Beschlussvorlage - 1135/2016

a) Der Rat der Stadt Hagen beschließt die geringfügige Erweiterung des Plangebietes für den Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 3/16 (671)

    –Sondergebiet Revelstraße / Ophauser Straße-

b) Der Rat der Stadt Hagen beschließt den im Sitzungssaal ausgehängten und zu diesem Beschluss gehörenden Entwurf des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr 3/16 (671) – Sondergebiet Revelstraße / Ophauser Straße- und beauftragt die Verwaltung, den Plan einschließlich Begründung vom Februar 2017 gem § 3 Abs. 2 BauGB für die Dauer eines Monats öffentlich auszulegen.

Die Begründung vom Februar 2017 wird gemäß §9 Abs. 8 BauGB dem Vorhabenbezogenen Bebauungsplan beigefügt und ist als Anlage Gegenstand der Niederschrift.

Geltungsbereich:

Das Plangebiet liegt an der Ophauser Straße / Revelstraße und beinhaltet die Flurstücke Gemarkung Vorhalle, Flur 5, Flurstücke 43, 44, 290, 294, 295, 422, 424 und 425.

Erweiterungsbereich:

Das Plangebiet schließt nun kleine Teilbereiche im Randbereich der Flurstücke Gemarkung Vorhalle, Flur 5, Flurstück 423 und 310 mit ein sowie Teilbereiche der öffentlichen Verkehrsfläche der Flurstücke 565 und 661.

In dem im Sitzungssaal ausgehängten Lageplan ist das oben beschriebene Plangebiet eindeutig dargestellt. Der Lageplan ist Bestandteil des Beschlusses.

Nächster Verfahrensschritt:

Die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfes soll im Anschluss an den Beschluss zur öffentlichen Auslegung durchgeführt werden. Parallel dazu erfolgt die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange.

Kurzfassung

Nach dem Ratsbeschluss wird der Entwurf des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes mit der Begründung und dem Projektplan für die Dauer eines Monats öffentlich ausgelegt und damit der Öffentlichkeit zur Information und Stellungnahme vorgestellt.

Parallel zu der Offenlage sollen die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange beteiligt werden.

Begründung

Zu a)

Die Planung der Gebäude und ihre Lage auf dem Grundstück erfordern den Einbezug geringfügiger Teilbereiche der angrenzenden Flurstücke 423 und 310. Die Verfügbarkeit und damit der notwendige Zugriff zur Beplanung dieser Teilbereiche sind mit der Verfügungsberechtigung vom 22.11.2016 durch den jeweiligen Eigentümer zugesichert.

Die Hauptzufahrt zum Plangebiet erfolgt über die Ophauser Straße von dem städtischen Flurstück 565. Eine untergeordnete Ein- und Ausfahrt ist zudem über die Revelstraße über das städtische Flurstück 661 möglich. Bei beiden Zufahrten bedarf es einer baulichen Bearbeitung und Anpassung des vorgelagerten Bürgersteiges, so dass die Bereiche nun in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes mit einbezogen werden.

Zu b)

Der Rat der Stadt Hagen hat in seiner Sitzung am 12.05.2016 die Aufstellung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans beschlossen (Drucks.nr.: 0293/2016). Das Bebauungsplanverfahren wird im beschleunigten Verfahren nach den Regelungen des § 13 a BauGB durchgeführt, so dass der Rat der Stadt Hagen in seiner Sitzung am 12.05.2016 dem Beschlussvorschlag der Verwaltung gefolgt ist, von der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB und von der frühzeitigen Beteiligung der Behörden nach § 4 Abs. 1 BauGB abzusehen.

Der Beschluss wurde am 27.05.2016 ortsüblich öffentlich bekannt gemacht.

Die anschließende Unterrichtung der Öffentlichkeit fand in der Zeit vom 30.05.2016 bis zum 10.06.2016 statt. In diesem Zeitraum sind keine Anregungen oder Stellungnahmen eingegangen.

Anlass:

Der Vorhabenträger, Herr Manfred Meyer, plant die Ansiedlung eines großflächigen Vollsortimenters (EDEKA) mit einer Verkaufsfläche von max. 1.620 qm inklusive kleinflächiger Ladenlokale und Café mit Backshop sowie die Standortverlagerung und Verkaufsflächenerweiterung auf max. 1.220 qm des bestehenden Lebensmitteldiscounters (ALDI). In der Altimmobilie des bisherigen ALDI-Lebensmitteldiscounters ist die Ansiedlung eines Drogeriefachmarktes mit einer Verkaufsfläche von max. 720 qm sowie eines Fachmarktes mit 120 qm geplant.

