Beschlussvorlage - 0102/2009

 

 

Die Verwaltung wird beauftragt, auf der Basis des Masterplans Wohnen und der Erkenntnisse aus den Erhebungen und Beratungsergebnissen zum demographischen Wandel ein Handlungskonzept Wohnen zu erarbeiten.  Hierzu wird die Verwaltung

 

1.      eine ämterübergreifende Arbeitsgruppe einrichten,

2.      die führenden Hagener Wohnungsunternehmen einbeziehen,

3.      in einem weiteren Schritt die Wohnungseigentümer mittelfristig einbinden,

4.      der Politik halbjährlich Bericht erstatten.

 

Die Zielsetzungen des strategischen Handlungskonzeptes sollen darin liegen,

 

-          das Wohnraumangebot an die durch den demographischen Wandel veränderte Bedarfslage anzupassen,

-          für Menschen aller Bevölkerungsschichten jeden Alters und entsprechend ihrer Lebenslage ein angemessenes Wohnraumangebot in Hagen vorzuhalten,

-          einen kleinräumigen Quartiersansatz zu verfolgen, um Quartiere, insbesondere solche mit hohem Erneuerungsbedarf, durch ein abgestimmtes Vorgehen in der Wohn- und Lebensqualität aufzuwerten.

 

Die Verwaltung legt dem Rat der Stadt Hagen in seiner Sitzung am 17.12.2009 den ersten Entwurf eines kommunalen Handlungskonzeptes vor.

Kurzfassung

 

Der Wohnungsmarktbericht 2008 spiegelt die aktuelle Situation des Wohnungsmarktes in Hagen wider. Das im Jahr 2006 erstellte Gutachten Masterplan Wohnen zeigt Handlungsempfehlungen für die Wohnungswirtschaft auf.

Mit einem kommunalen Handlungskonzept Wohnen soll der vorliegenden Wohnungsmarktsituation konzeptionell begegnet werden. Die Handlungsempfehlungen des Gutachtens Masterplan Wohnen sollen weiter konkretisiert werden. Durch das Instrument der kleinräumigen Quartiersanalyse sollen Handlungsfelder erkannt, geeignete Maßnahmen ergriffen und die Quartiere durch Schaffung der Voraussetzungen für eine verbesserte Lebens- und Wohnqualität aufgewertet werden.

 

Es muss davon ausgegangen werden, dass die Wohnungsbauförderung des Landes NRW künftig immer stärker an das Vorhandensein kommunaler Handlungskonzepte gebunden wird.

 

Das weitere Vorgehen zur Erarbeitung eines Handlungskonzeptes Wohnen wird in Anlehnung an die Empfehlungen des ExWoSt (Experimenteller Wohnungs- und Städtebau) entwickelt.

Die Verwaltung wird eine fachbereichs- bzw. ämterübergreifende Arbeitsgruppe  unter Einbeziehung der Hagener Wohnungsunternehmen und auch privater Eigentümer mit umfangreichen Immobilienbeständen einrichten.

 

Ein erster Entwurf des Handlungskonzeptes Wohnen soll dem Rat der Stadt Hagen in seiner  Sitzung am 17.12. 2009 vorgelegt werden.

 

Es ist vorgesehen, der Politik, den Akteuren des Wohnungsmarktes, der Verwaltung und der interessierten Öffentlichkeit das Konzept im Rahmen einer Veranstaltung, die im ersten Halbjahr 2010 in Betracht kommen wird, zu präsentieren.

 

 

 

Begründung

 

Ausgangssituation:

 

Der Wohnungsmarktbericht 2008 gibt aktuelle, statistisch belegte Erkenntnisse über die Wohnungsmarktsituation in Hagen wieder.

                                                       

Die Hagener Bevölkerungszahl ist weiter rückläufig und belief sich Ende 2007 auf 195.850.

Lt. Haushaltsgenerierungsverfahren, das zum Stand 31.12.2006 durchgeführt worden ist, ist für Hagen eine durchschnittliche Haushaltsgröße von 2,1 Personen ermittelt worden.

