Beschlussvorlage - 0605/2014

Der Rat der Stadt stimmt der in der Verwaltungsvorlage beschriebenen Vorgehensweise zu.

Kurzfassung

Seitdem der Gesetzgeber im Jahr 1991 den sog. Vorhaben- und Erschließungsplan aus der BauZVO 1990 zunächst befristet (§ 7 BauGBMaßnG) und seit dem BauROG 1998 dauerhaft in das bundesdeutsche Recht übernommen hat (§ 12 BauGB), entstehen bei der konkreten Abwicklung von vorhabenbezogenen Bebauungsplänen zwischen dem eigentlich zuständigen Vorhabenträger und der Planungsverwaltung oftmals Probleme.

Da einerseits die Anzahl von Anträgen auf Einleitung von vorhabenbezogenen Bebauungsplänen weiterhin zunimmt und andererseits die eigene Personalausstattung rückläufig ist, sieht die Verwaltung in diesem Zusammenhang die Notwendigkeit, dazu einige Grundsätze zur Aufstellung von vorhabenbezogenen Bebauungsplänen für die Stadt Hagen festzuschreiben.

Begründung

Sachstand – Ziel

Durch das Instrument eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans soll grundsätzlich er­reicht werden, dass ein Vorhabenträger ein bestimmtes, genau definiertes Vorha­ben in­nerhalb bestimmter Fristen auf der Grundlage des von der Gemeinde ge­schaffenen Bau­rechts durchführt.

Dabei dient die Vorschrift nicht nur der Erleichterung von Investitionen, sondern auch der Sicherung der Investitionen im Interesse der Gemeinde. Diese möchte dabei die Gewiss­heit haben, dass das konkrete Vorhaben, für das der vorhabenbezogene Bebau­ungsplan aufstellt und beschlossen wird, auch umgesetzt werden kann.

Es liegt daher im Inte­resse einer Gemeinde, die einen vorhabenbezogenen Bebau­ungs­plan aufstellt, dass das konkrete Vorhaben der Weiterentwicklung der städte­baulichen Ordnung dient und dann auch verwirklicht werden kann. Es ist nicht im Interesse der Gemeinde, ein unvollendetes Planverfahren oder sogar später eine Investitions­ruine zu haben.

Vielmehr steht auch der Gedanke im Vordergrund, dass für ein Vorhaben Planungsrecht geschaffen werden muss und die Gemeinde hierfür keine ausreichende Planungskapazität hat und deshalb dem Investor empfiehlt, dieses selbst auf eigene Kosten zu schaffen.

Der Sinn des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist auch in der Arbeitserleichterung für die Kommune zu sehen, da eigentlich alle notwendigen Verfahrensschritte und Arbeiten vom Investor durchzuführen sind. Lediglich die eigentliche politische Beratung in Form von Vorlagen inkl. der Abwägung erfolgt durch die Verwaltung. In der Praxis sollten zudem die Inhalte solcher Vorlagen vom Vorhabenträger vorformuliert werden und dann in das Vorlagendokument übernommen werden.

In vielen Fällen, handelt es sich um höchst komplexe Planverfahren in denen in unter­schiedlichsten Fachdisziplinen verschiedene Konflikte gu­tachterlich und verfahrenstech­nisch zu bearbeiten und zu lösen sind, z. B.

                   Verkehrsfragen - Abwicklung des durch das Vorhaben ausgelösten zusätzlichen Verkehrs und die daraus resultierenden Belas­tungen

                   Umweltschutz  - aufwändige Fachplanungen oder Gutachten, z.B. zu Altlasten, Ge­wässerplanung, Luftrein­haltung, Lärmbelästigung etc., Erarbeitung des Umweltbe­richts

                   Nachbarschutz – z.B. Störfallproblematik, Geruchsgutachten etc.

                   Natur- und Artenschutz – Erstellung der Eingriffs- und Ausgleichsbilanz, Landschafts­pflegerischer Begleitplan, Artenschutzgutachten

Gemäß § 12 BauGB muss der Vorhabenträger zur Durchführung des Vorhabens bereit und in der Lage sein. Unstreitig bedingt dies ein hinreichend gesichertes Zugriffsrecht auf die Grundstücke im Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes.

