Beschlussvorlage - 0516/2018

a)     Der Rat der Stadt Hagen beschließt die geringfügige Veränderung des Plangebietes für den Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 3/16 (671)            -Sondergebiet Revelstraße / Ophauser Straße- Verfahren nach § 13 a BauGB.

b)     Der Rat der Stadt Hagen weist nach eingehender Prüfung der öffentlichen und der privaten Belange, die im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit, Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange vorgebrachten Anregungen zurück bzw. entspricht ihnen im Sinne der nachfolgenden Stellungnahmen der Verwaltung gemäß § 1 Abs. 7 BauGB.

c)     Der Rat der Stadt Hagen beschließt den im Sitzungssaal ausgehängten Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 3/16 (671) -Sondergebiet Revelstraße / Ophauser Straße- Verfahren nach § 13 a BauGB als Satzung gemäß § 10 Abs. 1 BauGB. Dem Bebauungsplan ist die Begründung aus April 2018 gemäß § 9 Abs. 8 BauGB beigefügt, die als Anlage Gegenstand der Niederschrift wird.

d)     Der Rat der Stadt Hagen beschließt den Flächennutzungsplan der Stadt Hagen im Wege der Berichtigung gemäß § 13 a Abs. 2 Nr. 2 Halbsatz 3 BauGB an den Bebauungsplan anzupassen.

Geltungsbereich:

Das Plangebiet liegt an der Ophauser Straße / Revelstraße und beinhaltet die Flurstücke Gemarkung Vorhalle, Flur 5, Flurstücke 43, 44, 290, 294, 295, 422, 424 und 425. Das Plangebiet schließt kleine Teilbereiche im Randbereich der Flurstücke Gemarkung Vorhalle, Flur 5, Flurstück 423 und 310 mit ein sowie Teilbereiche der öffentlichen Verkehrsfläche der Gemarkung Vorhalle, Flur 6, Flurstück 565 und Gemarkung Vorhalle, Flur 4, Flurstück 661.

In dem im Sitzungssaal ausgehängten Lageplan ist das oben beschriebene Plangebiet eindeutig dargestellt. Der Bebauungsplan ist Bestandteil des Beschlusses.

Nächster Verfahrensschritt:

Mit dem nächsten und letzten Verfahrensschritt, der öffentlichen Bekanntmachung,

wird das Bebauungsplanverfahren abgeschlossen.

Kurzfassung

Der Verwaltung liegt ein Antrag zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes vor. Der Vorhabenträger plant die Ansiedlung eines großflächigen Vollsortimenters (EDEKA) inklusive Backshop, die Standortverlagerung und Verkaufsflächenerweiterung des bestehenden Lebensmitteldiscounters (ALDI), sowie die Ansiedlung eines Drogeriefachmarktes in der Altimmobilie des bisherigen ALDI-Lebensmitteldiscounters. Der Bebauungsplanentwurf hat in der Zeit vom 24.04.2017 bis einschließlich 24.05.2017 öffentlich ausgelegen. In dieser Vorlage werden die abwägungsrelevanten Anregungen, die während der Beteiligung der Öffentlichkeit, Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange eingegangen sind, mit einer entsprechenden Stellungnahme der Verwaltung aufgeführt. Mit Beschluss dieser Vorlage und der Veröffentlichung des vom Rat der Stadt Hagen gefassten Satzungsbeschlusses wird das Bebauungsplanverfahren Nr. 3/16 (671) -Sondergebiet Revelstraße / Ophauser Straße- Verfahren nach § 13 a BauGB abgeschlossen.

Begründung

Zu a)

Die Plangebietsgrenze für den Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 3/16 (671)   -Sondergebiet Revelstraße / Ophauser Straße- wurde auf Wunsch des Vorhabenträgers geringfügig verändert. Die östliche Geltungsbereichsgrenze wurde auf dem Flurstück 310 Richtung Süden verschoben.

Zu b) und c)

1. Anlass

Anlass der vorliegenden Bauleitplanung ist die Absicht eines Vorhabenträgers, den bisher durch einen Discountmarkt genutzten Standort durch die ergänzende Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimentsmarktes und eines Drogeriemarktes sowie die Verlagerung und Erweiterung des bestehenden Discountmarktes zu stärken. Das Plangebiet wurde in der Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes der Stadt Hagen als Teil des zentralen Versorgungsbereichs Vorhalle ausgewiesen. Aufgrund des bestehenden Versorgungsdefizites wurden die Ansiedlungsplanungen gutachterlich unterstützt. Mit der Neuansiedlung des Lebensmittelvollsortimenters und des Drogeriemarktes sowie der Erweiterung des Lebensmitteldiscounters im Plangebiet bietet sich nunmehr die Möglichkeit, die Versorgungssituation für den Stadtteil Vorhalle nachhaltig zu verbessern und damit eine Stärkung des gesamten zentralen Versorgungsbereichs zu erreichen.

2. Planungsrechtliche Grundlagen

Regionalplan

Das Plangebiet befindet sich derzeit im gültigen Regionalplan für den Regierungsbezirk Arnsberg (Teilabschnitt Oberbereiche Bochum und Hagen) im Grenzbereich zwischen dem dargestellten „Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB)” und dem „Bereich für gewerbliche und industrielle Nutzungen (GIB)”. Vor dem Hintergrund der im Maßstab des Regionalplans (M. 1:50.000) begründeten Unschärfe der zeichnerischen Darstellungen des Regionalplans ist eine Zuordnung des Plangebietes zum ASB nachvollziehbar möglich. In der Stellungnahme des RVR, Regionalplanungsbehörde, gemäß § 34 Abs. 1 Landesplanungsgesetz (LPlG) wurde die Vereinbarkeit mit den Zielen 6.5-1 und 6.5-2 des Landesentwicklungsplan (LEP) NRW festgestellt. In der Stellungnahme gemäß § 34 Abs. 5 LPlG hat der RVR bestätigt, dass der Bebauungsplan im Einklang mit den Zielen der Regionalplanung steht, da ZVB von benachbarten Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden (Ziel 6.5-3 LEP NRW). Im Entwurf des neuen Regionalplans ist das Plangebiet in Gänze als ASB dargestellt.

Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan stellt den Bereich als Fläche für „Gewerbliche Baufläche“ dar. Auf ein FNP-Teiländerungsverfahren mit der Zielsetzung Sonderbaufläche wird verzichtet, weil der FNP auf der Grundlage von § 13 a Abs. 2 Nr. 2 BauGB im Wege der Berichtigung nach Abschluss des Bebauungsplanverfahrens angepasst wird.

Einzelhandels- und Zentrenkonzepte

Der Planstandort ist entsprechend der „Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für die Stadt Hagen“ als Teil des zentralen Versorgungsbereiches des Nahversorgungszentrums Hagen-Vorhalle ausgewiesen. Im Rahmen der Fortschreibung des genannten Konzeptes wurde ferner für den Stadtteil Vorhalle die ergänzende Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters in diesem Bereich empfohlen. Im Zuge einer Verträglichkeitsuntersuchung durch die cima Beratung+ Management GmbH mit Datum vom 07.02.2017 wurde die geplante Ansiedlung unter Berücksichtigung möglicher städtebaulicher sowie ökonomischer Auswirkungen bewertet. Die Untersuchung hat ergeben, dass sich aufgrund prognostizierter Umsatzumverteilungen bezogen auf die Sortimente „Nahrungs- und Genussmittel“ sowie „Gesundheits- und Körperpflege“ keine negativen Auswirkungen auf die angrenzenden Versorgungsbereiche Hagen-Boele und Hagen-Helfe sowie die zentralen Versorgungsbereiche der Nachbarstädte Wetter (Ruhr) und Herdecke ergeben. Unter Berücksichtigung der Lage des Plangebietes im zentralen Versorgungsbereich, der bestehenden Angebotsdefizite in den Sortimentssegmenten „Lebensmittel” und „Gesundheits- und Körperpflege” sowie auf Basis der Ergebnisse der Auswirkungsanalyse wird die Übereinstimmung der Planung mit den Zielen des Einzelhandelskonzeptes bestätigt.

Im Rahmen des „Regionalen Einzelhandelskonzept für das östliche Ruhrgebiet und angrenzende Bereiche“ wurde für das geplante Vorhaben das entsprechende Abstimmungsverfahren durchgeführt und die Übereinstimmung mit den dort definierten Ansiedlungskriterien geprüft. Dabei sind u.a. die betroffenen Kommunen zu beteiligen. Die Ergebnisse des Verfahrens sind nicht bindend aber in den zu treffenden Abwägungsentscheidungen zu berücksichtigen. Per Definition des Konzeptes handelt es sich aufgrund der Verkaufsflächengröße und Lage am Stadtrand um eine regional bedeutsame Ansiedlung. Bezüglich der Lage (ASB und ZVB) erfüllt das Vorhaben die Kriterien. Darüber hinaus ist die Tragfähigkeit zu bewerten. Das heißt, dass bei einem Nahversorgungszentrum ein ausgeglichenes Umsatz-Kaufkraft-Verhältnis zu berücksichtigen ist. Bezüglich des zu erwartenden Umsatzes wurde in der Verträglichkeitsanalyse eine gewisse Überschreitung der Tragfähigkeit berechnet. Der Gutachter kommt jedoch zu dem Ergebnis, dass hierbei auch die Lage des Stadtteils Vorhalle sowie die Struktur des derzeitigen Nahversorgungsangebotes zu berücksichtigen sind. Aufgrund seiner Einschätzung, dass keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf benachbarte Zentren zu erwarten seien, empfiehlt der Gutachter die Erteilung des Regionalen Konsenses. Das Planvorhaben wurde dem AK Regionales Einzelhandelskonzept vorgestellt und der Konsensantrag gestellt. Aufgrund der Berücksichtigung der erhöhten Umsatz-Kaufkraft-Relation ist das Kriterium der Tragfähigkeit nicht gegeben, so dass der Konsens für dieses Vorhaben nicht erteilt werden konnte.

3. Verfahrensablauf

Der Rat der Stadt Hagen hat in seiner Sitzung am 12.05.2016 die Einleitung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 3/16 (671) -Sondergebiet Revelstraße / Ophauser Straße- gemäß § 2 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 13 a BauGB beschlossen. Mit dem Beschluss zur Einleitung dieses Verfahrens wurde auf die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB und auf die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB verzichtet. Der Beschluss wurde am 27.05.2016 ortsüblich öffentlich bekannt gemacht.