Das ca. 1,4 ha große Plangebiet des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes befindet sich im Stadtteil Vorhalle östlich der Revelstraße und nördlich der Ophauser Straße. Das Plangebiet wurde in der Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes der Stadt Hagen als Teil des zentralen Versorgungsbereichs Hagen-Vorhalle ausgewiesen.

Mit der Neuansiedlung des Lebensmittelvollsortimenters und des Drogeriemarktes sowie der Erweiterung des Lebensmitteldiscountmarktes im Plangebiet bietet sich nunmehr die Möglichkeit, die Versorgungssituation im Sinne des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes der Stadt Hagen für den Stadtteil Vorhalle zu verbessern und damit eine Stärkung des gesamten zentralen Versorgungsbereichs zu erreichen.

Die Zufahrt zum Plangebiet erfolgt sowohl für den Kundenverkehr als auch für den Anlieferungsverkehr überwiegend von der Ophauser Straße. Eine untergeordnete Anbindung ist zudem von der Revelstraße vorgesehen.

Art der baulichen Nutzung

Die zulässige Art der baulichen Nutzung wird im Plangebiet entsprechend dem konkreten Vorhaben als Sonstiges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Nahversorgungszentrum Ophauser Straße” festgesetzt.

Entsprechend der städtebaulichen Konzeption sind innerhalb des Sondergebietes ein:

-            als SO1 gekennzeichneter Bereich für einen Lebensmittelvollsortimentsmarkt mit nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment gem. „Hagener Liste“ mit einer max. Verkaufsfläche von max. 1.620 qm zulässig. Innerhalb dieser Verkaufsfläche sind kleinflächige Ladenlokale im Shop-in-Shop System sowie ein Café mit Backshop und Dienstleistungsbetrieben zulässig.

-            als SO2 gekennzeichneter Bereich für einen Lebensmitteldiscountmarkt mit nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment gem. „Hagener Liste“ mit einer Verkaufsfläche von max. 1.220 qm zulässig.

-            als SO3 gekennzeichneter Bereich für einen Drogeriefachmarkt mit nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment gem. „Hagener Liste“ mit einer Verkaufsfläche von max. 720 qm zulässig.

-            als SO4 gekennzeichneter Bereich für einen Fachmarkt mit einer Verkaufsfläche von max. 120 qm zulässig. Innerhalb dieser Verkaufsfläche sind nicht  zentren- oder nahversorgungsrelevante Hauptsortimente gem. der „Hagener Liste”, Gastronomiebetriebe sowie Dienstleistungsnutzungen zulässig.

Planungsrechtliche Grundlagen

Der Flächennutzungsplan stellt den Bereich als Fläche für „Gewerbliche Baufläche“ dar. Auf ein FNP-Teiländerungsverfahren mit der Zielsetzung Sonderbaufläche wird verzichtet, weil der FNP auf der Grundlage von § 13 a Abs. 2 Nr. 2 BauGB im Wege der Berichtigung nach Abschluss des Bebauungsplanverfahrens angepasst wird.

Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Arnsberg (Teilabschnitt Oberbereiche Bochum und Hagen) stellt den Bereich derzeit noch als „Bereich für gewerbliche und industrielle Nutzungen (GIB)“ dar. Im Rahmen des Planverfahrens wurde ein Antrag zur Anpassung der Bauleitplanung an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung gemäß § 34, Abs. 1 Landesplanungsgesetz bei der Regionalplanungsbehörde (RVR) gestellt, mit dem Ergebnis, dass einer Überführung der Fläche in den „Allgemeinen Siedlungsbereich“ zugestimmt wird. Der Geltungsbereich des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans im Kreuzungsbereich der Revelstraße / Ophauser Straße befindet sich im Übergang zum „Allgemeinen Siedlungsbereich“. Insofern hat der Plangeber signalisiert, die unmittelbar im Kreuzungsbereich angrenzenden Grundstücke nicht ausschließlich für gewerbliche und industrielle Nutzungen vorzuhalten, sondern auch ASB-zugehörige Nutzungen zu ermöglichen. Das geplante Vorhaben sieht so eine Nutzung vor. Eine Überführung des Geltungsbereichs des Plangebietes in den ASB (Allgemeiner Siedlungsbereich) ist daher vom RVR (Regionalverband Ruhr) vor dem Hintergrund der im Regionalplan bestehenden „Parzellenunschärfe” vorgesehen.