Als Vorhabenträger kommen natürliche und juristische Personen in Betracht. Wenn es sich um Gesellschaften bürgerlichen Rechts (z. B. Arbeitsgemeinschaften) handelt, kön­nen diese nur Vorhabenträger werden, wenn sich jeder Gesellschafter gesamtschuldne­risch verpflichtet. Jeder Gesamtschuldner muss bereit und in der Lage sein, das Vorhaben und die Erschließung insgesamt durchzuführen.

Schließlich stellt sich die Frage, welche Mindestanforderungen an die Prüfung der Leis­tungsfähigkeit des Vorhabenträgers durch die Gemeinde gestellt werden müssten. Diese Frage ist in Rechtsprechung und Literatur nicht abschließend geklärt. Zunächst erforderlich ist aber in jedem Fall, dass die Gemeinde auf der Grundlage vom Vorhabenträger vorge­legter Nachweise überprüft, ob eine gesicherte Finanzierung vorliegt oder wenigstens ernsthaft in Aussicht gestellt wird.

Kriterien

Neben der finanziellen „Leistungsfähigkeit“ sind es vor allem verfahrensrechtliche Mindest­voraussetzungen, die ein Vorhabenträger mitbringen sollte. Dazu gibt es keine gesetzli­chen Regelungen.

Im Interesse der Vorhabenträger (Laufzeit) und der Arbeitsbelastung sollen deshalb einige Kriterien eingeführt werden, die der Mitarbeiter bei Vorliegen eines Antrages eines Vorhabenträgers zu prüfen hat und die im anschließenden Verfahren erfüllt werden müssen.

Folgende Kriterien sollen mit Inhalten gefüllt werden:

-          Fachkunde und technische Leistungsfähigkeit

-          Zuverlässigkeit

Technisch leistungsfähig ist, wer als Vorhabenträger über die technischen Mittel verfügt, um den Auftrag fachlich einwandfrei und fristgerecht ausführen zu können.

Zur technischen Leistungsfähigkeit zählt auch die Fachkunde eines Unternehmens.

Als fachkundig ist ein Unternehmen anzusehen, dessen Mitarbeiter über die notwendige Sachkenntnis und Erfahrung verfügen, um die ausgeschriebene Leistung fachgerecht vor­bereiten und ausführen zu können.

Dazu zählen als aussagekräftiges Kriterium die Referenzen über vergleichbare Aufträge d.h. Beschreibungen vergleichbarer früherer Projekte, die in Art und Umfang dem ausge­schriebenen Auftrag entsprechen.

In der Regel sollten dazu Angaben über 3 vergleichbare Planverfahren, die abgeschlossen sind, mit folgenden Inhalten gemacht werden: Beschreibung der erbrachten Leistung, Name und Anschrift des Auftraggebers, Ansprechperson mit Kontaktdaten.

Soweit der Vorhabenträger selbst nicht über die notwendigen Fachkenntnisse verfügt, hat er sich der Hilfe entsprechender Fachleute (Stadtplaner, Architekten, Juristen etc.) zu be­dienen. Hierzu würde eine verpflichtende Empfehlung ausgesprochen werden, die auch bei Fachleuten die Vorlage von Referenzen vorsieht. Die Verwaltung kann darüber hinaus die Hinzuziehung externer Fachleute für Einzelgutachten verlangen.

Unter dem Zuverlässigkeitskriterium soll in diesem Zusammenhang die Abarbeitung der einzelnen Verfahrensschritte mit den erforderlichen Inhalten gelten. D.h. es wird von der Verwaltung deutlich gemacht, dass innerhalb einer bestimmten Frist jeweils prüffähige Unterlagen vorliegen müssen:

1. Vorlage von aussagekräftigen Unterlagen zum geplanten Vorhaben als Anlage zum Antrag auf Einleitung des Verfahrens
2. Erarbeitung aller Planunterlagen zur öffentlichen Auslegung
3. Erstellung der Satzungsunterlagen, Abschluss des Durchführungsvertrages

Zu 1):

Im Mustereinführungserlass zum BauROG 1998 heißt es dazu:

„Für das Aufstellungsverfahren sind die allgemeinen Vorschriften, insbesondere die §§ 3, 4 und 13 BauGB anzuwenden. Nach § 12 Abs. 2 BauGB hat die Gemeinde auf Antrag des Vorhabenträgers über die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden. Damit verdeutlicht das Gesetz, dass der Vorhabenträger einen Anspruch darauf hat, dass die Gemeinde entscheidet, ob sie das Satzungsverfahren ein­leitet.

