Beschlussvorlage - 0163/2009

1. Die Verwaltung wird beauftragt, das städt. Grundstück Körnerstr. 54/56 bestehend aus den Grundstücken Gemarkung Hagen Flur 43 Flurstücke 80 und 87 zu den unter Punkt 1. bis 4. dargestellten Bedingungen europaweit auszuschreiben.

 

 

2. Die Bewertungskriterien zum Teilnahmewettbewerb und zum Verhandlungsverfahren werden beschlossen.

 

 

3. Die Verwaltung wird beauftragt, zunächst den Teilnahmewettbewerb durchzuführen und die Teilnahmeanträge zu prüfen. Die Bewertung der Referenzen und die Auswahl der Teilnehmer, die am Verhandlungsverfahren teilnehmen, wird auf die Verwaltung übertragen.

 

 

4. Die Verwaltung wird beauftragt, die Vorbewertung im Verhandlungsverfahren durchzuführen und die  Verhandlungsgespräche mit den Bietern zu führen.

 

 

5. Als Ergebnis der Gesamtbewertung wird eine Bewertungskommission dem Rat abschließend einen Bieter für den Erwerb und die Entwicklung des Grundstücks vorschlagen.   Die Bewertungskommission besteht aus den Mitgliedern des Vorprüfgremiums und Vertreter/innen der Fraktionen im Rat der Stadt Hagen.

 

 

Als politische Vertreter/innen  werden benannt :

 

1.

2.

3.

4.

5.

6.

 

Kurzfassung

 

Der Rat der Stadt hat die Verwaltung durch Beschluss vom 6.3.2008 beauftragt, eine Ausschreibung  des ehemals als Bauhof genutzten  städt. Grundstücks Körnerstr. 54/56 für generationenübergreifendes Wohnen vorzubereiten.

 

Nach aktueller Rechtslage ist die Durchführung einer europaweiten Ausschreibung erforderlich. Die Verwaltung schlägt vor, das Grundstück im Zuge eines Investorenauswahlverfahrens zu vermarkten. Nachfolgend werden die Vergabebedingungen sowie die Bestimmung der politischen Vertreter für die  Besetzung der Bewertungskommission  zur Beschlussfassung vorgelegt und Verfahrensschritte der Vermarktung dargestellt.

 

 

Begründung

 

Das ehemals als Bauhof des Fachbereiches für Grünanlagen- und Straßenbetrieb genutzte städt. Grundstück Körnerstr. 54/56 wird für diesen Zweck nicht mehr benötigt. Die Verwaltung hatte daher in der Vorlage 142/2008 vorgeschlagen, die Fläche als Wohnbaufläche zu vermarkten und hier ein vorbildhaftes Projekt unter dem Stichwort „generationenübergreifendes Wohnen“ zu etablieren. Auf Grundlage dieser Vorlage hat der Rat der Stadt Hagen in seiner Sitzung am 6.3.2008 die Verwaltung beauftragt, die Ausschreibung des Grundstücks Körnerstr. 54/56 für diesen Zweck vorzubereiten. Die Ausschreibung zielt darauf ab, dass interessierte Investoren einen städtebaulichen Entwurf auf der Grundlage definierter Rahmenbedingungen vorlegen und gleichzeitig ein Kaufangebot für die Flächen unterbreiten.

 

Da mit der Veräußerung des Grundstücks die Pflicht zur Durchführung einer bestimmten Baumaßnahme verbunden ist, handelt es sich um einen Bauauftrag i. S. des Gesetzes gegen Wettbewerbsbeschränkungen (GWB), der aufgrund  Überschreitung des  relevanten Schwellenwertes einer europaweiten Ausschreibung bedarf. Der Verkauf des Grundstücks unterliegt dem Vergaberecht.

 

Vor Veröffentlichung der Ausschreibung ist eine Entscheidung über die Vergabeart zutreffen. Die Verwaltung schlägt die Vermarktung des Grundstücks  im Rahmen eines strukturierten Verhandlungsverfahrens mit vorgeschaltetem Teilnahmewettbewerb vor, das den Vorteil größtmöglicher  Einflussnahme auf die  potentiellen  Auftragnehmer bietet. Das Verhandlungsverfahren wird in verschiedenen aufeinander folgenden Phasen abgewickelt, um so die Zahl der Angebote, über die verhandelt wird, anhand der in der Bekanntmachung angegebenen Zuschlagskriterien zu verringern.

 

Vor Ausschreibung ist die Vergabereife herzustellen, d. h. der Käufer muss im Zuge der Ausschreibung über alle kalkulationsrelevanten Informationen verfügen, die es ihm ermöglichen, ein Angebot zu erstellen.

