Beschlussvorlage - 0198/2009

Der Bericht der Verwaltung wird zur Kenntnis genommen.

 

Begründung:

 

Das Baugebiet östlich der Brinkstraße, das im Norden durch die Alexanderstraße und im Süden durch die Kochstraße begrenzt wird, befindet sich in einer Gemengelage. Nur der Abschnitt unmittelbar an der Kochstraße wird durch die Wohnnutzung geprägt, während die Randbebauung entlang der Brinkstraße einen Mischgebietscharakter aufweist. Der Blockinnenbereich und die Grundstücke entlang der Alexanderstraße wurden bislang von einer gewerblichen Nutzung geprägt. Seit Beginn dieses Jahrzehnts befindet sich das Baugebiet in einer Phase, in der viele Nutzungsänderungen stattfinden. Einige Gewerbebetriebe wurden aufgegeben. Dafür wurden im nördlichen Bereich Einzelhandelsbetriebe angesiedelt.

Bereits im Jahre 2002  wurde zur Steuerung der Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben für den Bereich zwischen der Alexanderstraße und der Kochstraße ein Bebauungsplanverfahren (Nr. 12/02) eingeleitet, jedoch nicht weiter geführt.

 

In dieser Situation wurde eine Bauvoranfrage für eine Seniorenpflegeeinrichtung mit 151 Betten in der Kochstraße 9 gestellt. Bei dem Grundstück Kochstraße 9 handelt es sich um eine Gewerbebrache, die zwischen der Wohnbebauung an der Kochstraße im Süden und den gewerblich genutzten Grundstücken im Norden des Plangebietes liegt. Sie wird über die Kochstraße bzw. in der Verlängerung der Friedensstraße erschlossen. Das Grundstück wird durch bebaute Bereiche im Süden und im Westen mit Mischgebietscharakter sowie durch Flächen mit überwiegend gewerblicher Nutzung im Norden vorgeprägt.

Bereits vor der Einreichung des Antrages wurde dem Antragsteller vom Bauordnungsamt mit Schreiben vom 12.09.2006 signalisiert, dass aufgrund der sich abzeichnenden Immissionsproblematik ein Planungserfordernis vorliegen könnte, welches einer Genehmigung nach §34 BauGB entgegen stehen könnte.

 

Nach weiteren Gesprächen wurde dem Antragsteller mitgeteilt, dass eine Genehmigung auch nach §34 BauGB in Erwägung gezogen wird, wenn die möglichen bodenrechtlichen Spannungen -insbesondere die Behinderung der Entwicklung der bestehenden gewerblichen Betriebe- durch die Einholung der Zustimmungen aller Nachbarn ausgeräumt werden können. Hierzu hat das Bauordnungsamt eine umfangreiche Beteiligung aller Nachbarn durchgeführt. Drei Nachbarn haben sich ablehnend geäußert:

 

• Nachbar A, der eine Einschränkung seines Gewerbetriebes durch eine schutzbedürftige Nutzung auf dem Nachbargrundstück befürchtete, konnte vom Antragsteller zu einer Übereinkunft bewogen werden, welche die Einhaltung eines Abstandes von 20 m zwischen der Seniorenpflegeeinrichtung und der gemeinsamen Grundstücksgrenze vorsieht. Hierdurch konnten die Zustimmung erwirkt und die bodenrechtlichen Spannungen ausgeglichen werden.

 

• Nachbar B hat aus den gleichen Gründen seine Zustimmung verweigert, war aber zu keinem Einlenken bereit. Dem Antragsteller wurde der Weg eröffnet, diesen Einwänden mit einer Geräuschimmissionsprognose zu begegnen. Das Gutachten kam zu dem Schluss, dass das Pflegeheim unter Einhaltung bestimmter Maßnahmen den Werten eines Mischgebietes (MI) ausgesetzt wird, so dass die Bezirksregierung Arnsberg (Umweltverwaltung) keine grundsätzlichen Bedenken gegen das Bauvorhaben äußerte. Gleichwohl wurde von der Bezirksregierung angemerkt, dass gemäß TA Lärm in ausgewiesenen Gebieten für Pflegeanstalten wesentlich geringere Werte einzuhalten sind und die vorliegenden Werte eine Lärmbelästigung darstellen können. Die Einhaltung der MI-Werte wurde für den Bestand ermittelt. Es wurde nicht konkretisiert, welche Entwicklungsmöglichkeiten den gewerblichen Nachbarn verbleiben.

 

• Nachbar C hatte seine Zustimmung zunächst verweigert.

 

Somit lagen zur Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses am 02.09.2008 zwei Nachbarzustimmungen noch nicht vor. Daher wurde das Bauvorhaben zu diesem Zeitpunkt noch nicht als genehmigungsfähig angesehen. Die Zustimmung von Nachbar C liegt zwischenzeitlich vor, sie wurde am 04.09.2008 zugefaxt. Damit liegt zum jetzigen Zeitpunkt nur die Zustimmung von Nachbar B nicht vor.

