Berichtsvorlage - 0218/2023

Der Bericht der Verwaltung wird zur Kenntnis genommen.

Kurzfassung

Der Schwerpunkt der öffentlichen Wohnraumförderung in Nordrhein-Westfalen liegt auf der Mietwohnraumförderung. Das bedeutet, dass die geförderten Wohnungen einer Mietpreis- und Belegungsbindung unterliegen. Im Förderjahr 2022 wurde das zur Verfügung gestellte Budget für den Mietwohnungsbereich in Hagen erstmalig seit Jahren komplett ausgeschöpft und darüber hinaus noch zusätzliche Fördermittel zur Verfügung gestellt. Da sich die Förderkonditionen für das Jahr 2023 weiterhin attraktiv darstellen, werden Anreize für weitere Investitionen im Bereich des geförderten Mietwohnungsbaus geschaffen. Nur so kann dem rückläufigen Bestand an sozial geförderten Wohnungen entgegengewirkt werden.

Sachverhaltsdarstellung

Hagen war laut Gutachten bis 2020 der Mietenstufe M2 zuzuordnen und gehörte damit zu den Gemeinden mit einem unterdurchschnittlichen Bedarfsniveau. Die Einstufung hatte Auswirkungen auf die Förderpauschalen, die Bewilligungsmiete und auf die Konditionen der Darlehen. Bedingt dadurch war die Mindestrentabilität bei der Inanspruchnahme der Fördergelder für potentielle Investoren häufig nicht darstellbar. Weiterhin haben das jahrelang günstige Zinsniveau auf dem Markt und die gleichzeitig gestiegenen Baukosten dazu geführt, dass die öffentlichen Mittel nicht attraktiv waren. Darüber hinaus wird durch die Inanspruchnahme der Fördergelder eine Mietpreis- und Belegungs-bindung ausgelöst und die Vermieter sind dadurch nicht frei in ihrer Mieterwahl.

Ferner hat die in Hagen fehlende Quotenregelung zur Folge, dass Bauherren bei der Errichtung von Neubaumaßnahmen nicht verpflichtet werden können,

einen bestimmten Anteil an geförderten Wohnungen zu schaffen.

Die Mietenstufe 1 bis 3 wurden hinsichtlich der Förderpauschalen sowie in Be-zug auf die Höhe der Bewilligungsmiete zusammengefasst und deutlich angehoben. Darüber hinaus wurden attraktive Zusatzdarlehen, insbesondere zur Erreichung der Klimaziele geschaffen.

Die geänderten Förderkonditionen wurden aktiv durch den Fachbereich 60 beworben und es wurden gezielt Investoren angesprochen. Zu Beginn des Förder-jahres 2022 wurde Hagen ein Budget in Höhe von 6,2 Mio. EUR für den Bereich der Mietwohnraumförderung zugwiesen. Da weitere Anträge vorlagen, wurde das Kontingent seitens des Ministeriums auf insgesamt 13,14 Mio. EUR aufgestockt

Mit diesen Fördermitteln wurden zehn Mieteinfamilienhäuser, 24 Mietwohnungen sowie 24 Gruppenwohnungen gefördert. Insbesondere die Investition in öffentlich geförderte Mieteinfamilienhäuser ist erwähnenswert. Dadurch wird Großfamilien mit niedrigen bis mittleren Einkünften, die sich ansonsten den Traum vom eigenen Haus nicht verwirklichen könnten, die Möglichkeit gegeben, in einem Eigenheim zu leben.

Im Bereich der Eigentumsförderung wurde Hagen zu Beginn des Jahres 2022 ein Budget in Höhe von 800.000 EUR zugewiesen. Auch in diesem Fördersegment lagen deutlich mehr Anträge vor, so dass das Kontingent auf insgesamt 1,8 Mio. EUR aufgestockt wurde. 

Lediglich im Bereich der Modernisierungsförderung konnten nicht alle Fördermittel verausgabt werden. Von dem zur Verfügung gestellten Budget in Höhe von 1,1 Mio. EUR wurden insgesamt 256.100 EUR bewilligt.

