Beschlussvorlage - 0175/2007

Die Beschlussfassung erfolgt gemäß dem Ergebnis der Beratung

Mit seinem Bürgerantrag vom 15.02.2007 bittet der Antragsteller den Ausschuss für Beschwerden, Anregungen, Bürgerdienste und Ordnungspartnerschaften darum, einen Sachverhalt zu klären, bei dem gegen ihn wegen eines Verstoßes gegen das Wohnungsbindungsgesetz von der Stadt Hagen als Sanktionsmaßnahme erhebliche Geldleistungen gefordert werden.

Der Antragsteller schildert in seinem Bürgerantrag vom 15.02.2007 den Sachverhalt wie folgt:

 

Am 26.01.2002 habe seine Bauträger- und Verwaltungsgesellschaft eine Wohnung im Hause Klippchen 1, 58093 Hagen, vermietet, die aufgrund der öffentlichen Förderung dem Wohnungsbindungsgesetz unterliege. Der alleinstehende Wohnungsmieter habe zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bezüglich der Höhe seines Einkommens die Voraussetzungen, unter denen die Wohnung vermietet werden durfte, erfüllt. Nach dem Einzug dieses Mieters am 01.12.2002 sei dessen Freundin in die Wohnung zugezogen, ohne dass der Mieter dies bekannt gegeben hätte. Über den Zuzug dieser weiteren Person sei die Bauträger- und Verwaltungsgesellschaft erst durch eine am 28.01.2003 durchgeführte Prüfung der für Wohnraumbelegung zuständigen Dienststelle im Ressort Wohnen der Stadt Hagen in Kenntnis gesetzt worden. Die Stadt Hagen habe in ihrem diesbezüglichen Schreiben nicht auf die möglichen Folgen dieser Vermietung aufmerksam gemacht, ansonsten wäre bereits zu diesem Zeitpunkt das Mietverhältnis beendet worden. So aber sei die Freundin des Mieters nachträglich in den Mietvertrag aufgenommen worden. Mit Schreiben vom 02.03.2004 sei von der Stadt Hagen mitgeteilt worden, dass durch die Anrechnung des Einkommens der neuen Mieterin die Einkommensgrenze nach dem Wohnungsbindungsgesetz weit überschritten sei und somit keine Wohnberechtigung bestehe. Der Leistungsbescheid, mit dem für die Zeit der Fehlbelegung eine Geldleistung in Höhe von 5875,-€ gefordert wurde, sei jedoch erst am 12.07.2005 ergangen. Nachdem ein Widerspruch gegen diesen Bescheid erfolglos geblieben sei, habe es ein verwaltungsgerichtliches Verfahren gegeben, in dem am 06.12.2006 das Urteil gesprochen worden sei. Das Verwaltungsgericht habe zu Gunsten der Stadt Hagen entschieden und die Forderung der Geldleistung für rechtens erklärt.

 

Die Mieterin der Wohnung habe Ende Oktober 2006 einen Antrag auf Erteilung eines Wohnberechtigungsscheins gestellt. Aus der Einkommenserklärung sei ersichtlich gewesen, dass sie trotz erheblicher Fahrtkosten zwischen Wohnung und Arbeitsstelle keine erhöhten Werbungskosten geltend gemacht hatte. Aufgrund dieser Erkenntnis sei die Einkommenserklärung unter Berücksichtigung dieser Werbungskosten korrigiert worden. Im Ergebnis habe dies dazu geführt, dass die Einkommensgrenze für den Wohnberechtigungsschein erheblich unterschritten wurde und somit eine Wohnberechtigung nachgewiesen werden konnte. Die nicht genehmigte Nutzungsüberlassung sei daher von der Stadt Hagen mit Bescheid vom 13.12.2006 aufgehoben worden.

 

Der Ausschuss für Beschwerde, Anregungen, Bürgerdienst und Ordnungspartnerschaften wird darum gebeten, in dieser Sache tätig zu werden, den Fall zu überprüfen und aus Billigkeitsgründen die Strafe zu erlassen bzw. zu reduzieren.