Die Öffentlichkeit hatte die Möglichkeit, sich in der Zeit vom 30.05.2016 bis einschließlich 10.06.2016 während der üblichen Dienststunden im Fachbereich Stadtentwicklung, -planung und Bauordnung zu unterrichten und zu äußern. Im Rahmen dieser Unterrichtung der Öffentlichkeit sind keine Anregungen und Bedenken eingegangen.

Der Rat der Stadt hat am 30.03.2017 die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfes beschlossen. Der Beschluss wurde am 13.04.2017 ortsüblich öffentlich bekannt gemacht.

Die öffentliche Auslegung der Planung und die gleichzeitige Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange erfolgten im o. g. Fachbereich in

der Zeit vom 24.04.2017 bis einschließlich 24.05.2017.

4. Stellungnahmen zu den im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit, Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 (2) BauGB eingegangenen Anregungen

Zu: Untere Wasser- und Untere Bodenschutzbehörde, Schreiben vom 23.05.2017

•                      Der Hinweis, dass zu dem Bebauungsplan keine Anregungen der Unteren Wasserbehörde bestehen, wird zur Kenntnis genommen.

•                      Der Inhalt eines Bebauungsplanes ergibt sich jeweils aus den auf der Planurkunde getroffenen zeichnerischen und textlichen Festsetzungen. Ein Vorrang für eine bestimmte Art der Festsetzung besteht rechtlich nicht. In der zu den Altlasten getroffenen Festsetzung wird deutlich, dass der gesamte Vorhabenbereich gem. § 9 (5) Nr. 3 BauGB als Fläche, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet ist, gekennzeichnet ist. Einer weitergehenden zeichnerischen Darstellung bedarf es daher nicht.

Die Bedenken gegen den Bebauungsplan wegen einer fehlenden Kennzeichnung der Flächen gem. § 9 (5) Nr. 3 BauGB werden zurückgewiesen.

Zu: Enervie Vernetzt GmbH, Schreiben vom 17.05.2017

•                      Der Hinweis, dass das Unternehmen angrenzend an das Plangebiet, jedoch nicht im Plangebiet, Einrichtungen zur Versorgung mit Gas, Wasser und Strom unterhält, wird zur Kenntnis genommen.

•                      Der Hinweis auf den innerhalb der geplanten Zufahrt befindlichen Übergabeschacht für Haus Nummer 10 wird zur Kenntnis genommen und im Rahmen der Umsetzung des Vorhabens berücksichtigt. Der Hinweis, dass sich ein Teil des Wasseranschlusses für die Ophauser Straße 26 innerhalb des Plangebietes befindet, wird zur Kenntnis genommen und im Rahmen der Umsetzung des Vorhabens berücksichtigt.

•                      Der Hinweis, dass eine Versorgung des Plangebietes mit Gas nur bei einem konkreten Bedarf unter dem Vorbehalt der Wirtschaftlichkeit erfolgt, wird zur Kenntnis genommen.

Zu: Südwestfälische Industrie- und Handelskammer (SIHK), Schreiben vom 22.05.2017

•                      Die Bedenken, die Gesamtverkaufsfläche des Vorhabens sei mit einer Verkaufsfläche von 3.500 qm für den Standort zu groß dimensioniert, was durch das Umsatz-Kaufkraft-Verhältnis von 134 bestätigt würde, werden zurückgewiesen.

Im Rahmen der Verträglichkeitsuntersuchung wurde ausgeführt, dass für den Stadtteil Vorhalle beim Sortiment Nahrungs- und Genussmittel ein Umsatz-Kaufkraft-Verhältnis von 134 nach Realisierung des Vorhabens zu erwarten ist. Dieser Wert ist jedoch nicht gleichzusetzen mit einem ausgeprägten Überbesatz in der Nahversorgung. In dem betrachteten Versorgungsbereich befinden sich derzeit nur drei klassische Nahversorgungsanbieter ein ALDI Lebensmitteldiscounter im Nahversorgungszentrum Vorhalle, ein NETTO Lebensmitteldiscounter unmittelbar nördlich des Nahversorgungszentrums sowie ein REWE IHR KAUFPARK Supermarkt im Wohnbezirk Eckesey-Nord an der Schwerter Straße. Der Umsatzanteil der drei genannten Anbieter am Gesamtumsatz im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel im Versorgungsbereich liegt bei rd. 49 %. Daraus ergibt sich, dass ein erheblicher Anteil der Verkaufsfläche bzw. des Umsatzes im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel im Versorgungsbereich durch sonstige Anbieter erzielt wird, die nur bedingt als klassische Nahversorgungsanbieter einzustufen sind.  Werden die Umsätze der entsprechenden Anbieter nicht berücksichtigt, ergibt sich für den Stadtteil Vorhalle ein Umsatz-Kaufkraft-Verhältnis von 79, also eine erheblich unterhalb einer als ausgewogen zu bezeichnenden Versorgungssituation für einen Stadtteil. Mit dem Planvorhaben steigt der entsprechende Wert auf 111. Weiterhin wird im Verträglichkeitsgutachten ausgeführt, dass der „Einzelhandelsbesatz im Zentralen Versorgungsbereich des Nahversorgungszentrums Vorhalle derzeit nur sehr bedingt zur Versorgung für den ihm zugewiesenen Versorgungsbereich beiträgt. Insgesamt verfügt der Zentrale Versorgungsbereich nur über eine Verkaufsfläche im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel von derzeit rd. 900 m² (rd. 17 % der Gesamtverkaufsfläche im Versorgungsbereich). Eine Stärkung des Nahversorgungszentrums Vorhalle durch das Planvorhaben ergibt die Möglichkeit, dass das Nahversorgungszentrum Vorhalle seine ihm zugedachte Funktion vollumfänglich erfüllen kann.

Zudem ist darauf hinzuweisen, dass für die oben ausgeführten Berechnungen der derzeitige Besatz im Stadtteil Vorhalle berücksichtigt wurde, wohingegen das regionale Einzelhandelskonzept ausführt, dass die „Regelvermutung besagt, dass bezogen auf ein Vorhaben [mit zentrenrelevantem Kernsortiment], ohne Berücksichtigung des Bestandes, bei einem Überschreiten der Umsatz-Kaufkraft-Relation von 100 % […] die Gemeinde den Nachweis erbringen muss, dass keine wesentlichen Beeinträchtigungen der zentralen Versorgungsbereiche zu erwarten sind”. Werden die Berechnungen entsprechend den Vorgaben des regionalen Einzelhandelskonzept durchgeführt, ergibt sich in dem aus den örtlichen Gegebenheiten abgeleiteten 1.000 m-Entfernungsradius ein Umsatz-Kaufkraft-Verhältnis von 100; bezogen auf die Wohnbezirke Vorhalle-Nord und Vorhalle-Süd (ohne Berücksichtigung des Wohnbezirks Eckesey-Nord) ein Umsatz-Kaufkraft-Verhältnis von 79. Mithin Werte, die sich innerhalb des Kriteriums der Tragfähigkeit bewegen und somit eine ausgewogene bis leicht unterdurchschnittliche Versorgung signalisieren. Von daher sind die Bedenken hinsichtlich des in der Verträglichkeitsanalyse ausgewiesenen Wertes des Umsatz-Kaufkraft-Verhältnisses von 134 unbegründet.

•                      Der Anregung, im Rahmen der Verträglichkeitsuntersuchung auch die geplante Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters im Zentralen Versorgungsbereich des Stadtteils Wengern, einzubeziehen, wird nicht gefolgt. Laut Stellungnahme des Gutachters (cima) werden sich für das Planvorhaben in Hagen-Vorhalle durch die geplante Ansiedlung eines großflächigen Lebensmittelvollsortimenters in Wetter-Wengern keine nennenswerten Änderungen der ermittelten Kaufkraftströme ergeben. Gründe hierfür sind vor allem die Entfernung zum Planstandort (rd. 7,7 km) sowie die weitestgehende Gleichförmigkeit des Angebots. Zudem ist auf die entsprechende Auswirkungsanalyse zu dem Vorhaben zu verweisen, die davon ausgeht, dass das Planvorhaben in Wetter-Wengern aufgrund seiner Lage im Stadtgebiet sich vorrangig im Stadtgebiet Wetter (Ruhr) sowie in der nördlich angrenzenden Stadt Witten auswirken wird. Eine Betrachtung und Einbeziehung der Nahversorgungsstrukturen in Hagen-Vorhalle wurde in dieser Auswirkungsanalyse dementsprechend nachvollziehbar nicht vorgenommen. Entsprechend ist auch eine Berücksichtigung des Vorhabens im Rahmen der vorliegenden Planungen nicht erforderlich.

Zu: Umweltamt – Untere Landschaftsbehörde, Schreiben vom 18.05.2017

•                      Der Anregung, in dem textlichen Hinweis bzgl. Artenschutz im Bezug auf die Bauzeitenreglungen zwischen Baumfällungen und Abbruchmaßnahmen zu differenzieren, wird gefolgt.

Zu: Untere Immissionsschutzbehörde, Schreiben vom 22.05.2017

•                      Der Anregung, die Öffnungszeiten der Märkte auf den Tageszeitraum zwischen 6.00 Uhr und 22.00 Uhr zu begrenzen, den Schallleistungspegel der Kälteanlage auf einen Wert von 75 dB (A) zu begrenzen und die Zufahrt zur Stellplatzanlage mit einer Schrankenanlage zu versehen, wird auf Ebene des Bebauungsplanes durch entsprechende Regelungen im Durchführungsvertrag berücksichtigt.

•                      Die Anregung, für die geplanten Gebäude die Möglichkeit einer gemeinsamen Anlage zur Heiz-/Kühlenergieversorgung vorzusehen, wird im Rahmen der Umsetzung der Planung geprüft. 

•                      Der Anregung, im Bebauungsplan Festsetzungen zu einer über das bereits festgesetzte Maß hinausgehenden Begrünung des Plangebietes zu treffen, wird nicht gefolgt. Im Bebauungsplan wurde bereits die Festsetzung getroffen, dass je 8 Stellplätze ein Baum zu pflanzen ist. Damit wird eine angemessene Durchgrünung der Stellplatzfläche gewährleistet.  Eine darüber hinausgehende Begrünung ist vor dem Hintergrund der im Plangebiet bestehenden Altlastensituation, die eine möglichst vollständige Versiegelung des Plangebietes erforderlich macht, nicht sinnvoll.

