmen und für den Geschosswohnungsbau registriert.

Bei der Bodenpreisentwicklung war in den letzten  vier Jahren Stagnation zu beobachten.

Die Stadt Hagen reagiert mit einem abgestimmten Grundstücksprogramm auf die Diskussion um die Fortzüge vieler Hagener in Nachbarkommunen, die bauträgerfreie Grundstücke zu günstigen Konditionen anzubieten haben.

Der rechtsgültige Flächennutzungsplan weist  im Stadtgebiet  noch eine Anzahl nicht genutzter Wohnbauflächen aus.

 

Gering waren im Jahr 2007 die Anzahl fertig gestellter Wohnungen und die der erteilten  Baugenehmigungen. Zurückhaltung war erkennbar bei der Errichtung von Mehrfamilienhäusern. Der Neubau eines Einfamilienhauses ist für viele Hagener  immer noch ein erstrebenswertes Ziel. In 2007 wurde bevorzugt in Boele, Hohenlimburg, Mittelstadt und Eilpe gebaut.

Die Höhe der Hypothekenzinsen ist etwa Mitte der 90-er Jahre auf ein niedriges Niveau zurückgefallen und hat erst seit Ende 2005 einen leichten Anstieg erfahren.

 

Die durchschnittlichen Gesamtbaukosten für geförderte Wohnungen und Eigenheime in Hagen lagen 2007 im regionalen Vergleich recht niedrig, so dass Bauwillige nicht aus finanziellen Gründen in Umlandgemeinden ausweichen mussten. Dabei waren jedoch auch deutliche Unterschiede zwischen verschiedenen Investoren zu erkennen.

 

Der Sozialwohnungsbestand unterliegt einem kontinuierlichen Schrumpfungsprozess. Planmäßige Tilgung und vorzeitige Rückzahlung der öffentlichen Mittel haben dazu geführt, dass von 1991 bis 2007 ein Rückgang des Bestandes um 59 % eingetreten ist. Die rückläufige Tendenz wird nach den heutigen Erkenntnissen anhalten. Diese Entwicklung darf nicht darüber hinwegtäuschen, dass auch künftig der öffentlich geförderte Wohnungsbau mit erschwinglichen Mieten und entsprechenden Ausstattungsmerkmalen, insbesondere Barrierefreiheit, notwendig ist, um vorrangig die Gruppen mit Wohnraum versorgen zu können, die besonderer Unterstützung bedürfen. Hier sind z.B. Ältere, Familien mit Kindern, Geringverdienende bzw. Menschen mit Sozialleistungsbezug und behinderte Menschen zu nennen. Die Eigentümer der öffentlich geförderten Objekte sind gefordert, aufwertende Investitionsmaßnahmen durchzuführen, um Ausstattung und Wohnumfeld zu verbessern. Nur so kann verhindert werden, dass in den aufgrund ihrer Lage und Beschaffenheit weniger nachgefragten Beständen Leerstände entstehen.

 

Das Instrument der Mieterprivatisierung, bei dem durch Verkäufe bisherige Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt werden,  ist in Hagen bisher eher moderat umgesetzt worden.

 

Der Wohnungsbestand in Hagen hat sich in dem Zeitraum von 1997 bis 2007 um 3,5 % erhöht.  Die Tendenz zu kleineren Haushalten ist  bereits seit Beginn der 90-er Jahre festzustellen.  Geht man jedoch von einem Verlust von rd. 20.000 Einwohnern aus, der zwischen 1990 und 2007 eingetreten ist, ist die Entwicklung einer zunehmenden Leerstandsproblematik die unvermeidbare Folge.

 

Auch bei einem entspannten Wohnungsmarkt in Hagen, der Mieter  in die Lage versetzt, ihre Wohnansprüche leichter zu realisieren als noch vor 10 bis 15 Jahren, 

muss im Blick behalten werden, dass weiterhin wohnungssuchende Haushalte bemüht sind, ihre Wohnvorstellungen durch die Anmietung von preiswertem Wohnraum umzusetzen. Vielfach sind die Mieter hierbei auf Beratung und Unterstützung durch die Kommune und die Anbieter von Wohnungen angewiesen.