 

Nachfolgend werden die kalkulationsrelevanten Eckpunkte, die Vergabeart  und die Zuschlagskriterien zu Beschlussfassung vorgelegt und der Ablauf des vorgeschlagenen  Ausschreibungsverfahrens  skizziert.

 

1.      Kaufgrundstück und Kaufpreis

 

Das Kaufgrundstück, bestehend aus den Grundstücken  Gemarkung Hagen Flur 43 Flurstücke 80 und 87, umfasst eine Fläche von insgesamt 4.630 qm.

 

Auf dem Grundstück befinden sich zurzeit noch Betriebsgebäude,  die bei Neubebauung  vom Erwerber des Grundstücks abzubrechen sind.    Eine Teilfläche des Kaufgrundstücks wird zurzeit als Lehrerparkplatz von der  Kaufmannsschule 1 genutzt. Anlässlich des Verkaufs  sind die Stellplätze vom Erwerber auf das Schulgrundstück zu verlagern. Dies erfordert eine teilweise Umgestaltung des Schulgrundstücks und einen Umbau der Zufahrt einschl. der Errichtung einer neuen Einfriedigung. Da ein Verdacht auf Bodenverunreinigungen besteht, sind weitere Untersuchungen auf Grundlage einer vorliegenden Planung durchzuführen.

 

Unter Berücksichtigung der durchgeführten Wertermittlung schlägt die Verwaltung vor, die Kaufpreiserwartung für das Grundstück mit 900.000,- € zu beziffern.

 

 

 

2.      Planungsrechtliche Vorgaben

 

Die Bebaubarkeit des Kaufgrundstücks richtet sich nach dem Bebauungsplan Nr. 6/86 (423) Volmeaue Teil 2.  Außerhalb des Bebauungsplanes gelegene Grundstücksflächen sind als Mischgebiet einzustufen und nach § 34 Baugesetzbuch zu beurteilen.

 

 

 

3.      Anforderungen  Mehrgenerationenwohnanlage

 

An das Angebot sollen folgende Anforderungen gestellt werden :

 

• mind. 50% öffentlich geförderte Wohnungen, barrierefreie Herstellung der  Gebäude inkl. Gemeinschaftsräume, Freiflächen und Verbindungswege

 

• altersgemischte Belegung, Berücksichtigung verschiedener Haushaltsgrößen

 

• dauerhafte Sicherstellung  eines Hausmanagements

 

• Fertigstellung der Baumaßnahmen innerhalb von 30  Monaten nach Rechtswirksamkeit des Grundstückskaufvertrages. 

 

 

 

4.      Vergabeverfahren

 

Der Verkauf des Grundstücks  erfolgt in einem gestuften Verfahren. Die erste Stufe beinhaltet einen vorgeschalteten Teilnahmewettbewerb, die zweite Stufe ein darauf aufbauendes Verhandlungsverfahren.

Im Verfahren sind/werden natürliche und juristische Personen als Einzelunternehmen oder als Zusammenschluss von natürlichen und/oder juristischen Personen als Bewerbergemeinschaften zugelassen.

 

Gesucht und ausgewählt werden Investoren oder Investorengemeinschaften, die die ausgeschriebenen Grundstücke erwerben, das Bauprojekt Mehrgenerationenhaus darauf realisieren und den Betrieb/das Hausmanagement dauerhaft übernehmen bzw. sicherstellen. Diesen Bewerbern wird ein Exposé zur Verfügung gestellt, das die formellen und inhaltlichen Anforderungen und die Zuschlagskriterien vorgibt. Den Ausschreibungsunterlagen soll  beiliegende, vom Fachbereich Stadtentwicklung und Stadtplanung  angefertigte Ideenskizze als Beispiel für eine mögliche Bebauung des Grundstücks beigefügt werden. 

 

 

Stufe 1 : Teilnahmewettbewerb

 

Im Teilnahmewettbewerb werden auf der Grundlage der Teilnahmeanträge sowie der geforderten Erklärungen, Angaben und Nachweise geeignete Bewerber ausgewählt, die zur Teilnahme am nachfolgenden Verhandlungsverfahren aufgefordert werden.

 

Bei Abgabe einer Bewerbung sind Nachweise über

 

• die persönliche Lage ( Unternehmensdarstellung, Firmenprofil, Erklärung über das Nichtvorliegen von Ausschlussgründen )

 

• die wirtschaftliche und finanzielle Leistungsfähigkeit ( Bankauskunft, Jahresabschlüsse )

 

• die technische Leistungsfähigkeit ( Referenzprojekte mit aussagekräftigen Unterlagen, Auskunftspersonen )

 

vorzulegen.