•                      Durch die vorliegende Planung wird die Pflanzung von ca. 23 Bäumen auf der Stellplatzanlage planungsrechtlich gesichert. Bereits durch diese Maßnahmen wird im Hinblick auf die heutige Situation innerhalb des Plangebietes eine Verbesserung erzielt. Vor diesem Hintergrund wird die Anlage eines Gründaches in Abwägung mit den damit verbundenen wirtschaftlichen Mehraufwendungen als unverhältnismäßig eingestuft. Im Sinne der städtebaulich gewünschten Zielsetzung der Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters im Plangebiet wird der Anregung daher nicht gefolgt und auf die Festsetzung einer Dachbegrünung im Plangebiet verzichtet.

•                      Die Errichtung von Photovoltaikanlagen auf der Dachfläche wird ebenfalls nicht zwingend festgesetzt.  Unbestritten leistet die Erzeugung von Solarenergie einen Beitrag zum Schutz des Klimas und zur Verringerung von CO2 Emissionen. Gleichwohl sind keine städtebaulichen Gründe erkennbar, die eine Anordnung von Photovoltaikanlagen im Plangebiet als zwingend geboten erscheinen lassen. Vor dem Hintergrund, dass aus Sicht des Vorhabenträgers die Errichtung von Photovoltaikanlagen aus wirtschaftlichen Gründen nicht vorgesehen ist, wird daher auf eine zwingende Festsetzung dieser Anlagen im Vorhabenbezogenen Bebauungsplan verzichtet.

Zu: Handelsverband NRW Südwestfalen, Schreiben vom 31.05.2017

•                      Die Bedenken hinsichtlich der Abgrenzung des Einzugsbereiches des Vorhabens im Rahmen der Verträglichkeitsanalyse werden zurückgewiesen. Der Stadtteil Vorhalle gliedert sich in die Wohnbezirke Vorhalle Nord, Vorhalle-Süd und Eckesey-Nord. Innerhalb des Stadtteils weist das kommunale Einzelhandelskonzept lediglich den Zentralen Nahversorgungsbereich Vorhalle (inkl. dem an der Ophauser Straße gelegene Planstandort) als Nahversorgungszentrum aus. Legt man das planerische Ziel einer flächendeckenden Versorgung der Bevölkerung zugrunde, sind zumindest die Wohnbezirke Vorhalle-Nord und Vorhalle-Süd dem Nahversorgungszentrum zuzuordnen. Hierbei kommt zudem die im Verträglichkeitsgutachten dargestellt isolierte Lage des Stadtteils Vorhalle zum Tragen.

Unter Berücksichtigung der Vorgaben des Regionalen Einzelhandelskonzeptes (REHK) zur Prüfung von derartigen Planvorhaben (Tragfähigkeit) wird der erwartete Umsatz des Planvorhabens dem Nachfragevolumen im Versorgungsbereich gegenüber gestellt. Hierbei bleibt der Bestand in Anlehnung an die Ausführungen des LEP NRW unberücksichtigt. Wird der erwartete Umsatz des Planvorhabens von 12,3 Mio. € im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel allein dem Nachfragevolumen in den Wohnbezirken Vorhalle-Nord und Vorhalle-Süd (ohne Berücksichtigung des Wohnbezirke Eckesey-Nord) von 15,5 Mio. € gegenübergestellt, ergibt sich ein Wert von 79. Er liegt damit bereits erheblich unter dem Wert von 100, der aus Sicht des REHK bei Planvorhaben mit zentrenrelevanten Kernsortimenten nicht überschritten werden soll. Insofern ist nicht davon auszugehen, dass der mit dem Vorhaben verbundene Umsatz die in dem relevanten Einzugsbereich vorhandene Kaufkraft übersteigt.

Die Bedenken hinsichtlich der seitens der Gutachter für den Bereich „Gesundheits- und Körperpflege” zu Grunde gelegten Kaufkraft von 914 € werden zurückgewiesen. Das durch den Gutachter geprüfte Sortiment „Gesundheits- und Körperpflege” umfasst neben den Drogerie- und Parfümeriewaren auch die Apothekenwaren. Hierin auch enthalten sind die verschreibungspflichtigen Arzneimittel. Somit deckt das Sortiment das gesamte Angebotsspektrum in diesem Bereich des nahversorgungsrelevanten Sortiments ab. Hierbei decken sich die Angaben des Gutachters auch mit den Veröffentlichungen des Statistischen Bundesamts, das ebenfalls die gesamten Apothekenumsätze berücksichtigt und keine Feindifferenzierung vornimmt.

Ein Vorgehen, das branchenweit üblich ist.

Um die Bedenken auszuräumen und eine Verzerrung durch ein erhöhtes Nachfragepotenzial zu vermeiden, wurde durch die cima für die Bewertung der Umsatzumverteilungen im Sortiment Drogerie- und Parfümwaren eine Anpassung dahingehend vorgenommen, dass die Anteile der Umsätze der Apotheken nicht berücksichtigt wurden. Im Zuge dieser Anpassungen wurden auch die Umverteilungseffekte auf die benachbarten Zentren neu bewertet. Die Ergebnisse verdeutlichen, dass keine der schützenswerten Zentren im Einzugsgebiet im abwägungsrelevanten Umfang von dem Planvorhaben betroffen sein werden.

Die Bedenken, dass es zu einer Beeinträchtigung des Nahversorgungsangebotes in den Stadtteilen Boele und Eckesey sowie in Wetter mit Umsatzumverteilungen von in Teilen mehr als 10 % durch die Planung kommen wird, wird vor diesem Hintergrund als unbegründet zurückgewiesen. Der Anregung, die Verkaufsflächen deutlich zu reduzieren, wird nicht gefolgt.

•                      In Bezug auf die regionalplanerischen Darstellungen für die Flächen im Plangebiet ist darauf hinzuweisen, dass die Regionalplanungsbehörde die Anpassung der Planung an die Ziele der Raumordnung mit Schreiben vom 08.02.2017 bestätigt hat.

Zu: Stadt Herdecke, Schreiben vom 24.05.2017

•                      Im Rahmen der Verträglichkeitsuntersuchung wurde ausgeführt, dass für den Stadtteil Vorhalle beim Sortiment Nahrungs- und Genussmittel ein Umsatz-Kaufkraft-Verhältnis von 134 nach Realisierung des Vorhabens zu erwarten ist. Gleichzeitig hat die cima darauf hingewiesen, dass dieser Wert nicht gleichzusetzen ist mit einem ausgeprägten Überbesatz in der Nahversorgung. Die cima hat eine detaillierte qualitative Bewertung des nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsbesatzes im Stadtteil Vorhalle vorgenommen. Hierzu wird im Verträglichkeitsgutachten ausgeführt, dass sich im „betrachteten Versorgungsbereich derzeit nur drei klassische Nahversorgungsanbieter [befinden]; ein ALDI Lebensmitteldiscounter im Nahversorgungszentrum Vorhalle, ein NETTO Lebensmitteldiscounter unmittelbar nördlich des Nahversorgungszentrums sowie ein REWE IHR KAUFPARK Supermarkt im Wohnbezirk Eckesey-Nord an der Schwerter Straße. Allen drei Anbietern gemeinsam ist, dass sie über einen nicht mehr zeitgemäßen Marktauftritt (Erscheinungsbild, Verkaufsfläche) verfügen, insbesondere der NETTO Lebensmitteldiscounter ist hierbei zu benennen. Der Umsatzanteil der drei genannten Anbieter am Gesamtumsatz im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel im Versorgungsbereich liegt bei rd. 49 %. Somit wird ein erheblicher Anteil der Verkaufsfläche bzw. des Umsatzes im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel im Versorgungsbereich durch sonstige Anbieter erzielt, die nur bedingt als klassische Nahversorgungsanbieter einzustufen sind. Zu nennen sind hier u. a.

·                      Il Greco, griech.-ital. Gastronomiebedarf (Sporbecker Weg),

·                      Fratelli Pedicillo, ital. Feinkost (Becheltestraße),

·                      Frische Center Ay, türk. Lebensmittel (Masurenstraße) und vier Tankstellenshops (Aral, Avia, Shell, Total)

Werden die Umsätze der entsprechenden Anbieter nicht berücksichtigt, ergibt sich für den Stadtteil Vorhalle ein Umsatz-Kaufkraft-Verhältnis von 79, also eine erheblich unterhalb einer als ausgewogen zu bezeichnenden Versorgungssituation für einen Stadtteil. Mit dem Planvorhaben steigt der entsprechende Wert auf 111. Weiterhin wird im Verträglichkeitsgutachten ausgeführt, dass der „Einzelhandelsbesatz im Zentralen Versorgungsbereich des Nahversorgungszentrums Vorhalle derzeit nur sehr bedingt zur Versorgung für den ihm zugewiesenen Versorgungsbereich [beiträgt]. Insgesamt verfügt der Zentrale Versorgungsbereich nur über eine Verkaufsfläche im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel von derzeit rd. 900 m² (rd. 17 % der Gesamtverkaufsfläche im Versorgungsbereich) bzw. einem Umsatz von 5,8 Mio. € (rd. 27 % des Gesamtumsatzes im Versorgungsbereich). Eine Stärkung des Nahversorgungszentrums Vorhalle durch das Planvorhaben ergibt die Möglichkeit, dass das Nahversorgungszentrum Vorhalle seine ihm zugedachte Funktion vollumfänglich erfüllen kann.

Zudem ist darauf hinzuweisen, dass für die oben ausgeführten Berechnungen der derzeitige Besatz im Stadtteil Vorhalle berücksichtigt wurde, wohingegen das regionale Einzelhandelskonzept ausführt, dass die „Regelvermutung besagt, dass bezogen auf ein Vorhaben [mit zentrenrelevantem Kernsortiment], ohne Berücksichtigung des Bestandes, bei einem Überschreiten der Umsatz-Kaufkraft-Relation von 100 % […] die Gemeinde den Nachweis erbringen muss, dass keine wesentlichen Beeinträchtigungen der zentralen Versorgungsbereiche zu erwarten sind“.             

Werden die Berechnungen entsprechend den Vorgaben des regionalen Einzelhandelskonzept durchgeführt, ergibt sich in dem aus den örtlichen Gegebenheiten abgeleiteten 1.000 m-Entfernungsradius ein Umsatz-Kaufkraft-Verhältnis von 100; bezogen auf die Wohnbezirke Vorhalle-Nord und Vorhalle-Süd (ohne Berücksichtigung des Wohnbezirks Eckesey-Nord) ein Umsatz-Kaufkraft-Verhältnis von 79. Mithin Werte, die sich innerhalb des Kriteriums der Tragfähigkeit bewegen und somit eine ausgewogene bis leicht unterdurchschnittliche Versorgung signalisieren.             