Hierin erschöpft sich die Rechtsposition des Vorhabenträgers. Keinesfalls besteht ein An­spruch auf einen bestimmten Inhalt der Entscheidung der Gemeinde, insbesondere be­steht keine Verpflichtung, das Satzungsverfahren tatsächlich einzuleiten - selbst wenn die Voraussetzungen von § 1 Abs. 3 BauGB im Übrigen erfüllt sind. Der Gesetzgeber hat mit der Neufassung von
§ 2 Abs. 3 BauGB noch einmal verdeutlicht, das ein Anspruch auf die Aufstellung eines Bauleitplanes nicht besteht.

Die Gemeinde ist nicht verpflichtet, den Plan in der vorgelegten Fassung zum Gegenstand des Bauleitplanverfahrens zu machen. Es kann sogar die rechtliche Verpflichtung beste­hen, eine Änderung oder Ergänzung des Planes vom Vorhabenträger zu verlangen, weil nur dadurch eine geordnete städtebauliche Entwicklung gewährleistet ist (§ 1 Abs. 3 BauGB) und nur so eine Anpassung an die Ziele der Raumordnung (§ 1 Abs. 4 BauGB) oder eine Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan (§ 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB) gewähr­leistet ist.

Dies ge­lingt durch enge Vorabstimmung mit dem Vorhabenträger, die gesetzlich vorgesehen ist und bei der der Vorhabenträger bewegt werden sollte, den Plan von sich aus zu ergänzen bzw. zu ändern. Die Gemeinde ist nicht berechtigt, den Plan selbst zu ändern. Die als Er­gebnis der Abwägung festgelegten Änderungen können nur im Einvernehmen mit dem Vorhabenträger eingearbeitet werden. Akzeptiert der Vorhabenträger die Änderungen nicht, kann dies zum Scheitern des Bebauungsplanverfahrens führen.“

Zu 2) und 3):

Der Vorhabenträger oder der von ihm hinzugezogene Experte muss nicht nur bereit, son­dern auch fachlich in der Lage sein, die wesentlichen inhaltlichen Teile des Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes selbstständig durchzuführen:

Dies betrifft besonders die Anfertigung sämtlicher Pläne, Ansichten, Schnitte und ggf. Mo­delle, die Erstellung sämtlicher Textentwürfe (Begründung, evtl. Umweltbericht, Grünord­nung, textliche Festsetzungen) für den Auslegungs- und den Satzungsbeschluss, die Zu­sammenstellung, Bearbeitung und Vorabwägung der während der jeweiligen Beteiligungs­phasen (Öffentlichkeit, Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange) eingegangen Anregungen, die intensive Abstimmung mit der Fachverwaltung sowohl bei der Texterar­beitung als auch bei der Vergabe notwendiger Gutachten sowie die Mitwirkung bei der Erstellung des Durchführungsvertrages.

Zu 3)

Der Durchführungsvertrag bewirkt als öffentlich-rechtlicher Vertrag (§ 54 ff VwVfG) die notwendige Verknüpfung zwischen dem Vorhabenträger, der Gemeinde und dem späteren vorhabenbezogenen Bebauungsplan. Der Durchführungsvertrag ist, wie sich nunmehr ausdrücklich aus dem Gesetz ergibt (§ 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB) vor dem Beschluss über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan abzuschließen.

