Beschlussvorlage - 0089/2008

1. Die Machbarkeitsanalyse zur Ansiedlung eines Factory-Outlet-Centers in Hagen-Westerbauer wird zur Kenntnis genommen.
2. Die Verwaltung wird beauftragt mit der Landesregierung zu klären, ob die Einleitung eines  Zielabweichungsverfahrens zur Realisierung des Planvorhabens auf dem Brandt-Gelände grundsätzlich Chancen auf Erfolg hat.

 

Kurzfassung

 

Die Realisierung eines geplanten Factory-Outlet-Centers (FOC ) in Hagen Westerbauer ist neben den standort- und konzeptbezogenen Kriterien maßgeblich abhängig von den landesplanerischen Rahmenbedingungen.

 

Die mit Beschluss des STEA beauftragte Machbarkeitsstudie der GMA liegt nun vor.

Im Bezug auf die planungsrechtlichen Rahmenbedingungen werden dem Projekt eingeschränkte Realisierungschancen attestiert.

Drei Vorgehensweisen einer möglichen planungsrechtlichen Umsetzung stehen zur Diskussion.

 

 

Begründung

 

 

1. Anlass

 

In Hagen-Westerbauer ist im Bereich der ehemaligen Produktionsstätte der Fa. Brandt die Errichtung eines Factory-Outlet-Centers (FOC) mit voraussichtlich ca. 14.000qm Verkaufsfläche geplant. In der aktuellen Diskussion sind derzeit die Planungen des niederländischen Investors Stable International, auf dem Gelände der ehemaligen Zwiebackfabrik gemeinsam mit dem neuen Eigentümer, der Freiherr von Maydell GmbH, ein Factory-Outlet-Center zu realisieren. Die Fläche des ehemaligen Betriebes liegt seit Jahren brach, ein Teil der Gebäude steht unter Denkmalschutz.

 

Gemäß der neuen gesetzlichen Bestimmungen kann ein solches Projekt nur im regionalen Konsens realisiert werden. Unter Berücksichtigung dieser Gesetzgebung und des bestehenden regionalen, bzw. in der Erarbeitung befindlichen kommunalen Einzelhandelskonzeptes wurde vereinbart, zunächst die grundsätzliche Machbarkeit des Vorhabens am Planstandort zu untersuchen, bevor im Anschluss daran die zu betroffenen Umlandkommunen zu untersuchen sind. Dieses Verfahren wurde im AK Regionales Einzelhandelskonzept und im AK Regionale Kooperation ausdrücklich begrüßt.

 

Der Stadtentwicklungsausschuss hat am 9.1.08 die Vergabe einer Machbarkeitsstudie durch die GMA Köln beschlossen. Auftrag war, die Realisierungschancen unter Berücksichtigung der standort- und konzeptbezogenen sowie der rechtlichen Kriterien zu untersuchen und zu bewerten.

Das Ergebnis der Machbarkeitsanalyse liegt nun vor und ist Bestandteil der Vorlage (s. Anlage)

 

Die Untersuchung wurde begleitet von einer Arbeitsgruppe, der neben dem Fachbereich 61/2, der WFG und OB/A auch Vertreter der SIHK, des Einzelhandelsverbandes, der Bezirksregierung und des Projektentwicklers angehören.

 

2. Methodisches Vorgehen

Die Untersuchung erfolgt unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Betriebstyps Factory-Outlet-Center. Es wurden folgende Aspekte untersucht:

 

·        Einzugsgebiet und Kaufkraftberechnung

·        Abgrenzung des Untersuchungsraumes

·        Qualitative Aspekte der Wettbewerbssituation

·        Bewertung im Rahmen der Machbarkeitsanalyse

 

Aufgrund der Tatsache, dass das Zentrum der Stadt Gevelsberg näher am Planstandort liegt als die Hagener City und voraussichtlich mit am stärksten von potenziellen Kaufkraftabflüssen betroffen sein wird, wurde beschlossen, Gevelsberg bereits in die Machbarkeitsanalyse einzubeziehen.

 

 

3. Einschätzung der Realisierungschancen

Die konzeptbezogenen Kriterien wurden relativ positiv bewertet. Einschränkungen ergaben sich vor allem im Bereich der Verkehrsanbindung und fehlender touristischer Prägung der Region.

 

Im Bezug auf die Wettbewerbssituation schätzt die GMA die Risiken derzeit für die Hagener City als nicht zu hoch ein. Die Risiken beziehen sich allerdings auf die Sortimentsüberschneidungen und sind somit abhängig vom konkreten Markenbesatz des FOC, der zurzeit noch nicht bekannt ist.