Im Ergebnis ist somit festzuhalten, dass mit den dargelegten Ausführungen die Ergebnisse der Auswirkungsanalyse im Hinblick auf die Herdecke und Wetter (Ruhr) sowie die Zentren im Hagener Stadtbezirk Nord als begründet zu bewerten sind. Die ermittelten Verlagerungsquoten sind somit nachvollziehbar und liegen deutlich unterhalb der Abwägungsrelevanz. Für die untersuchten Zentren sowie die Versorgungsstrukturen im Einzugsgebiet sind somit keine wesentlichen Auswirkungen zu erwarten. Das Ziel 6.5-3 des LEP NRW wird erfüllt.

•                      Im Hinblick auf die Bedenken der Stadt Herdecke wurde gutachterlicherseits hinsichtlich des Einzugsgebiets der Zone II (weiteres Einzugsgebiet) eine detailliertere räumliche Abgrenzung der entsprechenden Einzugsbereiche in den Städten Herdecke und Wetter (Ruhr) sowie im Stadtbezirk Nord der Stadt Hagen vorgenommen (Stellungnahme vom 01.09.2017). Darauf aufbauend wird die Marktanteilsprognose ebenfalls detaillierter ausgeführt, so dass die Kaufkraftströme, die durch das Planvorhaben ausgelöst werden, verdeutlicht werden. Das engere Einzugsgebiet umfasst auch weiterhin den Stadtteil Vorhalle.

Für die Stadt Herdecke orientiert sich die Abgrenzung des dem Planvorhaben zuzuordnenden Marktgebiets u. a. an den Landschafts- und Siedlungsstrukturen. Wichtigste Zäsuren sind dabei die Bundes-, Landes- und Kreisstraßen, im Besonderen die K 11 „Ender Talstraße“ und die B 54. Aus gutachterlicher Sicht sind die südlich der K 11 bzw. B 54 liegenden Stadtbereiche dem weiteren Einzugsgebiet des Planvorhabens zuzuordnen. Im entsprechenden Stadtbereich leben derzeit rd. 9.800 Einwohner. In Verbindung mit der gemeindespezifischen Kaufkraftkennziffer von Herdecke von 115,7 sowie des Pro-Kopf-Ausgabesatzes für das Sortiment Nahrungs- und Genussmittel (Bund: 2.140 €) ergibt sich ein relevantes Nachfragevolumen für das Sortiment Nahrungs- und Genussmittel für den Stadtbereich Herdecke-Stadt von 24,3 Mio. €. Für das Sortiment Gesundheits-, Körperpflege liegt das relevante Nachfragevolumen bei 10,4 Mio. €.

Das Stadtgebiet von Wetter (Ruhr) gliedert sich in die vier Stadtteile Alt-Wetter, Esborn, Volmarstein und Wengern. Der Stadtteil Alt-Wetter liegt im östlichen Stadtgebiet und grenzt unmittelbar an die Stadt Hagen bzw. den Stadtteil Vorhalle. Derzeit leben hier rd. 7.800 Einwohner. In Verbindung mit der gemeindespezifischen Kaufkraftkennziffer von Wetter (Ruhr) von 106,3 sowie des Pro-Kopf-Ausgabesatzes für das Sortiment Nahrungs- und Genussmittel (Bund: 2.140 €) ergibt sich ein relevantes Nachfragevolumen für den Stadtteil Alt-Wetter von 17,7 Mio. €. Für das Sortiment Gesundheits-, Körperpflege liegt das relevante Nachfragevolumen bei 7,6 Mio. €.

Abb. 1:Abgrenzung der Einzugsgebiete des Planvorhabens

Quelle: cima (2017).

Für den übrigen Stadtbezirk Nord (ohne die Wohnbezirke Vorhalle-Nord, Vorhalle-Süd, Eckesey-Nord) ist aufgrund der Lage des Planstandorts sowie der bestehenden Versorgungsstrukturen davon auszugehen, dass sich Teile der Bevölkerung der westlichen Bereiche des Stadtteils Boelerheide sowie der Straßenzüge Niedernhofstraße und Ruhreckstraße zum Planstandort orientieren werden (rd. 850 Einwohner). Dies entspricht einem Anteil von rd. 3 % des insgesamt verfügbaren Kaufkraftpotenzials im Stadtbezirk Nord von rd. 56,3 Mio. € auszugehen. Somit ergibt sich ein relevantes Nachfragevolumen für den übrigen Stadtbezirk Nord von 1,7 Mio. €. Für das Sortiment Gesundheits-, Körperpflege liegt das relevante Nachfragevolumen bei 0,7 Mio. €.

Somit setzt sich die Zone II (weiteres Einzugsgebiet) aus dem südlich der K 11 sowie B 54 liegenden Stadtbereich in Herdecke, dem Stadtteil Alt-Wetter sowie den dem Planstandort zugewandten Teilen des übrigen Stadtbezirks Hagen-Nord zusammen. Insgesamt ergibt sich damit ein Bevölkerungspotenzial von rd. 18.500 Einwohner bzw. ein Nachfragevolumen im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel von rd. 43,7 Mio. €. Für das Sortiment Gesundheits-, Körperpflege liegt das relevante Nachfragevolumen bei 18,7 Mio. €.

Abb. 2: Marktanteilsprognose und Kundenstruktur für das Sortiment Nahrungs- und Genussmittel

Quelle: cima (2017).

Hier wird deutlich, dass das Planvorhaben mit einer Abschöpfung  von 50 % der Kaufkraft innerhalb des 1.000 m-Entfernungsradius und von 41 % aus dem übrigen Stadtteil Vorhalle und somit einen Kundenanteil von 79 % aus dem Stadtteil Vorhalle vorrangig der Versorgung des Stadtteils Vorhalle dient und das Nahversorgungszentrum keine überörtliche Bedeutung hat.

Die Kaufkraftzuflüsse von außerhalb (u. a. aus Wetter (Ruhr) mit 0,4 Mio. €, Herdecke mit 0,4 Mio. € sowie diffus mit 0,1 Mio. €) betragen insgesamt 0,9 Mio. € bzw. 7 % des Kundenanteils.

Zudem ist darauf hinzuweisen, dass im Zuge der cima-Auswirkungsanalyse auf Seite 26 die zu erwartenden Umsatzverlagerungen aus allen Zentralen Versorgungsbereichen der Stadt Wetter (Ruhr) sowie dem übrigen Stadtgebiet Wetter (Ruhr) detailliert dargestellt werden. Hierbei kommt das cima-Verträglichkeitsgutachten zu der Aussage, dass keines der betrachteten Zentren der Stadt Wetter (Ruhr) negativ von dem Planvorhaben betroffen sein wird. Gleiches gilt im Übrigen auch für das Hauptzentrum der Stadt Herdecke sowie das übrige Stadtgebiet Herdecke.

Ergänzend zu der bereits in der Verträglichkeitsuntersuchung enthaltenen Marktanteilsprognose für das Sortiment Nahrungs- und Genussmittel wurde eine entsprechende Prognose für das Sortiment Gesundheits- und Körperpflege durchgeführt.

Abb. 3: Marktanteilsprognose und Kundenstruktur für das Sortiment Gesundheits- und Körperpflege

Quelle: cima (2017).

Die Ergebnisse für das Sortiment Gesundheits- und Körperpflege sind kompatibel zu den Werten aus der Marktanteilsprognose für das Sortiment Nahrungs- und Genussmittel. Auch hier wird deutlich, dass das Vorhaben mit 50 % der Kunden aus dem 1.000 Meter Entfernungsradius und weiteren 32 % der Kunden aus dem übrigen Stadtteil Vorhalle sowie den entsprechenden Kaufkraftbindungsquoten eine klassische Nahversorgungsfunktion übernehmen wird und die Zuflüsse durch Kunden aus den Städten Herdecke und Wetter (Ruhr) nur untergeordnete Bedeutung haben (0,2 Mio. € bzw. 5 % der Kunden).

Damit werden die Bedenken hinsichtlich der durch das Planvorhaben ausgelösten Umsatzumverteilungen und einer befürchteten erheblichen Beeinträchtigung der Herdecker Innenstadt nachvollziehbar widerlegt.

Die Bedenken, bei dem Standort handele es sich aufgrund der geplanten Größe der Stellplatzanlage um einen „autoorientierten” Standort werden, zurückgewiesen. Die geplante Anzahl der Stellplätze bewegt sich in einem bezogen auf die Verkaufsfläche üblichen Rahmen. Auch lassen sich aus der Entfernung des Planvorhabens zur Herdecker Innenstadt keine über die prognostizierten Umsatzumverteilungen hinausgehenden Auswirkungen ableiten.

Somit ist festzustellen, dass mit der Planung dem Ziel 6.5.3 des Landesentwicklungsplanes (Beeinträchtigungsverbot)  Rechnung getragen wird.

Vor diesem Hintergrund werden die Bedenken der Stadt Herdecke gegen die gutachterlichen Aussagen zurückgewiesen. Wie die Untersuchung belegt, werden durch die Planung keine Beeinträchtigungen des ZVB Herdecke Mitte in abwägungsrelevantem Umfang ausgelöst.