Die hiesige Wohnungsmarktsituation  wird gekennzeichnet durch eine zurückgehende Entwicklung auf dem Hagener Grundstücksmarkt mit einer geringen Zahl von Grundstückskaufverträgen, Stagnation bei der Bodenpreisentwicklung, eine moderate Anzahl an Baugenehmigungen und  Wohnungsfertigstellungen, ein sich weiterhin zurückentwickelnder Sozialwohnungsbestand, eine leichte Zunahme des Gesamtwohnungsbestandes bei sich fortsetzender Leerstandsproblematik  und lediglich geringen Steigerungsraten bei den Wohnungsmieten.

Obwohl der Wohnungsmarkt Entspannungstendenzen aufzeigt, ist die Versorgung wohnungssuchender Haushalte, die sich insbesondere aus Älteren, Familien mit Kindern, Geringverdienenden und Menschen mit Sozialleistungsbezug zusammensetzen, weiterhin eine wichtige Aufgabe, die vom Fachbereich Immobilien, Wohnen und Sonderprojekte – Ressort Wohnen – wahrgenommen wird.

Eigentumsförderungen werden derzeit insbesondere von Migrantenhaushalten in Anspruch genommen. Hierin ist ein ermutigendes Signal für Integrationsbereitschaft zu sehen.

Die Stadt Hagen reagiert mit einem abgestimmten Grundstücksprogramm auf die Diskussion um Fortzüge von Hagener Bürgern in Nachbarkommunen.

Der rechtsgültige Flächennutzungsplan weist im Stadtgebiet noch eine Anzahl nicht genutzter Wohnbauflächen aus.

Für den zunehmenden Anteil älterer Menschen wird derzeit von einem nicht gedeckten Bedarf an seniorengerechten und barrierefrei gestalteten Wohnformen  sowie der Möglichkeit des Wohnens mit Versorgungssicherheit ausgegangen. Auf diesem Sektor wird in naher Zukunft  verstärkt Handlungsbedarf gesehen.

 

Im Jahr 2006 ist das Gutachten Masterplan Wohnen nach einer abgestimmten Entscheidung der Stadt Hagen und den Hagener  Wohnungsunternehmen erstellt worden. Es enthält differenzierte Aussagen über die Stärken und Schwächen des Hagener Wohnungsmarktes.

Das Bochumer Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung InWIS Forschung und Beratung GmbH als Ersteller des Gutachtens hat Handlungsempfehlungen für die Wohnungswirtschaft entwickelt, deren Umsetzung noch weiter fortgesetzt werden muss und mithilfe des kommunalen Handlungskonzeptes Wohnen geschehen soll.

 

Mit einem kommunalen Handlungskonzept Wohnen soll  der vorliegenden Wohnungsmarktsituation und den sich abzeichnenden Tendenzen konzeptionell begegnet werden.

 

 

Rahmenbedingungen:

 

Nach verschiedenen aktuellen Äußerungen und Informationen aus dem Landesministerium ist davon auszugehen, dass die Wohnungsbauförderung in Zukunft immer stärker an das Vorhandensein kommunaler Handlungskonzepte gebunden wird. In zahlreichen Kommunen über alle Regionen Deutschlands hinweg ist die Erarbeitung kommunaler Handlungskonzepte bereits ein durchaus gängiges Instrument, auf die sich verändernde Wohnungsmarktsituation zu reagieren.

Ein kommunales Handlungskonzept bildet die zentrale fachliche Grundlage für eine aktive Steuerung der lokalen Wohnungspolitik und Wohnraumversorgung. Um hier unterstützend zu wirken, werden im Rahmen der Wohnraumförderung zusätzliche Landesmittel für Maßnahmen in Kommunen mit wohnungspolitischen Handlungskonzepten vorgehalten.

 

Eine mittelfristige Finanzierung entsprechender Vorhaben über mehrere Programmjahre  wird auf diese Weise zugesichert. In Abstimmung mit dem Ministerium für Bauen und Verkehr NRW wird die Möglichkeit eröffnet, von den Vorgaben der Förderrichtlinien abzuweichen und die erforderliche Gegenleistung des Investors zu modifizieren, wenn dies zur Umsetzung des Handlungskonzeptes geboten erscheint.