 

Zwar unterstellt der Antragsteller der Verwaltung rechtmäßiges Handeln, hält aber die Höhe der für seine Firma errechneten Verwaltungsstrafe in Höhe von 5875,- € (47 Monatsraten á 125 € ) auf keinen Fall für angemessen. Dieser Tenor sei mit Schreiben vom 18.12.2006 (siehe Anlage) auch der zuständigen Dienststelle mitgeteilt worden.

 

Der Antragsteller führt zur Begründung seines Antrags folgendes an:

 

a)      Es habe nachträglich (nach dem Urteil des Verwaltungsgerichtes vom 06.12.2006) glaubhaft und schlüssig nachgewiesen werden können, dass die von den Mietern erstellte Einkommensangabe (Überschreitung um 22%), die zum Leistungsbescheid vom 12.07.2006 führte, im Nachhinein sachlich unrichtig dargestellt war. Die nachträglich aufgrund neuer Fakten berechnete Einkommenshöhe habe von Mietbeginn an eine Wohnberechtigung für diese Wohnung ermöglicht.

 

b)      Zwischen der Feststellung der Fehlbelegung und der Berechnung der Höhe der Sanktion habe ein für das Unternehmen unzumutbar langer Zeitraum von 18 Monaten gelegen, in dem die Verwaltung untätig geblieben sei. Diese Zeitdauer sei in die Berechnung der Höhe der Sanktion einbezogen worden. Für die Höhe der Sanktion sei somit die zuständige Dienststelle mit verantwortlich. Dass eine Fachkraft fehlte, könne der Firma nicht zugerechnet werden, zumal die Aussage vor dem Verwaltungsgericht, Ursache der Nichtbearbeitung sei die krankheitsbedingte Nichtbesetzung der Stelle eines Sanktionsmitarbeiters gewesen, in Zweifel gezogen werden müsse.

 

c)      Die Höhe der Berechnungsgrundlage für die Geldleistung (2,50 € /qm) sei nicht schlüssig begründet.

 

Unter Berücksichtigung dieser Punkte bittet der Antragsteller um Hilfestellung und Korrektur des Bescheides.

 

Die Verwaltung nimmt zu dem vorliegenden Bürgerantrag wie folgt Stellung:

 

1.    Sachverhalt

 

Das Objekt Klippchen 1 wurde mit Darlehen aus öffentlichen Haushalten des Landes NRW gefördert und unterliegt der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ und damit den Belegungs- und Mietpreisbindungen des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) . Wegen einer vorzeitigen Rückzahlung der Mittel im Jahre 2005 gelten die Bindungsverpflichtungen für dieses Objekt nur noch bis zum Ablauf der 10jährigen Nachwirkungsfrist, also bis Ende 2015.

 

Im Rahmen der gesetzlich vorgeschriebenen Bestands-, Besetzungs- und Mietenkontrolle geförderter Wohnungen wurde am 05.02.2003 durch die zuständige Dienststelle festgestellt, dass die Wohnung im 2. OG links ab dem 01.12.2002 einer aus zwei Personen bestehenden Lebensgemeinschaft zur Nutzung überlassen wurde, obwohl diese nicht im Besitz einer Bezugsgenehmigung nach § 27 Abs. 1 Wohnungsbauförderungsgesetz in Verbindung mit § 4 Abs. 2 Wohnungsbindungsgesetz (Wohnberechtigungsbescheinigung) war. Diese ungenehmigte Nutzungsüberlassung wird durch den am 26.09.2002 abgeschlossenen Mietvertrag belegt, aus dem die gemeinsame Vermietung an die Lebensgemeinschaft hervorgeht.

 

Am 04.04.2003 wurde der Verfügungsberechtigte über das Objekt, die Dipl.Ing. E.Sommer Bauträger- und Verwaltungsgesellschaft mbH, aufgefordert, die ordnungsgemäße Nutzung der Wohnung herbeizuführen.