Zu: Stadt Wetter, Schreiben vom 24.05.2017

•                      Die Aussage, der durch die GMA mit Datum vom 16.03.2017 erarbeitete „Gutachtencheck der Verträglichkeitsuntersuchung zur Ansiedlung eines Nahversorgungszentrums in Hagen Vorhalle der CIMA” weise Fehler in der genannten Verträglichkeitsuntersuchung nach, weshalb eine sachgerechte Bewertung der potenziellen Auswirkungen derzeit nicht möglich sei, wird zurückgewiesen.  Im Rahmen der Stellungnahme der Stadt Wetter (Ruhr) und dem dieser Stellungnahme zu Grunde liegendem „Gutachtencheck” der GMA werden im Wesentlichen folgende Kritikpunkte an der vorliegenden Untersuchung vorgetragen:

1. Das Planvorhaben würde zu erheblichen Abflüssen aus den benachbarten Kommunen führen, abzulesen am dargestellten Umsatz-Kaufkraft-Verhältnis.
2. Die Abgrenzung des Einzugsgebiets differenziere nicht zwischen unterschiedlichen Teilräumen der betroffenen Kommunen, hierbei sei auch die Einbeziehung des Stadtteils Boele methodisch fehlerhaft. Zudem gebe es keine Aussage über Kaufkraftströme aus Wetter (Ruhr) an den Planstandort. Hierzu zähle auch die fehlerhafte Marktanteilsprognose.
3. Die Bewertung der Wettbewerbssituation in Wetter (Ruhr) sei fehlerhaft.
4. Es sei zweifelhaft, ob die Wohnbezirke Vorhalle-Nord, Vorhalle-Süd und Eckesey-Nord dem Einzugsgebiet des Zentralen Versorgungsbereichs zuzuordnen sind.
5. Es wird hinterfragt, ob Apothekerwaren als Teil des Sortiments Gesundheits-/ Körperpflege zusehen sind.
6. Es fehle eine Würdigung des Planstandorts hinsichtlich seiner Gesamtattraktivität.
7. Die ermittelten Flächenproduktivitäten seien als fehlerhaft einzustufen.

•                      Zu 1.:

In der Verträglichkeitsuntersuchung wurde ausgeführt, dass für den Stadtteil Vorhalle beim Sortiment Nahrungs- und Genussmittel ein Umsatz-Kaufkraft-Verhältnis von 134 nach Realisierung des Vorhabens zu erwarten ist. Gleichzeitig wurde gutachterlicherseits darauf hingewiesen, dass dieser Wert nicht gleichzusetzen ist mit einem ausgeprägten Überbesatz in der Nahversorgung. Vielmehr wurde eine detaillierte qualitative Bewertung des nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsbesatzes im Stadtteil Vorhalle vorgenommen. Hierzu wird im Verträglichkeitsgutachten ausgeführt, dass sich im „betrachteten Versorgungsbereich derzeit nur drei klassische Nahversorgungsanbieter [befinden]; ein ALDI Lebensmitteldiscounter im Nahversorgungszentrum Vorhalle, ein NETTO Lebensmitteldiscounter unmittelbar nördlich des Nahversorgungszentrums sowie ein REWE IHR KAUFPARK Supermarkt im Wohnbezirk Eckesey-Nord an der Schwerter Straße. Allen drei Anbietern gemeinsam ist, dass sie über einen nicht mehr zeitgemäßen Marktauftritt (Erscheinungsbild, Verkaufsfläche) verfügen, insbesondere der NETTO Lebensmitteldiscounter ist hierbei zu benennen. Der Umsatzanteil der drei genannten Anbieter am Gesamtumsatz im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel im Versorgungsbereich liegt bei rd. 49 %. Somit wird ein erheblicher Anteil der Verkaufsfläche bzw. des Umsatzes im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel im Versorgungsbereich durch sonstige Anbieter erzielt, die nur bedingt als klassische Nahversorgungsanbieter einzustufen sind. Zu nennen sind hier u. a.:

-                      Il Greco, griech.-ital. Gastronomiebedarf (Sporbecker Weg),

-                      Fratelli Pedicillo, ital. Feinkost (Becheltestraße),

-                      Frische Center Ay, türk. Lebensmittel (Masurenstraße) und

-                      vier Tankstellenshops (Aral, Avia, Shell, Total).

Werden die Umsätze der entsprechenden Anbieter nicht berücksichtigt, ergibt sich für den Stadtteil Vorhalle ein Umsatz-Kaufkraft-Verhältnis von 79, also eine erheblich unterhalb einer als ausgewogen zu bezeichnenden Versorgungssituation für einen Stadtteil. Mit dem Planvorhaben steigt der entsprechende Wert auf 111.“

Weiterhin wird im Verträglichkeitsgutachten ausgeführt, dass der „Einzelhandelsbesatz im Zentralen Versorgungsbereich des Nahversorgungszentrums Vorhalle derzeit nur sehr bedingt zur Versorgung für den ihm zugewiesenen Versorgungsbereich [beiträgt]. Insgesamt verfügt der Zentrale Versorgungsbereich nur über eine Verkaufsfläche im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel von derzeit rd. 900 m² (rd. 17 % der Gesamtverkaufsfläche im Versorgungsbereich) bzw. einem Umsatz von 5,8 Mio. € (rd. 27 % des Gesamtumsatzes im Versorgungsbereich). Eine Stärkung des Nahversorgungszentrums Vorhalle durch das Planvorhaben ergibt die Möglichkeit, dass das Nahversorgungszentrum Vorhalle seine ihm zugedachte Funktion vollumfänglich erfüllen kann.“

Zudem ist darauf hinzuweisen, dass für die oben ausgeführten Berechnungen der derzeitige Besatz im Stadtteil Vorhalle berücksichtigt wurde, wohingegen das regionale Einzelhandelskonzept ausführt, dass die „Regelvermutung besagt, dass bezogen auf ein Vorhaben [mit zentrenrelevantem Kernsortiment], ohne Berücksichtigung des Bestandes, bei einem Überschreiten der Umsatz-Kaufkraft-Relation von 100 % […] die Gemeinde den Nachweis erbringen muss, dass keine wesentlichen Beeinträchtigungen der zentralen Versorgungsbereiche zu erwarten sind“.

Werden die Berechnungen entsprechend den Vorgaben des regionalen Einzelhandelskonzept durchgeführt, ergibt sich in dem aus den örtlichen Gegebenheiten abgeleiteten 1.000 m-Entfernungsradius ein Umsatz-Kaufkraft-Verhältnis von 100; bezogen auf die Wohnbezirke Vorhalle-Nord und Vorhalle-Süd (ohne Berücksichtigung des Wohnbezirks Eckesey-Nord) ein Umsatz-Kaufkraft-Verhältnis von 79. Mithin Werte, die sich innerhalb des Kriteriums der Tragfähigkeit bewegen und somit eine ausgewogene bis leicht unterdurchschnittliche Versorgung signalisieren.

Im Ergebnis ist somit festzuhalten, dass mit den dargelegten Ausführungen die Ergebnisse der Auswirkungsanalyse im Hinblick auf die Städte Herdecke und Wetter (Ruhr) sowie die Zentren im Hagener Stadtbezirk Nord als begründet zu bewerten sind. Die ermittelten Verlagerungsquoten sind somit nachvollziehbar und liegen deutlich unterhalb der Abwägungsrelevanz. Für die untersuchten Zentren sowie die Versorgungsstrukturen im Einzugsgebiet sind somit keine wesentlichen Auswirkungen zu erwarten. Das Ziel 6.5-3 des LEP NRW wird erfüllt.             

Die diesbezüglich geäußerten Bedenken werden daher zurückgewiesen.

•Zu 2.:

Zur weiteren Präzisierung der vorliegenden Verträglichkeitsuntersuchung hinsichtlich des Einzugsgebiets der Zone II (weiteres Einzugsgebiet) wurde seitens der CIMA nunmehr eine detailliertere räumliche Abgrenzung der entsprechenden Einzugsbereiche in den Städten Herdecke und Wetter (Ruhr) sowie im Stadtbezirk Nord der Stadt Hagen vorgenommen (siehe Stellungnahme vom 01.09.2017). Darauf aufbauend wurde die Marktanteilsprognose ebenfalls detaillierter ausgeführt, so dass die Kaufkraftströme, die durch das Planvorhaben ausgelöst werden, verdeutlicht werden. Das engere Einzugsgebiet umfasst auch weiterhin den Stadtteil Vorhalle.

Für die Stadt Herdecke orientiert sich die Abgrenzung des dem Planvorhaben zuzuordnenden Marktgebietes u. a. an den Landschafts- und Siedlungsstrukturen. Wichtigste Zäsuren sind dabei die Bundes-, Landes- und Kreisstraßen, im Besonderen die K 11 „Ender Talstraße“ und die B 54. Aus gutachterlicher Sicht sind die südlich der K 11 bzw. B 54 liegenden Stadtbereiche dem weiteren Einzugsgebiet des Planvorhabens zuzuordnen. Im entsprechenden Stadtbereich leben derzeit rd. 9.800 Einwohner. In Verbindung mit der gemeindespezifischen Kaufkraftkennziffer von Herdecke von 115,7 sowie des Pro-Kopf-Ausgabesatzes für das Sortiment Nahrungs- und Genussmittel (Bund: 2.140 €) ergibt sich ein relevantes Nachfragevolumen für das Sortiment Nahrungs- und Genussmittel für den Stadtbereich Herdecke-Stadt von 24,3 Mio. €. Für das Sortiment Gesundheits-, Körperpflege liegt das relevante Nachfragevolumen bei 10,4 Mio. €.

Das Stadtgebiet von Wetter (Ruhr) gliedert sich demnach in die vier Stadtteile Alt-Wetter, Esborn, Volmarstein und Wengern. Der Stadtteil Alt-Wetter liegt im östlichen Stadtgebiet und grenzt unmittelbar an die Stadt Hagen bzw. den Stadtteil Vorhalle. Derzeit leben hier rd. 7.800 Einwohner. In Verbindung mit der gemeindespezifischen Kaufkraftkennziffer von Wetter (Ruhr) von 106,3 sowie des Pro-Kopf-Ausgabesatzes für das Sortiment Nahrungs- und Genussmittel (Bund: 2.140 €) ergibt sich ein relevantes Nachfragevolumen für den Stadtteil Alt-Wetter von 17,7 Mio. €. Für das Sortiment Gesundheits-, Körperpflege liegt das relevante Nachfragevolumen bei 7,6 Mio. €.

Abb. 4:Abgrenzung der Einzugsgebiete des Planvorhabens

Quelle: cima (2017).

Für den übrigen Stadtbezirk Nord (ohne die Wohnbezirke Vorhalle-Nord, Vorhalle-Süd, Eckesey-Nord) ist aufgrund der Lage des Planstandorts sowie der bestehenden Versorgungsstrukturen davon auszugehen, dass sich Teile der Bevölkerung der westlichen Bereiche des Stadtteils Boelerheide sowie der Straßenzüge Niedernhofstraße und Ruhreckstraße zum Planstandort orientieren werden (rd. 850 Einwohner). Dies entspricht einem Anteil von rd. 3 % des insgesamt verfügbaren Kaufkraftpotenzials im Stadtbezirk Nord von rd. 56,3 Mio. €. Somit ergibt sich ein relevantes Nachfragevolumen für den übrigen Stadtbezirk Nord von 1,7 Mio. €. Für das Sortiment Gesundheits-, Körperpflege liegt das relevante Nachfragevolumen bei 0,7 Mio. €.