 

In der Sitzungsrunde August / September 2008 wurde die Einleitung des Bebauungsplanes (Nr. 5/08) für den Bereich südlich der Alexanderstraße beraten. Zurzeit befindet sich das Einzelhandelskonzept der Stadt Hagen in der Aufstellung. Mit dem neuen Bebauungsplan, der das Bebauungsplanverfahren (Nr. 12/02) ersetzt, soll nunmehr zeitnah die Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes sichergestellt werden. Sowohl der Stadtentwicklungsausschuss als auch der Rat der Stadt Hagen haben die Verwaltung damit beauftragt, „die hinteren Teilflächen des Geltungsbereiches als Gewerbegebiet festzusetzen.“ Damit neben der Regelung zur Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben auch Planungssicherheit für andere gewerbliche Nutzungen geschaffen wird, soll der neue Bebauungsplan für das ganze Plangebiet Baugebiete nach der Baunutzungsverordnung ausweisen. Dies erfordert, dass das Bebauungsplanverfahren Nr. 5/08 auf eine neue Rechtsgrundlage gestellt wird. Das bisher vorgesehene Verfahren nach § 9a (2) BauGB muss durch ein Verfahren nach

§ 13a BauGB ersetzt werden. Dabei soll sowohl der Bestand der vorhandenen Gewerbetriebe gesichert als auch die Möglichkeit zur Ansiedlung weiterer Gewerbebetriebe ermöglicht werden (siehe auch Vorlage zum Bebauungsplan Nr. 5/08 (601) – Bereich südlich Alexanderstraße -, Drucksachennummer 0195/2009).

Aufgrund der Beschlussfassung des Stadtentwicklungsausschusses und des Rates sieht sich die Verwaltung gehalten, eine Zurückstellung des Vorhabens zu beantragen.

 

Auf Veranlassung der Antragstellers kam es am 16.02.2009 zu einem Gespräch mit den Vertretern der Bauherrenschaft, der Stadtverwaltung und der Kommunalaufsicht sowie des Dezernates für Bauaufsicht, Städtebau und Denkmalangelegenheiten bei der Bezirksregierung Arnsberg, da die Rechtmäßigkeit des Ratsbeschlusses zur Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens  und der aus diesem Grund bevorstehenden Zurückstellung des Bauvorhabens nach § 15 Abs. 1 BauGB vom Bauherrn und seinen Anwälten angezweifelt wird.

 

Abweichend von der Sichtweise der Stadtverwaltung, dass bodenrechtliche Spannungen vorliegen könnten und eine Nachbarbeteiligung durchgeführt werden musste, um diesen bodenrechtlichen Spannungen zu begegnen und dadurch sicher zu stellen, dass es keine Planungserfordernis gibt, die dem Bauvorhaben gemäß § 1 Abs. 3 BauGB entgegen stehen würde, sieht die Bezirksregierung eine Genehmigungsfähigkeit auch ohne Nachbarzustimmung von Anfang an als gegeben an, da es sich um ein Mischgebiet (MI) im Sinne des §6 BauNVO handele und die beantragte Nutzung dem Nutzungskatalog eines MI entspräche. Die Bezirksregierung vertritt darüber hinaus die Meinung, dass auch der §15 BauNVO (Unzulässigkeit im Einzelfall) trotz erhöhter Schutzbedürftigkeit dem Bauvorhaben nicht entgegen stehen könne. Das von der Bezirksregierung zu fertigende Protokoll der o.g. Besprechung liegt der Verwaltung noch nicht vor.

 

Diese Rechtsauffassung, insbesondere die Aussage, dass es in diesem Fall kein Planerfordernis gibt, wird von der Verwaltung jedoch nicht geteilt.

Nach Auffassung der Bezirksregierung könnte eine Zurückstellung des Vorhabens nach § 15 BauGB zum Zeitpunkt der Einleitung des Bebauungsplanes Nr. 5/08 Schadensersatzansprüche an die Stadt Hagen auslösen. Solche sind auch vom Antragsteller angedroht worden.

Die Frage, inwieweit ein Planerfordernis zu sehen ist, berührt die vom Gesetzgeber garantiert Selbstverwaltungshoheit der Kommune. Die vom Gesetzgeber formulierten Grundsätze der Bauleitplanung zeigen auf, dass „sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist“, die Gemeinde Bauleitpläne aufzustellen hat.  Die bereits mehrfach angesprochenen bodenrechtlichen Spannungen zeigen, dass ein geordnetes Nebeneinander vorhandener und geplanter Nutzungen ohne Planungsrecht nicht zweifelsfrei zu erwarten ist.

 

Die Verwaltung bleibt bei ihrer Auffassung, dass die Zulässigkeit des konkreten Bauvorhabens im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens zu prüfen ist. In diesem Verfahren soll versucht werden, durch eine Gliederung des vorgesehenen Mischgebietes die Flächen zu bestimmen, in denen eine gewerbliche Nutzung und in denen eine Wohnnutzung planungsrechtlich möglich sind.