 

Ein  Auswahlgremium, bestehend aus Vertretern der Verwaltung (u. a. aus den Bereichen Immobilien und Stadtplanung), bewertet die eingegangenen Bewerbungen und trifft die Entscheidung über den Bewerberkreis, der im weiteren Verfahren zur Abgabe eines verbindlichen Angebots aufgefordert wird. Die Auswahl erfolgt in einem zweistufigen Verfahren:

 

1.      Zunächst werden alle Teilnahmeanträge auf Vollständigkeit geprüft. Das Fehlen von geforderten Unterlagen, Erklärungen und Nachweisen sowie nicht fristgerechtes Einreichen führt zum Ausschluss vom weiteren Verfahren (Ausschlusskriterien).

 

2.      In der zweiten Stufe werden die Bewerber ausgewählt, die die erforderliche Eignung aufweisen und zur Teilnahme am Verhandlungsverfahren zugelassen werden. Dabei werden die vom Bewerber beigebrachten Nachweise über dessen wirtschaftliche/finanzielle und technische Leistungsfähigkeit bewertet (Wertungskriterien).

 

 

 

Stufe 2 – Verhandlungsverfahren

 

Als Voraussetzung für die Teilnahme am Verhandlungsverfahren werden die ausgewählten Bewerber zur Abgabe eines indikativen Angebotes aufgefordert, das eine umsetzungsfähige Bebauungs- u. Nutzungskonzeption beinhalten soll. Die abzugebenden Angebote müssen den formalen Anforderungen der Aufforderung zur Angebotsabgabe genügen (Vollständigkeit, Frist).

 

 

Das einzureichende Angebot muss mindestens umfassen:

 

• konkrete Aussagen zum Nutzungskonzept

 

• Angaben und Darstellungen zur Konzeption des Bauvorhabens in städtebaulicher, stadtgestalterischer und architektonischer Hinsicht

 

• das Finanzierungskonzept
  
  
• das Preisgebot.

 

 

Ein Vorprüfgremium ( in gleicher  Besetzung wie das Auswahlgremium im Teilnahmewettbewerb ) bereitet die nachfolgenden Verfahrensschritte vor. Es nimmt die formale Prüfung der Angebote als Voraussetzung für die Einladung der Bieter zu Verhandlungen vor und führt auf dieser Basis die Verhandlungsgespräche mit den Bietern.

 

Die Bieter, deren Angebote den formalen Anforderungen entsprechen, werden im Anschluss an die Angebotsabgabe zu Verhandlungsgesprächen eingeladen. In den Verhandlungsgesprächen wird mit den Bietern der Inhalt ihrer Angebote geklärt, erörtert und verhandelt ( Verhandlungsphase ).

 

Die Verkäuferin behält sich vor, weitere Verhandlungsrunden mit den Bietern durchzuführen, soweit hierzu Bedarf besteht. Nach Abschluss dieser Verhandlungsrunden werden die Angebote anhand der nachfolgenden Zuschlagskriterien und deren Gewichtung bepunktet.

 

 

·        Städtebauliches Gesamtkonzept, Gewichtung mit 50  %:

 

o       Architektonische Qualität

o       Ökologische Qualität (Energiekonzept, Materialien)

o       Städtebauliches Einfügen

o       Verkehrliche u. logistische Erschließung/Stellplätze,Andienung etc.

 

·        Nutzungskonzept Mehrgenerationenwohnen, Gewichtung mit 25 %:

 

o       Bewertung auf der Basis einer qualitativen u. quantitativen Projektbeschreibung mit Flächenlayouts für alle Geschosse

o       Flächengrößenangaben zu einzelnen Nutzungen ( z. B. Wohnen, Gemeinschaftsräume, soziale Dienstleistungen ) 

o       Vorverträge mit Betreibern und Dienstleistern

o       Finanzierungskonzept

 

·        Höhe des Kaufpreises, Gewichtung mit 25 %

 

 

 

Die Bewertung der Kriterien „Städtebauliches Gesamtkonzept“ und „Nutzungskonzept Mehrgenerationenwohnen“ erfolgt nach dem folgenden Punktesystem, multipliziert in einem zweiten Schritt mit dem prozentualen Anteil an der Gesamtgewichtung, in folgenden Kategorien:

 

§  hervorragend                                      6 Punkte

§  hoch                                                    5 Punkte

§  überdurchschnittlich                           4 Punkte

§  zufriedenstellend                                3 Punkte

§  genügend                                           2 Punkte

§  deutlich verbesserungsbedürftig      1 Punkt

 

 

Die Bewertung des Kriteriums „Höhe des Kaufpreises“ erfolgt nach folgender Abstufung:

 

Angebot	Punkte
mehr als 1.000.000 €	6
mehr als 980.000 € bis 1.000.000 €	5
mehr als 960.000 € bis  980.000 €	4
mehr als 940.000 € bis  960.000 €	3
mehr als 920.000 € bis 940.000 €	2
900.000 bis 920.000 €	1
unter 900.000 €	0

 

Es erfolgt keine interpolierende Punktevergabe.