Somit setzt sich die Zone II (weiteres Einzugsgebiet) aus dem südlich der K 11 sowie B 54 liegenden Stadtbereich in Herdecke, dem Stadtteil Alt-Wetter sowie den dem Planstandort zugewandten Teilen des übrigen Stadtbezirks Hagen-Nord zusammen. Insgesamt ergibt sich damit ein Bevölkerungspotenzial von rd. 18.500 Einwohner bzw. ein Nachfragevolumen im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel von rd. 43,7 Mio. €. Für das Sortiment Gesundheits-, Körperpflege liegt das relevante Nachfragevolumen bei 18,7 Mio. €.

Abb. 5: Marktanteilsprognose und Kundenstruktur für das Sortiment Nahrungs- und Genussmittel

Quelle: cima (2017).

Hier wird deutlich, dass das Planvorhaben mit einer Abschöpfung  von 50 % der Kaufkraft innerhalb des 1.000 m-Entfernungsradius und von 41 % aus dem übrigen Stadtteil Vorhalle und somit einen Kundenanteil von 79 % aus dem Stadtteil Vorhalle vorrangig der Versorgung des Stadtteils Vorhalle dient und das Nahversorgungszentrum keine überörtliche Bedeutung hat.

Die Kaufkraftzuflüsse von außerhalb (u. a. aus Wetter (Ruhr) mit 0,4 Mio. €, Herdecke mit 0,4 Mio. € sowie diffus mit 0,1 Mio. €) betragen insgesamt 0,9 Mio. € bzw. 7 % des Kundenanteils.

Zudem ist darauf hinzuweisen, dass im Zuge der cima-Auswirkungsanalyse auf Seite 26 die zu erwartenden Umsatzverlagerungen aus allen Zentralen Versorgungsbereichen der Stadt Wetter (Ruhr) sowie dem übrigen Stadtgebiet Wetter (Ruhr) detailliert dargestellt werden. Hierbei kommt das cima-Verträglichkeitsgutachten zu der Aussage, dass keines der betrachteten Zentren der Stadt Wetter (Ruhr) negativ von dem Planvorhaben betroffen sein wird. Gleiches gilt im Übrigen auch für das Hauptzentrum der Stadt Herdecke sowie das übrige Stadtgebiet Herdecke.

Ergänzend zu der bereits in der Verträglichkeitsuntersuchung enthaltenen Marktanteilsprognose für das Sortiment Nahrungs- und Genussmittel wurde auf Grund der im Rahmen des „Gutachtenchecks” geäußerten Anregungen eine entsprechenden Prognose für das Sortiment Gesundheits- und Körperpflege durchgeführt.

Abb. 6: Marktanteilsprognose und Kundenstruktur für das Sortiment Gesundheits- und Körperpflege

Quelle: cima (2017).

Die Ergebnisse für das Sortiment Gesundheits- und Körperpflege sind kompatibel zu den Werten aus der Marktanteilsprognose für das Sortiment Nahrungs- und Genussmittel. Auch hier wird deutlich, dass das Vorhaben mit 50 % der Kunden aus dem 1.000 Meter Entfernungsradius und weiteren 32 % der Kunden aus dem übrigen Stadtteil Vorhalle sowie den entsprechenden Kaufkraftbindungsquoten eine klassische Nahversorgungsfunktion übernehmen wird und die Zuflüsse durch Kunden aus den Städten Herdecke und Wetter (Ruhr) nur untergeordnete Bedeutung haben (0,2 Mio. € bzw. 5 % der Kunden). Daher werden die Bedenken der Stadt Wetter hinsichtlich der Abgrenzung der Einzugsgebiete und der Ermittlung der Kaufkraftströme zurückgewiesen.

•Zu 3.:

Im Rahmen des „Gutachtenchecks” wird seitens der GMA für das vorhandene SB-Warenhaus KAUFLAND in Wetter eine Gesamtverkaufsfläche von 3.300 m² unterstellt. Diese liegt damit über der von der cima ermittelten Verkaufsfläche. Daher wurde im Folgenden die dort genannte Verkaufsflächengröße in die Betrachtungen eingestellt. Es ist darauf hinzuweisen, dass durch die daraus folgende Zunahme der Verkaufsfläche und dem damit verbundenen Ansteigen des Umsatzes die Auswirkungen auf das Hauptzentrum Wetter abgemildert werden und sie somit unterhalb der in der Auswirkungsanalyse dargestellten 7,6 % liegen. Unter Berücksichtigung der GMA-Angaben zur Verkaufsfläche des SB-Warenhauses KAUFLAND ist davon auszugehen, dass die Verlagerungsquote aus dem Hauptzentrum Wetter auf rd. 5,5 % absinkt und damit erheblich unterhalb der Abwägungsrelevanz liegt.

Aktuell ist im Zentralen Versorgungsbereich des Stadtteils Wengern die Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters EDEKA geplant, der inkl. der angeschlossenen Konzessionäre über eine Verkaufsfläche von rd. 1.900 m² verfügen wird. Aus gutachterlicher Sicht werden sich für das Planvorhaben in Hagen-Vorhalle durch die geplante Ansiedlung eines großflächigen Lebensmittelvollsortimenters in Wetter-Wengern keine nennenswerten Änderungen der ermittelten Kaufkraftströme ergeben. Gründe hierfür sind vor allem die Entfernung zum Planstandort (rd. 7,7 km) sowie die weitestgehende Gleichförmigkeit des Angebots (EDEKA Lebensmittelvollsortimenter, Lebensmitteldiscounter).

Zudem ist auf die entsprechende Auswirkungsanalyse durch die Fa. BBE zu verweisen, die davon ausgeht, dass das Planvorhaben in Wetter-Wengern aufgrund seiner Lage im Stadtgebiet sich vorrangig im Stadtgebiet Wetter (Ruhr) sowie in der nördlich angrenzenden Stadt Witten auswirken wird. Eine Betrachtung und Einbeziehung der Nahversorgungsstrukturen in Hagen-Vorhalle in die BBE-Auswirkungsanalyse wurde dementsprechend nachvollziehbar nicht vorgenommen.

Es ist in diesem Zusammenhang jedoch darauf hinzuweisen, dass die dort ermittelten Kaufkraftverluste von 7 % für das Hauptzentrum Wetter durch das Planvorhaben in Wetter-Wengern über den 5,8 % liegen, die nach den vorliegenden Berechnungen durch das Planvorhaben in Hagen-Vorhalle für das Hauptzentrum zu erwarten sind. Analog zur Stellungnahme der Stadt Wetter (Ruhr) zum Planvorhaben in Hagen-Vorhalle müsste somit davon ausgegangen werden, dass das Planvorhaben in Wetter-Wengern in nicht unerheblichem Maße das vorgeschädigte Hauptzentrum Wetter gefährdet - bzw. wäre eine detaillierte Betrachtung der Auswirkungen des Planvorhabens in Wetter-Wengern erforderlich.

Die Bedenken der Stadt Wetter hinsichtlich einer fehlerhaften Bewertung der Wettbewerbssituation in Wetter im Rahmen der Verträglichkeitsanalyse werden daher zurückgewiesen.

•Zu 4.:

Der Stadtteil Vorhalle gliedert sich in die Wohnbezirke Vorhalle Nord, Vorhalle-Süd und Eckesey-Nord. Innerhalb des Stadtteils weist das kommunale Einzelhandelskonzept lediglich den Zentralen Nahversorgungsbereich Vorhalle (inkl. dem an der Ophauser Straße gelegene Planstandort) als Nahversorgungszentrum aus. Legt man das planerische Ziel einer flächendeckenden Versorgung der Bevölkerung zugrunde, sind zumindest die Wohnbezirke Vorhalle-Nord und Vorhalle-Süd dem Nahversorgungszentrum zuzuordnen. Hierbei kommt zudem die im Verträglichkeitsgutachten dargestellt isolierte Lage des Stadtteils Vorhalle zum Tragen.

An dieser Stelle sei noch auf folgenden Aspekt hingewiesen: Unter Berücksichtigung der Vorgaben des REHK zur Prüfung von derartigen Planvorhaben (Tragfähigkeit) wird der erwartete Umsatz des Planvorhabens dem Nachfragevolumen im Versorgungsbereich gegenüber gestellt. Hierbei bleibt der Bestand in Anlehnung an die Ausführungen des LEP NRW unberücksichtigt. Wird der erwartete Umsatz des Planvorhabens von 12,3 Mio. € im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel allein dem Nachfragevolumen in den Wohnbezirken Vorhalle-Nord und Vorhalle-Süd ohne Berücksichtigung des Wohnbezirke Eckesey-Nord) von 15,5 Mio. € gegenübergestellt, ergibt sich ein Wert von 79. Er liegt damit bereits erheblich unter dem Wert von 100, der aus Sicht des REHK bei Planvorhaben mit zentrenrelevanten Kernsortimenten nicht überschritten werden soll.

Die von der GMA in ihrem Gutachtencheck aufgeworfene Frage nach der Einbeziehung / Nichteinbeziehung des Wohnbezirks Eckesey-Nord in den Versorgungsbereich des Nahversorgungszentrums Vorhalle erübrigt sich damit weitgehend.

•Zu 5.:

In Bezug auf die Zuordnung des Sortiments Apothekerwaren im Rahmen der Verträglichkeitsuntersuchung ist folgendes auszuführen:

Das „cima-Sortiment” Gesundheits- und Körperpflege umfasst neben den Drogerie- und Parfümeriewaren auch die Apothekenwaren. Hierin auch enthalten sind die verschreibungspflichtigen Arzneimittel. Somit deckt dieses Sortiment das gesamte Angebotsspektrum in diesem Bereich des nahversorgungsrelevanten Sortiments ab. Hierbei decken sich die Angaben der cima auch mit den Veröffentlichungen des Statistischen Bundesamts, das ebenfalls die gesamten Apothekenumsätze berücksichtigt und keine Feindifferenzierung vornimmt. Es sei zudem darauf verwiesen, dass im Rahmen der Verträglichkeitsuntersuchung sowohl bei der Angebotsanalyse als auch bei der Nachfrageanalyse die gleiche Systematik zugrundgelegt wird; d. h. auch die Apotheken erhoben werden.