 

 

Modalitäten des Vorgehens:

 

ExWoSt (Experimenteller Wohnungs- und Städtebau) als ein Forschungsprogramm des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung hat im Rahmen eines Forschungsvorhabens Handlungsempfehlungen herausgegeben. Diese Vorgaben beinhalten, dass eine Situationsanalyse erstellt wird.  Es wird empfohlen, wohnungspolitische Zielsetzungen und Strategien zu entwickeln und eine Arbeitsgruppe zu bilden. Über das Konzept soll ein politischer Beschluss der Kommune herbeigeführt werden. Diese Vorgaben werden als Grundlage des weiteren Vorgehens berücksichtigt.

 

Die Verwaltung wird eine fachbereichs- bzw. ämterübergreifende Arbeitsgruppe einrichten, um die Grundlagen für ein kommunales Handlungskonzept Wohnen zu eruieren. Die zu beteiligenden Fachbereiche und Ämter können mit ihrem Fachwissen und ihrer Einschätzung dazu beitragen, ein fundiertes Konzept zu erarbeiten. Um statistische Grundlagen und Erhebungen einfließen zu lassen, soziale Aspekte zu berücksichtigen und planerisch relevante Belange einzubeziehen, ist die Teilnahme des Amtes des Oberbürgermeisters – Ressort Statistik und Stadtforschung -, des Fachbereiches Jugend und Soziales und des Fachbereiches  Stadtentwicklung und Stadtplanung notwendig. Je nach Erfordernis sind weitere Ämter zu beteiligen.

 

Um auf Erfahrungen aus der wohnungswirtschaftlichen Praxis zurückgreifen zu können, wird angestrebt, die führenden Hagener Wohnungsunternehmen einzubinden. In Hagen verfügen einige private Eigentümer über umfangreiche Immobilienbestände.  Auch diese Gruppe sollte mittelfristig einbezogen werden. Weitere Akteure des Wohnungsmarktes sollten bedarfsweise hinzugezogen werden.

 

Die Arbeitsgruppe, deren Federführung beim Fachbereich Immobilien, Wohnen und Sonderprojekte – Ressort Wohnen – liegt, soll, ausgehend von der Wohnungsmarktlage,  strategische Überlegungen unter Berücksichtigung der sozialen Wohnraumversorgung anstellen. Aspekte der Stadtentwicklung sollen ebenfalls mit einfließen, wobei ein quartiersbezogener Ansatz verfolgt werden soll.

 

Eckpunkte des Vorgehens sind

 

1. eine sorgfältige Analyse der Bedarfslage
2. die Entwicklung attraktiver Wohnbauflächen
3. die Schaffung eines differenzierten Wohnungsangebotes für die verschiedenen Nutzergruppen, wobei insbesondere bisher unterversorgte Segmente (z.B. ältere Menschen mit ihren sich verändernden Bedarfen und ihrem Anspruch nach „Wohnen mit dem Aspekt der Versorgungssicherheit“) zu bedienen sind
4. Berücksichtigung von Qualitätsstandards, bezogen auf energetische Maßnahmen, Barrierefreiheit, ökologische Gesichtspunkte, Wohnumfeld- und Infrastrukturausstattung
5. Verbesserung von Wohnungsbeständen/Aufwertung von Quartieren

 

Da die gesamtstädtische Wohnungsmarktbeobachtung nicht geeignet ist, bestehende Problematiken schwerpunktmäßig wiederzugeben, ist die Beobachtung ausgesuchter Wohnquartiere notwendig. Durch dieses Instrument der kleinräumigen Quartiersanalyse  ist es möglich, Handlungsfelder zu erkennen, geeignete Maßnahmen zu ergreifen und die Quartiere durch Verbesserung der Wohn- und Lebensqualität aufzuwerten.

 

Ein erster Entwurf des Handlungskonzeptes Wohnen soll dem Rat der Stadt Hagen in seiner Sitzung am 17.12. 2009 vorgelegt werden.