 

 

Der Wohnungsmarkt wird durch verschiedene Nachfrageindikatoren bestimmt. Hierzu gehört z.B. die Einkommenssituation der Nachfrager. Wenngleich sich auch die durchschnittliche Einkommenssituation der  Hagener in der Zeit von 2000 bis 2005 verbessert hat,  besteht die Vermutung, dass nach diesem Zeitraum eher eine Verschlechterung eingetreten ist.

An der innerstädtischen Umzugshäufigkeit kann abgelesen werden, ob der Wohnungsmarkt sich eher angespannt oder entspannt darstellt. Mit einer seit 1999 festzustellenden jährlichen Umzugshäufigkeit in der Spanne zwischen 80 und 90 pro 1000 Einwohner ist ein Anhaltspunkt für einen entspannten Wohnungsmarkt gegeben.

Im Jahr 2007 wurden im Ressort Wohnen 1.694 wohnungssuchende Haushalte im Hinblick auf geförderte Wohnungen registriert. Hier war insbesondere das Ressort Wohnen gefordert, dem in erster Linie aus Älteren, Familien mit Kindern, Geringverdienenden bzw. Menschen mit Sozialleistungsbezug zusammengesetzten Personenkreis Hilfestellung zu leisten. In naher Zukunft ist diesbezüglich hier keine andere Tendenz zu erwarten.

Moderate Steigerungsraten bei den Mieten sprechen ebenfalls für eine entspannte Lage auf dem Wohnungsmarkt.

 

In der Möglichkeit der Eigentumsförderung liegt für einen Teil des interessierten Personenkreises ein Weg, den Wunsch nach Wohneigentum zu befriedigen. Eigentumsförderungen wurden im Jahr 2007 zum überwiegenden Teil für Migrantenhaushalte gewährt. In dem Wunsch nach Eigentumsbildung ist ein deutliches Signal für Integrationsbereitschaft und Bindung an die Stadt Hagen zu sehen.

 

Die demographische Entwicklung geht einher mit der Zunahme des Anteils älterer Menschen. Die Folge ist, dass die Nachfrage nach angemessenen seniorengerechten und barrierefrei gestalteten Wohnformen wächst. Ein wichtiger Aspekt ist auch das „Wohnen mit Versorgungssicherheit“. Da von einem nicht gedeckten Bedarf ausgegangen werden muss, sind weiterhin entsprechende Konzepte zu entwickeln.

 

 

Um die Stimmungslage auf dem Hagener Wohnungsmarkt wiedergeben zu können, wurden rd. 50 Akteure des lokalen Wohnungsgeschehens befragt und um ihre Einschätzung gebeten. Die Ergebnisse spiegeln jeweils die individuelle Sichtweise der Befragten wider.

 

Folgende Tendenzen zeichneten sich ab:

 

Die künftige Entwicklung des Wohnungsmarktes wird nach Einschätzung der Akteure von einem Überangebot an Eigentumswohnungen und im Mietwohnungsbereich geprägt sein. Lediglich bei Eigenheimen wird von einer unveränderten Nachfrage ausgegangen.

 

Das aktuelle und künftige Investitionsklima wird in fast allen Segmenten des Wohnungsmarktes als schlecht prognostiziert. Als einzige Ausnahme werden die energetischen Bestandsmaßnahmen gesehen. Steigende Energiekosten und die Möglichkeit, Fördermittel in Anspruch nehmen zu können, stellen nach Meinung der Befragten einen Anreiz dar, energetische Maßnahmen am Gebäudebestand vorzunehmen.

 

Die Mehrzahl derjenigen, die geantwortet haben, erkennt eine große Nachfrage nach energetisch saniertem Wohnraum in allen Mietpreiskategorien und nach seniorengerechten Wohnungen.

 

Die größte Nachfrage nach energetisch sanierten Objekten bezieht sich bei Eigenheimen als auch bei Eigentumswohnungen auf die mittlere Preiskategorie.

 

Baulandkosten und Einkommensentwicklung der Nachfrager werden von den Akteuren als größtes Investitionshemmnis für die Eigentumsbildung gesehen.

 

Probleme am Mietwohnungsmarkt werden in den steigenden Nebenkosten und in einer fortschreitenden Leerstandsproblematik gesehen.

 

Finanzielle Auswirkungen

 

x	Es entstehen keine finanziellen und personellen Auswirkungen