Um die Bedenken auszuräumen und eine Verzerrung durch ein erhöhtes Nachfragepotenzial zu vermeiden, wurde durch die cima für die Bewertung der Umsatzumverteilungen im Sortiment Drogerie- und Parfümwaren eine Anpassung dahingehend vorgenommen, dass die Anteile der Umsätze der Apotheken nicht berücksichtigt wurden. Es wurde damit auch die Anregung der Fa. GMA aufgenommen. Im Zuge dieser Anpassungen wurden auch die Umverteilungseffekte auf die benachbarten Zentren neu bewertet. Die Ergebnisse verdeutlichen, dass keine der schützenswerten Zentren im Einzugsgebiet im abwägungsrelevanten Umfang von dem Planvorhaben betroffen sein werden.  Das Zentrum von Wetter ist aufgrund der Nähe zum Planstandort mit 7,7 % von den Umsatzumverteilungen betroffen.  Es ist jedoch nicht von Betriebsschließungen und entsprechend negativen Folgen auszugehen.  Das Zentrum von Wetter verfügt über eine Filiale der Fa. Rossmann, die zudem durch die Lage im Einkaufszentrum RUHRTAL-CENTER eine entsprechende Attraktivität aufweist.  Zudem ist daraufhin zu weisen, dass im Entwurf des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Wetter nunmehr auch der Lebensmitteldiscounter LIDL Teil des Zentralen Versorgungsbereiches ist. Da ein Lebensmitteldiscounter im Randsortiment auch das Sortiment Drogerie- und Parfümwaren anbietet, steigt der Umsatz im entsprechenden Sortiment von derzeit  3,9 Mio. € auf 4,5 Mio. € an. Dementsprechend sinkt die Umsatzumverteilungsquote für das Hauptzentrum Wetter von derzeit 7,7% auf 6,7% und damit weiter die Schwelle der Abwägungsrelevanz. Es sind somit keine negativen Auswirkungen  zu erwarten.

Bei den nahversorgungsrelevanten Sortimenten wurde zudem zwischen Nahrungs- und Genussmitteln, Gesundheits- und Körperpflege sowie den weiteren nahversorgungsrelevanten Sortimenten (z. B. Schnittblumen, Zeitschriften) differenziert, wodurch verlässlichere Aussagen über die Auswirkungen des Planvorhabens getroffen werden können.

Die diesbezüglich geäußerten Bedenken werden daher zurückgewiesen.

•Zu 6.:

Es wird kritisiert, dass der Planstandort in seiner Attraktivität nicht ausreichend gewürdigt würde, u. a. weil der nördlich gelegene Getränkemarkt keine Berücksichtigung findet.

Nach gutachterlicher Einschätzung wird der Planstandort in seiner Attraktivität ausreichend gewürdigt, so z. B. durch die Ansetzungen der entsprechenden Flächenproduktivitäten im Sinne eines Worst-Case-Szenarios. Auch eine Einbeziehung des Getränkefachmarkts nördlich des Planstandorts in das Planvorhaben (z. B. durch einen gemeinsamen Parkplatz) ist nach den derzeit vorliegenden Planunterlagen nicht vorgesehen. Somit trägt der nur eingeschränkt wettbewerbsfähige Getränkemarkt, wenn überhaupt nur sehr bedingt zu einer Attraktivitätssteigerung des Planstandorts bei, da keine unmittelbare funktionale Verbindung vorhanden ist.

Ergänzend ist an dieser Stelle erneut darauf hinzuweisen, dass sich der Planstandort innerhalb des Zentralen Versorgungsbereichs des Nahversorgungszentrums Hagen-Vorhalle befindet und das Planvorhaben somit grundsätzlich mit den planerischen Zielen der Stadt Hagen für den Zentralen Versorgungsbereich des Nahversorgungszentrums Vorhalle übereinstimmt. Der Standort des Lebensmitteldiscounters ALDI ist zudem ein eingeführter Standort der Nahversorgung im Stadtteil Vorhalle.

Die diesbezüglich geäußerten Bedenken werden daher zurückgewiesen.

•Zu 7.:

Die Bedenken hinsichtlich der Annahmen zu den Flächenproduktivitäten der geplanten Anbieter im Rahmen der Verträglichkeitsuntersuchung werden schon auf Basis der Aussagen des sog. „Gutachtenchecks” zurückgewiesen. Dort heißt es, dass „[die] Beschreibung des Planvorhabens mit einem Edeka Lebensmittelvollsortimenter, dem Aldi Lebensmitteldiscounter und dem Drogeriefachmarkt Rossmann […] grundsätzlich nachvollziehbar dargelegt [ist]. Auch die Aufteilung der Verkaufsflächen sowie des zu erwartenden Umsatzes nach Sortimenten […] sind grundsätzlich nachvollziehbar.“

•                      Zusammenfassend ist festzustellen, dass vor diesem Hintergrund die Bedenken gegenüber den Ergebnissen der Verträglichkeitsuntersuchung als unbegründet zurückgewiesen werden. Von daher ist entsprechend der Ergebnisse dieser Verträglichkeitsuntersuchung nicht davon auszugehen, dass aufgrund des Planvorhabens mit einer Schädigung des Zentralen Versorgungsbereichs in Wetter (Ruhr) zu rechnen sei.

•                      Die Bedenken hinsichtlich der Anpassung der Planung an die Ziele der Raumordnung werden zurückgewiesen. Wie in der Begründung zum Bebauungsplan ausgeführt, befindet sich das Plangebiet im derzeit gültigen Regionalplan für den Regierungsbezirk Arnsberg (Teilabschnitt Oberbereiche Bochum und Hagen) im Grenzbereich zwischen dem dargestellten ASB und dem GIB. Vor dem Hintergrund der im Maßstab des Regionalplans (M. 1:50.000) begründeten Unschärfe der zeichnerischen Darstellungen des Regionalplans ist eine Zuordnung des Plangebietes zum ASB nachvollziehbar möglich. In der Stellungnahme des RVR, Regionalplanungsbehörde, gemäß § 34 Abs. 1 LPlG vom 08.02.2017 wurde bereits die Vereinbarkeit mit den Zielen 6.5-1 und 6.5-2 des LEP NRW festgestellt. Der Aussage, der Planbereich sei eindeutig als GIB dargestellt wird von daher widersprochen.

•                      Mit Schreiben vom 08.01.2018 hat der RVR bestätigt, dass der Bebauungsplan im Einklang mit den Zielen der Regionalplanung steht, da ZVB von benachbarten Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden (Ziel 6.5-3 LEP NRW).

Eine klarstellende Überführung der Flächen in Gänze in den ASB wurde im Übrigen von der Regionalplanungsbehörde (RVR) in Aussicht gestellt.

Die Bedenken hinsichtlich der gewählten Form des Planverfahrens und der konkreten Festsetzungen werden nicht näher begründet und von daher ebenfalls zurückgewiesen.

Zu Beginn des Bebauungsplanverfahrens wurde die Anwendbarkeit des § 13 a BauGB geprüft mit dem Ergebnis, dass die Kriterien des § 13 a BauGB für dieses Vorhaben erfüllt sind. Die Anwendbarkeit des § 13 a BauGB ist möglich, weil das Plangebiet im Innenbereich liegt, als Maßnahme der Innenentwicklung einzustufen ist, der Geltungsbereich des Plangebietes eine Größe von ca. 14.300 qm aufweist, der Bebauungsplan kein UVP-pflichtiges Vorhaben nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht begründet und keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter bestehen oder dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.

•                      Der Anregung, das vorliegende Bebauungsplanverfahren in der Form nicht fortzuführen, wird nicht gefolgt.

Keine Anregungen oder Bedenken haben geäußert:

•                     Gascade Gastransport GmbH, Schreiben vom 24.04.2017

•                     PLE Doc GmbH, Schreiben vom 26.04.2017

•                     Polizeipräsidium Hagen, Schreiben vom 02.05.2017

•                     Stadt Gevelsberg, Schreiben vom 03.05.2017

•                     LWL Archäologie für Westfalen, Außenstelle Olpe, Schreiben vom 17.05.2017

•                     Landesbetrieb Straßen NRW, Schreiben vom 24.05.2017

•                     Amprion, Schreiben vom 28.04.2017

•                     Umweltamt als gemeinsame Untere Umweltschutzbehörde der Städte Bochum, Dortmund und Hagen, Schreiben vom 22.05.2017

•                     Untere Denkmalbehörde, Schreiben vom 11.10.2017

•                     Wirtschaftsbetrieb Hagen, Schreiben vom 19.05.2017

•                     Fachbereich Stadtentwicklung, -planung und Bauordnung – Abteilung Verkehrsplanung, Schreiben vom 25.04.2017

5. Juristische Prüfung des Abwägungsergebnisses

Aufgrund der eingegangenen Stellungnahmen während der Beteiligung hat die Stadt Hagen für den Abwägungsprozess juristische Beratung hinzugezogen. Die Inhalte der Stellungnahmen bezogen sich vor allem auf die Wahl der Verfahrensart, die Vereinbarkeit mit den Zielen der Raumordnung und die Vereinbarkeit mit § 2 Abs. 2 BauGB (städtebauliche Verträglichkeit).

Wahl der Verfahrensart

Zu Beginn des Bebauungsplanverfahrens wurde sowohl intern als auch mit dem Vorhabenträger die Verfahrensart abgestimmt. Über die Anwendbarkeit des § 13 a BauGB bestand für dieses Vorhaben im Vorfeld Konsens. Die Anwendbarkeit des § 13 a BauGB ist möglich, weil das Plangebiet im Innenbereich liegt, als Maßnahme der Innenentwicklung einzustufen ist, der Geltungsbereich des Plangebietes eine Größe von ca. 14.300 qm aufweist, der Bebauungsplan kein UVP-pflichtiges Vorhaben nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht begründet und keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter bestehen.

Des Weiteren wird der Zeitpunkt der Vorprüfung von dem Juristen als nicht unzweifelhaft angesehen. Zwar wurde im Vorfeld der Verfahrensauswahl geprüft, ob der § 13 a BauGB angewendet werden kann, das Ergebnis der allgemeinen Vorprüfung wurde jedoch erst nach der Offenlage erstellt. Ob der Zeitpunkt der allgemeinen Vorprüfung nach der Offenlage rechtzeitig und ob das Ergebnis belastbar ist, wonach abwägungsbeachtliche Belange der Umwelt durch das Vorhaben nicht berührt werden, ist angesichts der strengen Rechtsprechung namentlich des Oberverwaltungsgerichts Münster nicht unzweifelhaft.

