Berichtsvorlage - 0009/2022

Der Rat nimmt die Anpassung der Mietobergrenze sowie die Einführung eines Umweltbonus zur Kenntnis.

Die Umsetzung erfolgt zum 01.03.2022.

Kurzfassung

Nach einem höchstrichterlichen Urteil des Bundessozialgerichtes sind an die Erstellung eines schlüssigen Konzeptes bestimmte Anforderungen geknüpft. Daher muss das aus dem Jahr 2019 stammende Konzept nach zwei Jahren aktualisiert werden.

Begründung

Die Stadt Hagen hat nach erfolgter Vergabe die Firma Empirica beauftragt, das vorhandene Konzept zu aktualisieren. Die Aktualisierung liegt nun in Form eines Abschlussberichtes vor.

Bisher wird für Hagen ein qm-Preis von 5,20 € als angemessen angesehen. Empirica hat nach einer empirischen Auswertung von Bestands- und Angebotsmieten nach Wohnungsgrößen entschieden. Hierbei wurde der Drittelwert des unteren Wohnungsmarktsegmentes zugrunde gelegt, da in Hagen für das untere Viertel bzw. Fünftel nicht ausreichend Wohnraum zur Verfügung steht. Außerdem gibt es eine klare Rechtsprechung, die dieses Segment als angemessen ansieht. Hier könnte ansonsten der Bestand des Konzeptes gefährdet sein.

Aktuelle qm-Zahlen der betreuten Kunden bei Anpassung aller Mietverträge beträgt:

SGB II: 745.000 qm

SGB XII:   33.000 qm

insgesamt: 778.000 qm

778.000 qm x 0,13 € x 12 Mon. = 1.213.680,00 € jährlich

= max. Erhöhungspotenzial

Der überwiegende Effekt ist im Haushalt des Jobcenters zu verzeichnen. Hierdurch steigen die auf die Kommune entfallenden Kosten der Unterkunft tendenziell.

Beim SGB II gibt es eine Refinanzierung von 42,3 % durch den Bund. Im SGB XII teilen sich die Mehrkosten zwischen dem 3. Kapitel (20 %) und 4. Kapitel (80 %) auf. Bei Leistungen aus dem Kapitel 4 erfolgt eine 100%ige Bundeserstattung. Bei Leistungen des Kapitels 3 ist die Kommune Kostenträger.

Die Erhöhung im SGB XII ist in der Haushaltsplanung 2022/2023 noch nicht berücksichtigt und muss innerhalb des Fachamtsbudgets aufgefangen werden. Von der Mieterhöhung i. H. v. 51.480 € verbleibt ein Eigenanteil i. H. v. 10.296 €.

Die kalten Nebenkosten entsprechen weiterhin den Richtlinien des schlüssigen Konzepts aus dem Jahr 2019 und wurden nicht verändert. Die angemessene Nettokaltmiete und die angemessenen kalten Nebenkosten bilden eine Produktmiete, d. h. hier entsteht eine weitere Flexibilität für den Mieter.

Beispiel:

max. angemessene Nettokaltmiete = 280,00 €

max. angemessene kalte Nebenkosten =   90,00 €

max. angemessene Unterkunftskosten = 370,00 €

tats. Nettokaltmiete   = 250,00 €

tats. Kalte Nebenkosten  = 120,00 €

tats. Unterkunftskosten gesamt = 370,00 €

Ergebnis: Auch diese Bruttokaltmiete ist angemessen.

Nach diesen Unterscheidungen wurde versucht, das maximal mögliche Erhöhungspotenzial in den nächsten Jahren zu ermitteln. Folgende Aspekte müssen dabei berücksichtigt werden:

- Bei einem nicht exakt zu ermittelnden Anteil ist die Miethöhe bereits erreicht.

- Die Anpassung auf die aktuelle Miethöhe ist bei bestehenden Mietverhältnissen normalerweise mittelfristig zu erwarten.

Diese Argumente führen dazu, dass eine finanzielle Belastung sukzessiv auf die Stadt zukommen kann.

Durchschnittlich erhöht sich der qm-Preis in den verschiedenen Wohngrößengruppen um 0,13 €.

Die Anpassung der Mietobergrenzen ist laufendes Geschäft der Verwaltung, das dem Rat per Vorlage zur Kenntnis gegeben wird.

Bei der Ermittlung der finanziellen Auswirkungen für den Bereich des SGB II wurde der maximal mögliche Erhöhungsbetrag zu Grunde gelegt, da nicht eingeschätzt werden kann, inwieweit die Erhöhung der angemessenen Unterkunftskosten von den Vermietern umgesetzt werden.

Aus heutiger Sicht war im Rahmen der Klimadiskussion zu prüfen, ob im Rahmen des schlüssigen Konzepts ein Klimabonus zu installieren ist.

Bei Vorliegen eines entsprechenden Energiebedarfsausweises kann an den Mieter ein Zuschlag zu den Unterkunftskosten gezahlt werden, welcher dem Mieter im Rahmen der Produktmiete eine höhere Flexibilität ermöglicht.

Grundlage für die Gewährung eines Klimabonus ist der Energiebedarfsausweis nach der Energieeinsparverordnung (EnEV), der in einem neutralen Verfahren nach Heizkennwerten eine detaillierte Energiebilanz berechnet, die den Wärmeschutz aller Bauteile sowie die Anlagentechnik mit berücksichtigt und die Bausubstanz des Gebäudes bewertet.

Ob ein Klimabonus gewährt werden kann, hängt davon ab, ob für das Wohnhaus

ein Energiebedarfsausweis vorliegt. Dabei ist es unerheblich, ob es sich um einen Bestandsfall oder um eine Neuanmietung handelt.

Liegt ein Energiebedarfsausweis vor, kann ein Klimabonus gewährt werden, außer in den Fällen, in denen die Nettomiete und/oder die (kalten) Betriebskosten bereits angemessen sind. Voraussetzung ist, dass das Gebäude lt. Energiebedarfsausweis einer der in der nachstehenden Tabelle aufgeführten Energieeffizienzklassen zugeordnet ist.

Unter Berücksichtigung eines Klimabonus ergeben sich somit folgende maximale Richtwerte für angemessene Nettokaltmieten in der Stadt Hagen:

Die Einführung eines Klimabonus ermöglicht darüber hinaus die Anmietung energetisch optimierter Wohnungen oder den Verbleib in diesen Wohnungen nach einer Renovierung, da ein Spielraum zur Beurteilung der Angemessenheit der Wohnung gegeben wird.

Der Klimabonus wird in Gänze oder zum großen Teil durch verminderte Heizkosten kostenneutral gestaltet werden können.

Inklusion von Menschen mit Behinderung

Auswirkungen auf den Klimaschutz und die Klimafolgenanpassung

Kurzerläuterung und ggf. Optimierungsmöglichkeiten:

Durch den Klimabonus steigt der Anteil energetisch sanierter Wohnungen, die im Rahmen der Mietobergrenze liegen.

Finanzielle Auswirkungen

1.                Auswirkungen auf den Haushalt

Kurzbeschreibung:

1.1 Konsumtive Maßnahme in Euro

Bei steuerlichen Auswirkungen sind die Erträge und Aufwendungen unter Abzug von Vor-/Umsatzsteuer angegeben (netto).

2. Steuerliche Auswirkungen