 

Es ist vorgesehen, der Politik, den Akteuren des Wohnungsmarktes, der Verwaltung und der interessierten Öffentlichkeit das Konzept im Rahmen einer Veranstaltung zu präsentieren. Hierfür könnte ein Zeitpunkt in der ersten Jahreshälfte 2010 in Betracht kommen.

 

 

 

Zielsetzungen / Inhalte:

 

Folgende Zielsetzungen und Inhalte scheinen geeignet, um im Handlungskonzept Wohnen verankert zu werden:

 

-           Bezahlbaren Wohnraum für einkommensschwache Haushalte bereitstellen

 

-           Änderungen von Wohnsituationen im Bestand initiieren und koordinieren

 

-           Neue Wohnformen im Alter und in besonderen Lebenssituationen anbieten / Barrierefreiheit

 

-           Wohnungsbestand an die Nachfragesituation anpassen

 

-           Leerstandsquote verringern

 

-           Möglichkeiten für den Eigentumserwerb verbessern

 

-           Starterimmobilien für junge Menschen / Paare / Familien anbieten

 

-           Infrastruktur / Wohnumfeld verbessern; ÖPNV am Bedarf orientieren

 

-           Integration begleitend unterstützen

 

-           Energetische Maßnahmen fördern / Beratung anbieten

 

Die Entscheidung über die Art und Weise des Vorgehens, z.B. durch entsprechende Prioritätenbildung, obliegt der zu bildenden Arbeitsgruppe.

 

 

 

Erfahrungen aus anderen Kommunen:

 

Zahlreiche Kommunen in NRW und auch in anderen Bundesländern haben bereits durch die Erstellung von kommunalen Handlungskonzepten auf die jeweils örtlich vorhandene Situation auf dem Wohnungsmarkt reagiert.

 

So bildet beispielsweise in Dortmund der Masterplan Wohnen den Rahmen für die kommunale Wohnungspolitik. Die Zielsetzungen liegen in der Stützung des Strukturwandels, der Weiterentwicklung des Wohnungsmarktes in Richtung Qualität und Eigentumsbildung sowie der Stärkung der Attraktivität des Wohnstandortes. Das Vorgehen besteht darin, den Masterplan jährlich durch verschiedene Schwerpunktthemen in einem dialogorientierten Prozess zu ergänzen und weiterzuentwickeln. Vor einem halben Jahr hat die Stadt Dortmund mit der  Entwicklung eines kommunalen Wohnkonzeptes unter Einbeziehung der Vorgaben des Masterplans Wohnen begonnen. Gemeinsam mit dem Bonner Forschungsinstitut empirica GmbH und zahlreichen Akteuren der Wohnungswirtschaft hat die Stadt Dortmund Strategien für die künftige Ausrichtung der Wohnungspolitik erarbeitet. Auf dieser Grundlage wurde ein Arbeitsprogramm mit konkreten Handlungsempfehlungen aufgestellt.

 

Auch die Stadt Aachen hat ein beispielhaftes Handlungskonzept Wohnen erstellt. Handlungsschwerpunkte sind zukunftsweisender öffentlich geförderter Wohnungsbau, Qualitäten im Wohnungsbestand und Wohnungsbau, innerstädtisches Wohnen sowie Aufwertung von Stadtquartieren. Es wird das Ziel verfolgt, in jedem der genannten Handlungsschwerpunkte jeweils drei Modellprojekte auf den Weg zu bringen.

Im April 2008 hat die Stadt Aachen eine erfolgreiche  Auftaktveranstaltung mit über 190 Wohnungsexperten zur Präsentation und Diskussion des „Aachener Handlungskonzeptes Wohnen“ durchgeführt.

 

Es ist vorgesehen, auf interkommunale Erfahrungen zurückzugreifen und zielführende Kontakte, insbesondere in der Region, zu nutzen, um zu einem abgestimmten Vorgehen auf dem Wohnungsmarkt zu gelangen.

 

 

 

 

Finanzielle Auswirkungen

 

x	Es entstehen keine finanziellen und personellen Auswirkungen