 

Am 26.05.2003 beantragten die Mieter die nachträgliche Erteilung eines Wohnberechtigungsscheines. Dieser Antrag musste mit bestandskräftigem Bescheid vom 02.03.2004 abgelehnt werden, da das Einkommen zum Zeitpunkt des Wohnungsbezuges erheblich (22,85 %) über der maßgeblichen Einkommensgrenze lag und die Antragsteller zudem nicht dem Personenkreis „Aussiedler“ angehörten, für den die Wohnung zweckgebunden war.

 

Da der Belegungsverstoß weiter fortgesetzt wurde, musste am 09.03.2004 ein Anhörungsverfahren gegen den Verfügungsberechtigten eingeleitet werden. Mit Schreiben unter dem Datum 17.06.2003 (Eingang 25.05.2004) wurde seitens des Verfügungsberechtigten der Verstoß eingeräumt und gleichzeitig versucht, die Erteilung einer Nutzungsgenehmigung mit der Begründung zu erreichen, dass eine Wohnung im Nachbarhaus Klippchen 3 a, die nicht für den Personenkreis „Aussiedler“ zweckgebunden ist, gleichwohl einer Aussiedlerfamilie zur Nutzung überlassen wurde.

 

Mit Schreiben vom 02.06.2004 wurde der Verfügungsberechtigte darüber informiert, dass eine Nutzungsgenehmigung jedoch allein wegen der erheblichen Überschreitung der Einkommensgrenze nicht erteilt werden könne und in der gesetzlich vorgegebenen Folge nunmehr Geldleistungen nach dem WoFG/WoBindG festzusetzen seien.

 

Dies geschah dann mit Bescheid vom 12.07.2005, mit dem Geldleistungen in Höhe von monatlich 125,00 € (= 2,50 € pro m²) für die Zeit der ungenehmigten Nutzungsüberlassung ab dem 01.01.2003 (Anlage 1 a) festgesetzt wurden. Gegen diesen Bescheid legte Herr Sommer über seine anwaltliche Vertretung am 03.08.2005 fristgerecht Widerspruch ein; die Widerspruchsbegründung wurde am 27.09.2005 nachgereicht. Da dem Widerspruch seitens der Stadt Hagen nicht abgeholfen werden konnte, wurde der Vorgang am 23.11.2005 der Bezirksregierung Arnsberg zur Entscheidung vorgelegt. Diese wies den Widerspruch mit Bescheid vom 11.01.2006 als unbegründet zurück.

 

Der Widerspruchsbescheid wurde daraufhin mit Klage vom 30.01.2006 beim Verwaltungsgericht Arnsberg angefochten. Mit Urteil vom 10.11.2006 (ausgefertigt Ende Nov. 2006) wurde die Klage durch das Verwaltungsgericht als unbegründet abgewiesen (siehe Anlage ).

 

Am 21.12.2006 hat der im Auftrag der Sommer Bauträger- und Verwaltungsgesellschaft mbH handelnde Mitarbeiter (Herr Glörfeld) das Ressort Wohnen persönlich aufgesucht und das Schreiben vom 18.12.2006 vorgelegt. Darin wird geltend gemacht, dass bei der (nachträglichen) Einkommensprüfung zur Erteilung des Wohnberechtigungsscheines durch die Mieter möglicherweise unvollständige Angaben zum erzielten Einkommen gemacht wurden.

 

In dem sich anschließenden Gespräch wurde Herr Glörfeld darauf hingewiesen, dass die Stadt Hagen nicht mehr „Herr des Verwaltungsverfahrens“ sei. Entsprechend der Rechtsmittelbelehrung im Urteil wurde er darauf hingewiesen, dass etwaige erhebliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des Urteils gegenüber dem Verwaltungsgericht mit einem Antrag auf Zulassung der Berufung geltend zu machen seien. Da das Urteil zu diesem Zeitpunkt noch nicht  rechtskräftig war, wäre hierzu auch noch ausreichend Zeit gewesen.