Vereinbarkeit mit den Zielen der Raumordnung und Landesplanung

Die juristische Prüfung der Abwägung hat ergeben, dass eine Inkraftsetzung des Bebauungsplanes vor dem Inkrafttreten des neuen Regionalplans rechtlich nicht unproblematisch ist. Die Änderung ist zwar angestrebt, die landesplanerischen Abfragen vom RVR positiv beantwortet und im Regionalplanentwurf bereits umgesetzt, jedoch bleibt ein gewisses Restrisiko bestehen, das vor allem durch die aktuelle Rechtsprechung begründet wird. Beim Regionalplan besteht keine sogenannte Planreife. Die klarstellende Grenzverschiebung zwischen GIB und ASB erfolgt im Rahmen der Neuaufstellung des Regionalplans. Bis zur Rechtskraft werden voraussichtlich noch 1 ½ Jahre vergehen.

Städtebauliche Verträglichkeit

Nach den eingegangenen Stellungnahmen von den Städten Herdecke und Wetter (Ruhr), der Südwestfälischen Industrie- und Handelskammer und des Handelsverbandes Nordrhein-Westfalen Südwestfalen wurde durch die cima zu den Anregungen Stellung genommen. Die Nacharbeitung des Einzelhandelsgutachtens wurde ebenfalls juristisch geprüft und die wesentlichen Einwände gegen die Planung mit dieser Ergänzung plausibel abgearbeitet. Die Stadt Hagen folgt den Inhalten und Aussagen des Gutachtens in Gänze, die geforderte Verkaufsflächenverkleinerung wird als nicht notwendig angesehen.

Die aktuelle Rechtsprechung besagt, dass schädliche Auswirkungen auf Nachbargemeinden nicht nur bezüglich des Kaufkraftabflusses abzuleiten sind. Entscheidend ist, ob städtebauliche Folgewirkungen zu erwarten sind. Es wurde gutachterlich nachgewiesen und juristisch bestätigt, dass dies nicht der Fall ist.

Durch die Erweiterung und Neuansiedlung der Märkte erfolgt eine qualifizierte wie auch quantitative Anpassung an heutige Anforderungen moderner Märkte. Im Zusammenhang mit der Ansiedlung des Vollsortimenters entsteht ein zeitgemäßer stabiler Einzelhandelsbaustein, der die derzeit defizitäre Nahversorgung Vorhalles beseitigt und die Funktion des Nahversorgungszentrums langfristig gewährleistet.

Durch die juristische Prüfung werden nicht die Inhalte des Bebauungsplanes angezweifelt, sondern es wird lediglich darauf hingewiesen, dass die oben genannten Punkte ein gewisses Restrisiko beinhalten und im Klagefall durch ein Heilungsverfahren korrigiert werden könnten. Aufgrund der gutachterlichen Ausführungen und der juristischen Prüfung sieht die Verwaltung keinen Anlass, Änderungen vorzunehmen und schlägt vor, den Bebauungsplanentwurf als Satzung zu beschließen. Die Stadt Hagen hat sich in Form einer Schadensersatzverzichtserklärung des Vorhabenträgers für den Klagefall abgesichert.

6. Ergänzungen und Klarstellungen im Bebauungsplan und in der Begründung

Nach der Beteiligung der Öffentlichkeit, Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden der Bebauungsplan, der Projektplan sowie die Begründung geringfügig überarbeitet:

• Geringfügige Verschiebung der östlichen Geltungsbereichsgrenze auf Wunsch des Vorhabenträgers.
• Anpassung der Baugrenze im SO2 auf Wunsch des Vorhabenträgers. 
• Die Nutzungsschablonen wurden in den SO1, SO3 und SO4 ergänzt.
• Die Umgrenzung von Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen wurde auf Wunsch des Vorhabenträgers geringfügig verändert.
• Ein anzupflanzender Baum wurde innerhalb des Plangebietes verschoben. 
• Der textliche Hinweis zum Artenschutz wurde aufgrund der Anregungen der Unteren Landschaftsbehörde geändert.
• Die Bezeichnung des sonstigen Sondergebietes wurde in der Legende unter Textliche Festsetzung in „Einkaufszentrum Nahversorgung“ verbessert sowie es auch in den Nutzungsschablonen bezeichnet ist.

In der Begründung wurden inhaltliche sowie formale Änderungen aufgrund des aktuellen Planungsstandes bzw. der oben genannten Ergänzungen vorgenommen. Die Begründung von April 2018 ersetzt die Begründung von Februar 2017.

Die oben aufgeführten Änderungen bzw. Ergänzungen sind als geringfügig zu werten und haben keine Auswirkungen auf die Planung. Sie dienen dazu, die bisherigen Aussagen in den Plänen und in der Begründung klarzustellen. Weiterhin wird damit den Anregungen aus den Beteiligungsverfahren gefolgt. Durch die o. g. Änderungen werden die Grundzüge der Planung nicht berührt. Von daher kann auf eine erneute öffentliche Auslegung gemäß § 4a Abs. 3 Satz 4 BauGB verzichtet werden.

Die Einholung der Stellungnahmen wurde auf die von den Änderungen oder Ergänzungen Betroffenen beschränkt. Da die geringfügige Änderungen den Vorhabenträger selbst und den angrenzenden Eigentümer betrifft, wurden die  Betroffenen persönlich angeschrieben und um Zustimmung gebeten. Es sind keine negativen Stellungnahmen eingegangen. Von der Änderung sind Interessen sonstiger Dritter nicht tangiert, so dass von einer weiteren Beteiligung der Öffentlichkeit, Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange abgesehen werden kann (siehe auch BVerwG, Urt. V. 29.01.2009 - 4 C 16.07).

Zu d)

Im Flächennutzungsplan ist der Bereich bisher als gewerbliche Baufläche dargestellt (siehe Anlage 3).

Der Vorhabenbezogene Bebauungsplan setzt hier Sonstiges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Einkaufszentrum Nahversorgung” fest.

Damit weicht der Vorhabenbezogene Bebauungsplan von den Darstellungen im Flächennutzungsplan ab. Gemäß § 13 a Abs. 2 Nr. 2 BauGB kann ein Bebauungsplan, der von den Darstellungen des Flächennutzungsplanes abweicht, auch aufgestellt werden, bevor der Flächennutzungsplan geändert oder ergänzt ist. Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes darf jedoch die städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes nicht beeinträchtigt werden. Im Rahmen einer Verträglichkeitsuntersuchung wurde die Übereinstimmung der Planung mit den Zielen des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes der Stadt Hagen nachgewiesen. Im Hinblick auf das REHK wurde darüber hinaus das entsprechende Konsensverfahren durchgeführt. Aufgrund der Berücksichtigung der erhöhten Umsatz-Kaufkraft-Relation ist das Kriterium der Tragfähigkeit nicht gegeben, so dass der Konsens für dieses Vorhaben nicht erteilt werden konnte. Die Entscheidung über den Regionalen Konsens wurde in das förmliche Planverfahren mitgenommen, ist bei der Abwägung der Standortkommune zu berücksichtigen, aber nicht bindend.

Der Nachweis, dass das Vorhaben die städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes samt der ZVBs in den betroffenen Nachbarkommunen nicht beeinträchtigt, wird ausführlich im Rahmen der Abwägung zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan erbracht.

Der Flächennutzungsplan ist im Wege der Berichtigung anzupassen (§ 13 a Abs. 2 Nr. 2 Halbsatz 3 BauGB). Die Berichtigung stellt einen redaktionellen Vorgang dar, auf den die Vorschriften über die Aufstellung von Bauleitplänen keine Anwendung finden.

Der Flächennutzungsplan wird im Rahmen der 5. Berichtigung angepasst,  so dass der Geltungsbereich des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes zukünftig als Sonderbaufläche mit der Zweckbestimmung „Großflächige Einzelhandelsbetriebe“ dargestellt wird (siehe Anlage 3). Diese Darstellung entspricht somit den Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung, die im Bebauungsplan ausgewiesen wird.

Folgt der Rat der Stadt dem Beschlussvorschlag dieser Verwaltungsvorlage wird der Bebauungsplan als Satzung beschlossen. Nach der öffentlichen Bekanntmachung dieses Beschlusses wird der Bebauungsplan rechtskräftig und das Bebauungsplanverfahren ist abgeschlossen.

Bestandteile der Vorlage

• Begründung zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 3/16 (671)                    -Sondergebiet Revelstraße / Ophauser Straße- April 2018
• Übersichtsplan des Geltungsbereiches
• Plan zur Berichtigung des Flächennutzungsplanes
• Stellungnahmen aus der Beteiligung der Öffentlichkeit, Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (Kopie der Originale)
• Protokoll zum interkommunalen Abstimmungstermin am 01.03.2018

Anlagen zur Vorlage

Folgende Unterlagen wurden zur Erstellung der Begründung ausgewertet und können im Verwaltungsinformationssystem Allris und im Original in der jeweiligen Sitzung eingesehen werden:

• Allgemeine Vorprüfung des Einzelfalls gemäß § 7 Abs. 1UVPG

• Verträglichkeitsuntersuchung zur Ansiedlung eines Nahversorgungszentrums in Hagen-Vorhalle von cima Beratung+ Management GmbH vom Februar 2017
• Ergänzung zur Verträglichkeitsuntersuchung vom 26.05.2017
• Ergänzung zur Verträglichkeitsuntersuchung vom 08.06.2017
• Ergänzung zur Verträglichkeitsuntersuchung vom 26.06.2017
• Ergänzung zur Verträglichkeitsuntersuchung vom 01.09.2017
• Ergänzung zur Verträglichkeitsuntersuchung vom 15.01.2018
• Ergänzung zur Verträglichkeitsuntersuchung vom 24.04.2018

• Artenschutzrechtliche Prüfung von Ökoplanung Münster vom 10.09.2016
• Schallprognose von Dipl.-Ing. Kammel vom 28.10.2016
• Altlastenuntersuchung zum Vorhabenbezogenen B-Plan Mull & Partner Ingenieurgesellschaft mbH vom August 2016
• Fachgutachterliche Stellungnahme zu der Errichtung / Ausgestaltung von Baumscheiben von Mull & Partner vom 21.11.2016
• Verkehrsgutachten von blanke ambrosius verkehr.infrastruktur vom Oktober 2016

Finanzielle Auswirkungen