 

Nach Auswertung der planungsrechtlichen Rahmenbedingungen werden dem Projekt eingeschränkte Realisierungschancen attestiert. Sie sind derzeit die grundsätzliche Hürde für die Ansiedlung eines Factory-Outlet-Centers.

 

 

4. Weiteres Vorgehen / Rechtslage

Die Schaffung von Baurecht für ein FOC am Standort Westerbauer setzt nach den Vorgaben des Landesplanungsrechts grundsätzlich voraus, dass der Standort als „zentraler Versorgungsbereich“ ausgewiesen wird. In Frage kommt dabei nur eine Ausweisung als „Hauptzentrum“, da der Einzugsbereich eines FOC’ s über einen Stadtteil hinaus reicht. Die Ausweisung als Hauptzentrum setzt wiederum voraus, dass die Stadt den Willen hat, einen „neuen Innenstadtkern“ mit allen zentrentypischen Nutzungen dort anzusiedeln.

 

Alternativ kann eine Abweichung von den landesplanerischen Vorgaben genehmigt werden im Rahmen eines Zielabweichungsverfahrens. In diesem Fall ist die Ausweisung als zentraler Versorgungsbereich nicht notwendig. Schließlich erlaubt das Landesplanungsrecht selbst die Abweichung, wenn benachbarte kommunale Partner in ein Regionales Einzelhandelskonzept eingebunden werden, ein regionaler Konsens erzielt wird und der Regionalrat der Abweichung zustimmt.

 

 

5. Vorgehensvarianten

 

Variante 1: „Reine Bauleitplanung“

 

Die Stadt weist den Standort als zentralen Versorgungsbereich in Form eines Hauptzentrums aus.

 

Voraussetzung:

Die Stadt strebt langfristig die Schaffung eines echten neuen Hauptzentrums an und kann dies durch entsprechende Konzepte belegen.

 

Rechtliche Einschätzung:

Es bestehen Mitwirkungsrechte von Nachbargemeinden und Landesplanungsbehörden im Bauleitplan- und Raumordnungsverfahren. Die letzte Entscheidung liegt hingegen bei der Stadt.

 

 

Variante 2. „Zielabweichungsverfahren“

 

Die Stadt verzichtet auf die Ausweisung eines Hauptzentrums. Die Abweichung vom landesplanerischen Ziel in § 24a LEPro wird durch die Zielabweichungsentscheidung gestattet.

 

Voraussetzung:

Die Entscheidung über die Zielabweichung wird von der Landesregierung getroffen. Es ist daher in Erfahrung zu bringen, wie die zuständigen Stellen hierzu stehen. In rechtlicher Hinsicht ist der Nachweis, dass es sich bei dem Vorhaben um einen Sonderfall handelt („Atypik“), notwendig.

 

Rechtliche Einschätzung:

Aufgrund der politischen Prägung des Zielabweichungsverfahrens sollte im Vorfeld das Gespräch mit den zuständigen Stellen gesucht werden.

 

 

Variante 3: „Regionales Einzelhandelskonzept“

Die Brandt-Werke werden im Regionalen Einzelhandelskonzept (REHK) als Standort für ein FOC ausgewiesen. Der Regionalrat muss zustimmen.

 

Voraussetzung:

Das REHK muss in Zusammenarbeit mit den anderen Partnern des REHK gemäß den detaillierten Vorgaben des § 24a Abs. 6 LEPro geändert werden. Alternativ könnte mit zwei kommunalen Partnern (Kreisfreie Städte oder Kreise) ein eigenständiges REHK aufgestellt werden. In jedem Fall müsste der Regionalrat zustimmen.

 

Rechtliche Einschätzung:

Eine Änderung des gegenwärtigen REHK ist rechtlich davon abhängig, inwieweit die übrigen Partner zustimmen. Das gleiche gilt für die Zustimmung des Regionalrates. Ob die Partner des REHK und der Regionalrat gewonnen werden können, ist eine politische Frage. Entsprechendes gilt für die Aufstellung eines eigenständigen REHK’s mit zwei kommunalen Partnern.

 

Einschätzung der Verwaltung:

Vor dem Hintergrund der bestätigten Zielsetzungen im Rahmen der Fortschreibung des REHK und der laufenden Diskussion zu aktuellen Planungsvorhaben mit vergleichbaren Dimensionen in einigen beteiligten Kommunen werden die Chancen für einen regionalen Konsens als äußerst gering eingeschätzt. Die Haltung der Bezirksregierung und der SIHK scheint  dies zu bestätigen.

 

 

Die Aussagen der Machbarkeitsanalyse wurden dem begleitenden Arbeitskreis im Dezember 2007 vorgestellt und die planungsrechtliche Situation erläutert.

Der nächste Schritt ist nun die Entscheidung welchen rechtlichen Weg man beschreiten will.