 

Trotz dieses Hinweises wurde mit Schreiben vom 03.01.2007 durch Herrn Sommer die (weitere) Aussetzung des Verfahrens und eine „Berücksichtigung der inzwischen neu vorliegenden Erkenntnisse“ gegenüber der Stadt Hagen begehrt. Ein Berufungsantrag beim Verwaltungsgericht wurde, wie sich im Nachhinein herausstellte, jedoch nicht gestellt. Laut Mitteilung des Gerichts ist das Urteil am 09.01.2007 rechtskräftig geworden.

 

Dass damit auch der angefochtene Bescheid in Form des Widerspruchsbescheids unanfechtbar und vollziehbar geworden ist, wurde Herrn Sommer im Schreiben vom 06.02.2007 mitgeteilt. Um jeden rechtlichen Zweifel auszuschließen, wurde vor Übersendung dieser Mitteilung sowohl die Meinung des städtischen Rechtsamtes eingeholt, als auch die Wohnungsbauförderungsanstalt um eine Beurteilung des Verfahrens aus ihrer Sicht als Darlehensgeberin gebeten. In beiden Stellungnahmen wird die Rechtsauffassung der Fachdienststelle bestätigt.

 

Mit Datum vom 13.12.2006 wurde der Bescheid über die Festsetzung der Geldleistungen rückwirkend ab dem 01.08.2006 aufgehoben (siehe Anlage), da die Wohnung aufgrund der Trennung der Lebensgemeinschaft zum 31.07.2006 gekündigt und geräumt wurde und der Belegungsverstoß somit entfallen war.

 

2.     Zu den einzelnen Begründungspunkten des Beschwerdeschreibens

 

Zu Punkt 1a):

 

Die bestimmungswidrige Verwendung der Wohnung endete mit der Kündigung und Räumung der Wohnung durch den Mieter. Im Rahmen der sich anschließenden Wiederbelegung der Wohnung bewarb sich seine ehemalige Lebensgefährtin darum, die Wohnung zukünftig allein (weiter) nutzen zu können. Für dieses neue Nutzungsverhältnis wurde eine Einkommensprüfung zum 21.11.2006 durchgeführt. Da dass aktuelle Einkommen der Bewerberin die Einkommensgrenze nicht überschritt, konnte die neue Nutzungsüberlassung mit Wirkung für die Zukunft erteilt werden.

 

Im Rahmen dieses Antrages machte die Antragstellerin geltend, dass für das Kalenderjahr 2005 steuerlich anerkannte, erhöhte Werbungskosten zu berücksichtigen waren. Ob diese erhöhten Werbungskosten bereits zum Zeitpunkt der Nutzungsüberlassung an die Lebensgemeinschaft zum 01.12.2002 vorlagen, ist der Fachdienststelle nicht bekannt. Bei den damaligen Einkommenserklärungen der Lebensgemeinschaft wurden trotz Abfrage im Vordruck keine erhöhten Werbungskosten geltend gemacht. Rückwirkend können diese in keinem Fall geltend gemacht werden, da das Antragsverfahren auf nachträgliche Erteilung eines Wohnberechtigungsscheines bestandskräftig abgeschlossen ist. Im Übrigen könnte der Lebensgemeinschaft ein Wohnberechtigungsschein für den fraglichen Zeitraum nicht mehr erteilt werden, da das damalige Mietverhältnis nicht mehr besteht und ein Wohnberechtigungsschein nach den bindungsrechtlichen Vorschriften immer nur mit Wirkung für die Zukunft und nicht für die Vergangenheit erteilt werden kann. Es ist darauf hinzuweisen, dass die Bauträger- und Verwaltungsgesellschaft E. Sommer diesen Punkt zwar bereits mehrfach vorgebracht hat, diesen jedoch weder belegt noch dazu verwendet hat, das Urteil des Verwaltungsgerichts im Berufungswege überprüfen zu lassen. Dies wäre zeitlich durchaus möglich gewesen. 

 

Zu Punkt 1b):

 

Maßgebend für die Dauer der Erhebung von Geldleistungen ist der Zeitraum der nicht ordnungsgemäßen Belegung; im vorliegenden Fall der Zeitraum vom 01.12.2002 bis zum 31.07.2006.