Der Planstandort ist entsprechend der Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für die Stadt Hagen als Teil des zentralen Versorgungsbereiches des Nahversorgungszentrums Hagen-Vorhalle ergänzt worden. Im Rahmen der Fortschreibung des genannten Konzeptes wurde ferner für den Stadtteil Vorhalle die ergänzende Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters in diesem Bereich empfohlen. Im Zuge einer Verträglichkeitsuntersuchung durch die CIMA Beratung+ Management GmbH mit Datum v. 07.02.2017 wurde die geplante Ansiedlung unter Berücksichtigung möglicher städtebaulicher sowie ökonomischer Auswirkungen betrachtet. Die Untersuchung hat ergeben, dass sich aufgrund prognostizierter Umsatzverteilungen bezogen auf das Sortiment „Nahrungs- und Genussmittel“ sowie „Gesundheits- und Körperpflege“ keine negativen Auswirkungen auf die angrenzenden Versorgungsbereiche Hagen-Boele und Hagen-Helfe sowie die zentralen Versorgungsbereiche der Nachbarstädte Wetter (Ruhr) und Herdecke ergeben. Die gutachterliche Beurteilung legt hier den in der Rechtssprechung formulierten Schwellenwert von 10 % Umsatzverlagerungsquote zugrunde.

Unter Berücksichtigung der Lage des Plangebietes im zentralen Versorgungsbereich, der bestehenden Angebotsdefizite in den Sortimentssegmenten „Lebensmitteleinzelhandel” und „Gesundheits- und Körperpflege” sowie auf Basis der Ergebnisse der Auswirkungsanalyse wird die Übereinstimmung der Planung mit den Zielen des Einzelhandelskonzeptes bestätigt.

Darüber hinaus wurde im Rahmen der o.g. Verträglichkeitsanalyse auch die Übereinstimmung mit den Zielen des Sachlichen Teilplans Großflächiger Einzelhandel zum Landesentwicklungsplan geprüft.

Bezüglich der Unschärferegelung und der Tatsache, dass das Planvorhaben im Zentralen Versorgungsbereich liegt, kann dem Grundstück das planerische Ziel einer Integration in den ASB konstatiert werden. Eine unterstützende Stellungnahme des RVR liegt aktuell vor. Im Entwurf des in der Fortschreibung befindlichen Regionalplanes ist es bereits als ASB berücksichtigt.

Das vorliegende Planvorhaben stimmt somit mit den Zielen und Grundsätzen des Sachlichen Teilplans Großflächiger Einzelhandel überein.

Durch die interkommunale Vereinbarung zum „Regionalen Einzelhandelskonzept für das östliche Ruhrgebiet und angrenzende Bereiche“ ist auch die Übereinstimmung mit den dort definierten Ansiedlungskriterien zu prüfen.

Gemäß dieser Kriterien handelt es sich aufgrund der Verkaufsflächengröße und Lage am Stadtrand um eine regional bedeutsame Ansiedlung. Bezüglich der Lage (ASB und Zentraler Versorgungsbereich) erfüllt das Vorhaben die Kriterien. Darüber hinaus ist die Tragfähigkeit zu bewerten. Das heißt, dass bei einem Nahversorgungszentrum ein ausgeglichenes Umsatz-Kaufkraft-Verhältnis zu berücksichtigen ist. Bezüglich des zu erwartenden Umsatzes wurde in der Verträglichkeitsanalyse eine gewisse Überschreitung der Tragfähigkeit berechnet. Der Gutachter kommt jedoch zu dem Ergebnis, dass hierbei auch die Lage des Stadtteils Vorhalle sowie die Struktur des derzeitigen Nahversorgungsangebotes zu berücksichtigen ist. Somit empfiehlt der Gutachter die Erteilung des Regionalen Konsenses. Das Planvorhaben wird in der Sitzung des AK Regionales Einzelhandelskonzept vorgestellt und der Konsensantrag gestellt. Die Entscheidung über den Regionalen Konsens wird in die förmlichen Planverfahren mitgenommen und ist bei der Entscheidung der Standortkommune zu berücksichtigen.