 

 

Anhand der errechneten Gesamtpunktzahl wird eine Rangfolge gebildet, die die Basis für die Auswahl der erfolgreichen Bieter darstellt.

Die Verkäuferin behält sich vor, im Interesse verfahrensökonomischer Gesichtspunkte eine Reduzierung der Anzahl der Bieter oder Bietergemeinschaften nach der ersten Verhandlungsrunde vorzunehmen. Maßgebend für diese Entscheidung sind die aufgeführten Zuschlagskriterien. Die Reduzierung der Bieter erfolgt durch das Auswahlgremium. Zurückgestellte Bieter werden nicht förmlich vom Vergabeverfahren ausgeschieden. Die Verkäuferin behält sich vor, in jedem Stand des Verfahrens zurückgestellte Bieter erneut zu einem konkretisierten Angebot aufzufordern.

 

Die am Ende der Verhandlungsphase verbleibenden Bieter werden zur Abgabe eines letzten Angebotes zu einem für alle gleichlautenden Termin aufgefordert.

 

Nach Abgabe der letzten Angebote der Bieter wird eine Bewertungskommission bestehend aus dem Vorprüfgremium und Vertretern der Ratsfraktionen die verbliebenen Angebote bewerten.

 

Als Ergebnis der Gesamtbewertung wird die Bewertungskommission dem Rat abschließend einen Bieter für den Erwerb und die Entwicklung des Grundstücks vorschlagen. Nach Beschlussfassung wird der für den Zuschlag vorgesehene Bieter aufgefordert, innerhalb von 14 Tagen nach Absendung der Mitteilung über die Ratsentscheidung das von ihm eingereichte letzte Angebot in verbindlicher, notariell beurkundeter Form abzugeben. Der Grundstückskaufvertrag wird wirksam  durch notariell beurkundete Annahme des Kaufangebotes.

 

Für den Ablauf des Verfahrens  ist folgender Zeitplan vorgesehen:

 

1. Bekanntmachung im Amtsblatt  der Europäischen Gemeinschaft          April 2009

 

2. Bewerberauswahl                                                                                              Juni  2009

 

3. Ende Angebotsabgabe                                                                        September 2009

 

4. Ende Verhandlungsphase                                                                          Oktober 2009

 

5. Bewertungskommission                                                                   Ende Oktober 2009

 

6. Ratsentscheidung                                                                                   Dezember 2009

 

 

Finanzielle Auswirkungen

 

x	Es entstehen keine finanziellen und personellen Auswirkungen

 

Rechtscharakter
	Auftragsangelegenheit		Fiskalische Bindung
	Pflichtaufgabe zur Erfüllung nach Weisung		Beschluss RAT, HFA, BV, Ausschuss, sonst.
	Pflichtaufgabe der Selbstverwaltung		Dienstvereinbarung mit dem GPR
x	Freiwillige Selbstverwaltungsaufgabe		Ohne Bindung
	Vertragliche Bindung

 

1)  Gesamtkosten der Maßnahme/ Aufwand

0,00 €

a)  Zuschüsse Dritter

0,00 €

b)  Eigenfinanzierungsanteil

0,00 €

2)  Investive Maßnahmen

Die Finanzierung der Maßnahme ist gesichert/ soll gesichert werden durch

Veranschlagung im investiven Teil des

Teilfinanzplans

, Teilfinanzstelle

Jahr

lfd Jahr

Folgejahr 1

Folgejahr 2

Folgejahr 3

Betrag

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

0,00 €

3)  Konsumtive Maßnahmen

Die Finanzierung der Maßnahme ist beantragt zum/ vorgesehen im

Ergebnisplan

Produktgruppe

Aufwandsart

Produkt:

4)  Folgekosten

a) jährliche Kreditfinanzierungskosten für den Eigenfinanzierungsanteil

0,00€

(nur bei investiven Maßnahmen)

b) Gebäudeunterhaltsaufwand je Jahr

0,00€

c) sonstige Betriebskosten je Jahr

0,00€

d) personelle Folgekosten je Jahr

0,00€

Stellen-/Personalbedarf:

Anz.

Stelle(n) nach BVL-Gruppe

Bewertung

sind im Stellenplan

Jahr

einzurichten

Anz.

üpl. Bedarf(e) in BVL-Gruppe

Bewertung

sind befristet bis

Datum

anzuerkennen

e) Abschreibung je Jahr (nur bei investiven Maßnahmen)

0,00€

Zwischensumme

0,00€

abzüglich zusätzlicher Erlöse je Jahr

0,00€

Ergibt Nettofolgekosten im Jahr von insgesamt

0,00€

5)  Bilanzielle Auswirkungen (von der Kämmerei auszufüllen)