 

Sinn und Zweck der Geldleistungen ist es, einen Schadensausgleich herbeizuführen. Der Schaden besteht darin, dass eine Sozialwohnung durch einen Haushalt genutzt wird, der nicht über einen Wohnberechtigungsschein verfügt, während gleichzeitig wohnberechtigte Wohnungssuchende nicht in den Genuss einer geförderten Wohnung kommen können.

 

Die Einhaltung dieser Bindungsverpflichtungen obliegt allein dem Verfügungsberechtigten bzw. seinem Beauftragten. Ein Verfügungsberechtigter kann aufgrund eines längeren Zeitraumes bis zur Erteilung des Geldleistungsbescheides nicht davon ausgehen, dass Geldleistungen gegen ihn nicht festgesetzt werden. Die Verpflichtung, die Einhaltung der Zweckbestimmung öffentlich geförderter Wohnungen zu überwachen und gegen festgestellte Verstöße zügig einzuschreiten, ist keine Verpflichtung, die der zuständigen Stelle im Interesse des Verfügungsberechtigten auferlegt ist. Der Verfügungsberechtigte trägt das Risiko einer ordnungsgemäßen behördlichen Überwachung der Wohnungsbindung grundsätzlich selbst; die Behörde hat auch nicht etwa eine unmittelbar gegenüber dem Verfügungsberechtigten bestehende Verantwortlichkeit, den durch seine gesetzwidrige Handlung herbeigeführten Schaden in dessen Interesse möglichst gering zu halten. Entgegen der Darstellung von Herrn Sommer war diesem bereits frühzeitig bekannt, dass ein Verstoß vorliegt und dass Verstöße gegen das Wohnungsbindungsrecht geahndet werden.

 

Tatsache ist, dass der Verfügungsberechtigte in diesem Fall zu keinem Zeitpunkt Maßnahmen ergriffen hat, die bestimmungswidrige Verwendung der Wohnung - ggf. durch eine Kündigung - zu beseitigen. Das Mietverhältnis mit der Lebensgemeinschaft wurde sowohl nach Ablehnung des Wohnberechtigungsscheins als auch nach Erteilung des Geldleistungsbescheides unbeirrt fortgesetzt. Das die ungenehmigte Nutzung der Wohnung damit weiter Bestand hatte und auch die Geldleistungen weiter zu fordern waren, wurde offensichtlich billigend in Kauf genommen. Von daher bewirkt die Tatsache, dass der Geldleistungsbescheid erst mit einer zeitlichen Verzögerung erlassen wurde, keine Nachteile für den Verfügungsberechtigten. Selbst wenn der Bescheid früher erteilt worden wäre, hätte sich keine Änderung in der Höhe ergeben, da, wie oben ausgeführt -  der Verstoßzeitraum für die Festsetzung maßgebend ist.

 

Ebenso ist auszuschließen, dass der Anspruch der Stadt Hagen verjährt oder verwirkt sein könnte (so Urteil VG Arnsberg, Seite 11, letzter Absatz).

 

Zu Punkt 1c):

 

Die Höhe der Geldleistungen beläuft sich nach § 33 Abs. 1 Wohnungsbauförderungsgesetz in Verbindung mit § 25 Abs. 1 Wohnungsbindungsgesetz auf bis zu 5,00 € pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich. Das Ermessen der Verwaltung wird hierzu gebunden durch die Verwaltungsvorschriften zum Wohnungsbindungsgesetz. Aus Gründen der Gleichbehandlung legen die Verwaltungsvorschriften fest, dass bei einer Nutzungsüberlassung ohne Wohnberechtigungsschein eine Geldleistung in Höhe von 2,50 € regelmäßig festzusetzen ist. Gründe zur Minderung dieses Betrages – z.B. aus Billigkeitsgründen – wurden zum Zeitpunkt der Festsetzung nicht vorgetragen bzw. waren auch nicht ersichtlich.