Durch die jahrelange Zurückhaltung der Investoren in Bezug auf den geförderten Mietwohnungsbau sowie durch vorzeitige Ablösung der valutierenden öffentlichen Darlehen ist die Anzahl an Sozialwohnungen jedoch weiterhin stark rückläufig. Aktuell beläuft sich der Bestand an geförderten Wohnungen auf 4.190 Mietwohneinheiten und 412 Wohneinheiten geförderten Eigentums zur Selbstnutzung (Stand 01.01.2023). In den nächsten zehn Jahren laufen bei insgesamt 2.546 Wohnungen die Mietpreis- und Belegungsbindungen aus. Bei der derzeitigen Bevölkerungszahl von 196.536 Einwohnern wird deutlich, dass weiterhin ein hoher Bedarf an bezahlbarem Wohnraum in Hagen besteht. Ein besonderer Bedarf ist erkennbar bei älteren Menschen sowie Schwerbehinderten, Haushalten mit Kindern und Haushalten im Sozialleistungsbezug. 

Um den Bestand an öffentlich geförderten Mietwohnungen zu erhöhen, wird in zahlreichen Städten eine Quotenregelung eingesetzt. Das bedeutet, dass beim Mietwohnungsneubau zwingend ein bestimmter Prozentsatz an öffentlich geförderten und damit bezahlbaren Wohnungen errichtet werden muss. Die Prozentzahlen variieren zwischen 25 und 50 Prozent. Gegen diese Regelung spricht, dass der Bedarf an Sozialwohnungen nicht an allen Standorten im Stadtgebiet gleich hoch ist.

Der Wohnungsbau wird derzeit negativ durch die aktuelle Kostenentwicklung, den steigenden Baustandards, den weltweiten Herausforderungen sowie durch das Ende der Niedrigzinsphase beeinflusst. Ungehindert dessen steigt die Nachfrage nach bezahlbaren Wohnungen. Die Förderkonditionen wurden für 2023 den wohnungswirtschaftlichen Rahmenbedingungen angepasst. Unter anderem wurden die Grund- und Zusatzdarlehen sowie die Tilgungsnachlässe zur (teilweisen) Kompensation der gestiegenen Baukosten deutlich angehoben. Die Eigenkapitalquote wurde zur Entlastung der Investoren von 20 Prozent auf 10 Prozent reduziert. Die höchstzulässigen Mieten für neugeschaffenen Wohnraum wurden moderat angepasst. Trotz der gestiegenen Zinsen am Kapitalmarkt beträgt die anfängliche Verzinsung der Förderdarlehen für die Dauer von 5 Jahren 0,0 Prozent zuzüglich 0,5 Prozent Verwaltungskostenbeitrag. Anschließend wird das Darlehen bis zum Ablauf der gewählten Bindungsdauer (max. 30 Jahre) mit 0,5 Prozent verzinst.

Für das kommende Förderjahr liegen bereits Anträge für den Neubau von insgesamt 40 öffentlich geförderten Mietwohnungen vor. Darüber hinaus wurden 5 Anträge im Bereich der Eigentumsförderung eingereicht. Bezüglich der Modernisierung von bestehendem Wohnraum liegen aktuell 2 Anträge vor. Zudem laufen derzeit Gespräche mit weiteren Investoren.

Die Regelbudgets für die einzelnen Programme für das Förderjahr 2023 wurden am 28.02.2023 vom Ministerium zugewiesen.

Inklusion von Menschen mit Behinderung

Kurzerläuterung:

Auswirkungen auf den Klimaschutz und die Klimafolgenanpassung

(Bitte ankreuzen und Teile, die nicht benötigt werden löschen.)

Kurzerläuterung und ggf. Optimierungsmöglichkeiten:
(Optimierungsmöglichkeiten nur bei negativen Auswirkungen)

Finanzielle Auswirkungen

(Bitte ankreuzen und Teile, die nicht benötigt werden löschen.)

1. Steuerliche Auswirkungen

(Bitte ankreuzen und Teile, die nicht benötigt werden löschen.)

Bemerkungen:

(Bitte eintragen)

2.                Auswirkungen auf den Stellenplan