Im Durchführungsvertrag müssen nicht nur Vereinbarungen über Erschließungsmaßnah­men enthalten sein, sondern auch über das zu realisierende Bauvorhaben. Wie detailliert das Vorhaben beschrieben wird, hängt vom Einzelfall ab und davon, wie konkret im Plan selbst das Vorhaben festgesetzt ist. Planungen, die auf der Planzeichnung sehr detailliert das Bauvorhaben beschreiben, bedürfen nur einer gröberen Erwähnung im Durchfüh­rungsvertrag mit Hinweis auf die Planzeichnung. Fest vereinbart werden muss, bis zu wel­chem Zeitpunkt der Vorhabenträger das Bauvorhaben nebst Erschließungsanlagen fertig stellen wird. Dabei sollte nicht unbedingt ein festes Datum angegeben werden (..... bis zum 31.12.1999), sondern nur eine feste Fixierung mit flexiblem Anfangsdatum, also etwa wie folgt: ”Der Vorhabenträger verpflichtet sich, innerhalb von drei Monaten nach Be­kanntmachung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes einen Bauantrag zu stellen und innerhalb von 36 Monaten nach Erteilung der Baugenehmigung das Vorhaben nebst Erschließungsanlagen fertigzustellen...”

Um die Verbindung zwischen dem Durchführungsvertrag und dem Teil, der später Bebau­ungsplan wird, zu gewährleisten, muss der Vorhabenträger sich darüber hinaus verpflich­ten, das in dem Plan Geregelte zu realisieren.

Zur Absicherung der einzelnen Maßnahmen, insbesondere zur Absicherung von vereinbarten Erschließungsmaßnahmen, werden entsprechende Bürgschaften ver­langt.

Für die Fälle, in denen ein Vorhaben- und Erschließungsplan nicht innerhalb der vereinbarten Frist und damit entgegen dem im Durchführungsvertrag Vereinbarten durchgeführt wird, enthält das Gesetz in § 12 Abs.6 BauGB eine Sanktionsmöglichkeit. Der Gemeinde steht danach als "letzte" Sanktionsmöglichkeit das Recht zur Aufhebung des Bebauungsplans zu. Das Gesetz sieht diese Möglichkeit als "ultima ratio" vor. Zur möglichsten Vermeidung einer solchen Sanktion kann sich die Gemeinde im Durchführungsvertrag Sicherungen einräumen lassen. Als eine rechtlich anerkannte Sicherungsmöglichkeit kommt die Vereinbarung einer Vertragsstrafe oder eines Strafversprechens in Betracht (§ 62 S. 2 VwVfG
i. V. m. §§ 339 ff. BGB). Bereits frühzeitig sollte der Vorhabenträger darauf hingewiesen werden, dass die Stadt zur Absicherung der Pflichten aus dem nach § 12 Abs.1 S.1 BauGB abzuschließenden Durchführungsvertrages, insbesondere für den Fall des Verzuges mit vertraglich zu erbringenden Leistungen, aufgrund der vg. Bestimmungen eine Vertragsstrafe oder ein Strafversprechen des

Vorhabenträgers verlangen kann. Die konkrete Ausgestaltung dieser Sanktionsmöglichkeit, insbes. die Höhe der Vertragsstrafe, richtet sich nach den jeweiligen Umständen des Einzelfalls und ist nach pflichtgemäßem Ermessen in angemessener Weise individuell festzulegen.

Fazit

Die Verwaltung möchte in Zukunft die o.g. Kriterien bei Anträgen auf Einleitung von vorha­benbezogenen Bebauungsplänen anwenden und die Vorhabenträger auf diese Rahmenbe­dingungen hinweisen.

Auch im Rahmen des Planverfahrens werden an neuralgischen Punkten immer wieder Rückkopplungen mit den Vorhabenträgern erforderlich sein. In diesem Zusammenhang kann und soll die Verwaltung deutlich machen, wenn die inhaltlichen Anforderungen nicht erfüllt werden.

Im Kommentar zum § 12 BauGB von Ernst / Zinkahn / Bielenberg heißt es dazu:

„.. dass die mit dem Vorhaben- und Erschließungsplan verfolgten Projekte hinsichtlich ih­rer städtebaulichen Qualität uneingeschränkt den Erfordernissen der
§§ 1 ff BauGB ent­sprechen müssen. Für die Gemeinde ergibt sich aus dem Abstimmungserfordernis eine Verantwortung, die Erarbeitung des Vorhaben- und Erschließungsplanes aktiv zu beglei­ten.“ Dazu gehört aus Sicht der Verwaltung auch, auf Mängel oder Missstände bei der Be­arbeitung hinzuweisen.

Finanzielle Auswirkungen

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