Umweltbelange

Artenschutz

Biotopstrukturen, die im Hinblick auf den Artenschutz eine Bedeutung besitzen könnten, sind mit Ausnahme der Strauchstrukturen in den Randbereichen des Geländes des derzeit bestehenden Discountmarktes im Plangebiet nicht vorhanden. Im Rahmen einer Bestandsaufnahme im August 2016 wurde das Plangebiet mit der vorhandenen Altbausubstanz auf das Vorhandensein oder seine Eignung als Fledermausquartier, Brutplatz für planungsrelevante Vogelarten oder Amphibien und Schmetterlinge geprüft.

Quartiersvorkommen von Fledermäusen im Plangebiet können mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit ausgeschlossen werden. Eine einzelne überfliegende Zwergfledermaus wurde als Nahrungsgast artenschutzrechtlich geprüft, mit dem Ergebnis, dass artenschutzrechtlich keine Bedenken bestehen.

Im Bereich der auf dem Grundstück befindlichen Hecken und Sträucher sind einzelne Brutvorkommen europäischer Vogelarten, insbesondere der Feldsperling nicht auszuschließen und artenschutzrechtlich zu prüfen.

Mit Anwendung von Bauzeitenregelungen den Schnitt und die Entfernung von Gehölzen betreffend und einer Bauzeitenregelung den Abbruch des vorhandenen Lagergebäudes betreffend können Tötungen von Individuen europäischer Vogelarten sowie des Feldsperlings sicher ausgeschlossen werden.

Vorkommen planungsrelevanter Amphibien- und Schmetterlingsarten können anhand der im Plangebiet vorkommenden Lebensräume und Habitatsstrukturen sicher ausgeschlossen werden.

Unter Berücksichtigung von Bauzeitenregelungen werden mit der vorliegenden

Bauleitplanung keine artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände gem. § 44 BNatSchG vorbereitet.

Somit bestehen keine artenschutzrechtlichen Bedenken.

Schallschutz

Im Rahmen der Planung zum Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplanes für einen Vollsortiment-, einen Discount-, einen Drogerie- und einen Fachmarkt wurden die zu erwartenden Immissionspegel durch das Bauvorhaben prognostiziert. Die Berechnungen kommen zu dem Ergebnis, dass an den ungünstigsten benachbarten Wohnhäusern an der Ophauser Straße bzw. in der Revelstraße die Werte für Mischgebiete bzw. allgemeine Wohngebiete in Gemengelagen nach der TA Lärm eingehalten werden.

Durch den Betreiber ist sicher zu stellen, dass die Öffnungszeiten der Märkte auf den Tagzeitraum zwischen 6.00 und 22.00 Uhr begrenzt bleiben, die Anlieferung in der Nachtzeit für den Vollsortiment- und den Discountmarkt auf je eine Anlieferung begrenzt werden, die Anlieferung des Drogeriemarktes, der Bäckerei und des Fachmarktes in der Nacht nicht erfolgt, und die Außeneinheiten der Kälteanlagen des Lebensmitteldiscountmarktes in ihrem Emissionsverhalten auf einen immissionswirksamen Schallleistungspegel von 75 dB(A) begrenzt wird, da sie auch zur Nachtzeit betrieben werden. Des Weiteren ist sicher zu stellen, dass der Parkplatz außerhalb der Betriebszeiten der Märkte in der Nachtzeit und an Sonn- und Feiertagen nicht genutzt wird. Dazu kann z. B. die Errichtung einer Schrankenanlage erforderlich werden.

Unter Einhaltung der genannten Bedingungen sind Konflikte daher nicht zu erwarten.

Gegen die geplante Bebauung des Geländes an der Ophauser Straße / Revelstraße mit einem Vollsortiment-, einem Discount-, einem Drogerie- und einem Fachmarkt bestehen aus schalltechnischer Sicht keine Bedenken.

Altlasten

Das Plangebiet wurde ehemals als Ziegeleigelände genutzt. Die Ziegeleigrube wurde später wieder vollständig angefüllt. Das Grundstück ist im Altlastenkataster der Stadt Hagen aufgeführt. Vor diesem Hintergrund wurden im August 2016 Bodenuntersuchungen durchgeführt. Die Untersuchungen kommen zu dem Ergebnis, dass in Anbetracht der geplanten gewerblichen Nutzung sich aus der vorliegenden Untersuchung kein Gefahrenpotential für den Direktkontakt Boden – Mensch ergibt. Derzeit ist bei der Versiegelung des Geländes kein akuter Sanierungsbedarf  gegeben. Auf Grundlage des vorliegenden Gutachtens ist die Fläche als Altlastenfläche zu kennzeichnen und gemäß § 13 BBodSchG sind Sanierungspläne für das Plangebiet  zu erstellen. Das Gelände ist möglichst komplett zu versiegeln. Es besteht eine Meldepflicht bei der Unteren Bodenschutzbehörde der Stadt Hagen, wenn sich bei Erdarbeiten Anhaltspunkte für das Vorliegen einer Altlast ergeben. Die Erdarbeiten sind durch einen anerkannten Sachverständigen zu begleiten. Im Vorhabenbezogenen Bebauungsplan erfolgt ein entsprechender Hinweis.