 

Zur allgemeinen Information wird darauf hingewiesen, dass die Bestands-, Besetzungs- und Mietenkontrolle geförderter Wohnungen eine Pflichtaufgabe zur Erfüllung nach Weisung ist. Von diesem Weisungsrecht ist in NRW durch den Erlass der Verwaltungsvorschriften zum Wohnungsbindungsgesetz Gebrauch gemacht worden. Das Ermessen der Verwaltung ist dadurch weitestgehend gebunden. Empfänger festgesetzter Geldleistungen ist das Land NRW, da die Fördermittel durch das Land zur Verfügung gestellt wurden. Die Geldleistungen werden durch die Wohnungsbauförderungsanstalt als Anstalt der NRW.BANK vereinnahmt. Die Stadt Hagen behandelt eingehende Geldleistungen daher lediglich als durchlaufende Gelder, eine Veranschlagung im gemeindlichen Haushalt findet nicht statt.

 

Zu Punkt 2.:

 

Die Firma Dipl.-Ing. E. Sommer GmbH hat neben dem Objekt Klippchen 1 noch weitere Förderungsobjekte in seiner Hausverwaltung bzw. in seinem Eigentum. Zu den Ausführungen des Antragstellers wird auf die Ausführungen im Urteil des Verwaltungsgerichtes Arnsberg Seite 4, Absatz 1 verwiesen.

 

Zu Punkt 3.:

 

Der Verfügungsberechtigte bzw. der Beauftragte darf eine Wohnung einem Wohnungssuchenden nur zum Gebrauch überlassen, wenn dieser ihm vor der Überlassung eine Bescheinigung über die Wohnberechtigung im öffentlich geförderten Wohnungsbau übergibt.

 

Dies ist im vorliegenden Fall nicht geschehen und den Mietern ist auch während der Nutzungsdauer der Wohnung keine entsprechende Bescheinigung ausgestellt worden. Das Vorbringen, dass dem Mieter bzw. den Mietern ein Wohnberechtigungsschein bzw. eine Freistellung hätte erteilt werden können, ändert an dem bis zum 31.07.2006 andauernden Verstoß schon deshalb nichts, weil bindungsrechtlich eine Überlassung nur bei tatsächlicher und nicht schon bei möglicher Ausstellung einer Bescheinigung erfolgen darf (so Urteil VG Arnsberg, Seite 10, 3. Absatz).

Soweit die Dipl.-Ing. E. Sommer GmbH geltend macht, dass der Mieter die Wohnung zunächst allein gemietet habe und aufgrund seines Einkommens einen Wohnberechtigungsschein hätte erhalten können, es also nur durch den Zuzug seiner Lebensgefährtin zu einer Überschreitung der Einkommensgrenze gekommen sei, gibt dies keinen Anlass, die Festsetzung als ermessensfehlerhaft anzusehen. Auch wenn die Lebensgefährtin des Mieters tatsächlich erst nachträglich in das Mietverhältnis mit aufgenommen wäre, hätte die Wohnung nur bei Vorlage einer beide Mieter umfassenden Wohnberechtigungsbescheinigung überlassen werden dürfen (so Urteil VG Arnsberg, Seite 10, letzter Absatz).

 

Unter Berücksichtigung der rechtlichen Grundlagen und Abläufe, sowie auch im Interesse der Gleichbehandlung gleichgelagerter Fälle bzw. der Vermeidung einer präjudizierenden  Wirkung wird von der Verwaltung vorgeschlagen, die Beschwerde zurückzuweisen.

 

Hinweis zur Vorlage: Als Anlage sind dieser Vorlage der Bürgerantrag, das ergänzende Schreiben an die Fachdienststelle vom 18.12.2006 (Anlage 01) sowie das Urteil des Verwaltungsgerichtes Arnsberg vom 10.11.2006 (Anlage 02) beigefügt. Aus datenschutzrechtlichen Gründen wurden die persönlichen Angaben zu den Mietern sowie die Angaben zu den Eigentümern des Mietobjektes unkenntlich gemacht (geschwärzt).

X	Es entstehen keine finanziellen und personellen Auswirkungen.