Verkehr

Die Anbindung des Plangebietes erfolgt überwiegend über die bestehende Zufahrt an die Ophauser Straße im Süden des Plangebietes. Eine untergeordnete Anbindung ist zudem von der Revelstraße aus vorgesehen. Im Rahmen eines Verkehrsgutachtens aus August 2016 wurde die heutige Vorbelastung des unmittelbar angrenzenden Knotenpunktes Ophauser Straße / Zufahrt Parkplatz erhoben und mit den möglichen Neuverkehren der geplanten Prognose-Frequenzen

überlagert, um auf dieser Basis die Leistungsfähigkeit und Verkehrsqualität des betroffenen bestehenden Knotenpunktes zu bewerten. Die Verkehrszunahmen führen zu keinen signifikant spürbaren Auswirkungen im Verkehrsablauf.

Der Knotenpunkt Ophauser Straße / Zufahrt Parkplatz ist demnach unter den Prognose-Verkehrsbelastungen als grundsätzlich leistungsfähig einzustufen.

Eingriffs- und Ausgleichsbilanz / Grüngestaltung

Eingriffe in Natur und Landschaft im Bereich von Bebauungsplanverfahren, die der Innenentwicklung gem. § 13 a BauGB dienen und eine zulässige Grundfläche von 20.000 qm nicht überschreiten, gelten gem. § 13 a BauGB (2) Nr. 4 als bereits vor der planerischen Entscheidung zulässig. Eine Bilanzierung des Eingriffs ist daher für das vorliegende Bebauungsplanverfahren nicht erforderlich.

Unabhängig davon ist festzustellen, dass das Plangebiet bereits bisher einer intensiven gewerblichen Nutzung unterlag und weitestgehend versiegelt war, sodass mit der Planung kein Eingriff in Natur und Landschaft erfolgt.

Soweit möglich werden die bestehenden Gehölzstrukturen und vorhandene Grünstreifen in die Planung integriert und im Bebauungsplan planungsrechtlich gesichert, so dass eine gewisse minimale Begrünung des Standorts gesichert ist. Zusätzlich sind Pflanzungen von Laubbäumen zur Begrünung der Stellplatzanlage vorgesehen. Diese werden aufgrund der sich im Plangebiet befindlichen Bodenbelastungen entsprechend der gutachterlichen Stellungnahme zur Ausgestaltung von Baumscheiben ausgeführt.

Weitere Details sind der Begründung zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 3/16 (671) -Sondergebiet Revelstraße / Ophauser Straße- vom Februar 2017 und den einzelnen Gutachten zu entnehmen. Mit diesem Beschluss wird der Vorhabenbezogene Bebauungsplan als Entwurf beschlossen und inkl. Begründung für die Dauer von einem Monat öffentlich ausgelegt. Parallel zu der Offenlage erfolgt  die Beteiligung der Behörden, der sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie der städtischen Ämter.

Bestandteil der Vorlage:

Begründung vom Februar 2017 zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan

Übersichtsplan des Geltungsbereichs

Folgende Unterlagen können im Bürgerinformationssystem und im Original in der jeweiligen Sitzung eingesehen werden:

Verträglichkeitsuntersuchung zur Ansiedlung eines Nahversorgungszentrums in Hagen-Vorhalle von CIMA Beratung+ Management GmbH vom Februar 2017

• Artenschutzrechtliche Prüfung von Ökoplanung Münster vom 10.09.2016
• Schallprognose von Dipl.-Ing. Kammel vom 28.10.2016
• Altlastenuntersuchung zum Vorhabenbezogenen B-Plan Mull & Partner Ingenieurgesellschaft mbH vom August 2016
• Fachgutachterliche Stellungnahme zu der Errichtung / Ausgestaltung von Baumscheiben von Mull & Partner vom 21.11.2106
• Verkehrsgutachten von blanke ambrosius verkehr.infrastruktur vom Oktober 2016

Finanzielle Auswirkungen

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