Beschlussvorlage - 0371/2013

a)

Der Rat der Stadt Hagen weist nach eingehender Prüfung und Abwägung der öffentlichen und privaten Belange die vorgebrachten Anregungen bzw. Stellungnahmen zurück oder berücksichtigt sie ganz oder teilweise im Sinne der Stellungnahmen der Verwaltung in der Begründung der Vorlage. Die Sitzungsvorlage wird Bestandteil des Beschlusses und ist als Anlage Gegenstand der Niederschrift.

b)

Der Rat der Stadt beschließt den im Sitzungssaal ausgehängten und zu diesem Beschluss gehörenden Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6/10 (621) -Wohnbebauung Steltenberg, Flurstück 1300-  (Verfahren gemäß § 12 BauGB in Verbindung mit § 13a BauGB) gemäß § 10 BauGB in der zuletzt gültigen Fassung i. V.  m. § 7 des Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (GO NW) in der zuletzt gültigen Fassung  als Satzung.

Dem Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6/10 (621) -Wohnbebauung Steltenberg, Flurstück 1300- (gemäß § 12 BauGB in Verbindung mit § 13a BauGB) ist die Begründung vom 19.04.2013 gemäß § 9 Abs. 8 BauGB beigefügt, die als Anlage Gegenstand der Niederschrift wird.

Geltungsbereich: 

Der Planungsbereich liegt im Bereich der Letmather Straße / Ecke Erlacker.

Das Plangebiet liegt in der Gemarkung Hohenlimburg, Flur 7 und beinhaltet das Flurstück  1300.

In dem im Sitzungssaal ausgehängten Lageplan ist der beschriebene Geltungsbereich eindeutig dargestellt. Dieser Lageplan im Maßstab 1:500 ist Bestandteil des Beschlusses.

Nächster Verfahrensschritt:

Mit der öffentlichen Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses tritt der Bebauungsplan in Kraft.

Kurzfassung

Das Verfahren zur Aufstellung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans soll die "selbstständige" Bebauung eines Grundstücks ermöglichen.

Begründung

Vorbemerkung:

Der Vorhabenträger muss sich gemäß § 12 Abs. 1 S. 1 BauGB zur Durchführung der Vorhaben– und Erschließungsmaßnahmen sowie zur Tragung der Planungs- und Erschließungskosten im Durchführungsvertrag verpflichten. Der Vorhabenbezogene Bebauungsplan ist ohne Durchführungsvertrag nicht rechtswirksam. Der Durchführungsvertrag ist jedoch – anders als der Vorhaben – und Erschließungsplan – nicht Bestandteil des Bebauungsplans. Er ist nicht Gegenstand der öffentlichen Auslegung. Der Durchführungsvertrag ist vor dem Satzungsbeschluss zu schließen, d.h. spätestens vor dem Beschluss nach § 10 Abs. 1 BauGB. Er muss deshalb zum Zeitpunkt des Beschlusses über den Bebauungsplan bereits abgeschlossen sein, weil er Voraussetzung für den Bebauungsplan und ggf. für die Beurteilung der Abwägung relevant ist. Der Vorhabenbezogene Bebauungsplan kann nur beschlossen werden, wenn auch der Durchführungsvertrag vorliegt.

Planung:

Es handelt sich hier um ein Grundstück, welches durch den Bebauungsplan Nr. 3/86 - Kleingärten und Wohnbebauung Steltenberg -, rechtskräftig seit dem 02.02.1997, zu einem Wohnbaugrundstück wurde.

Eine selbstständige Bebauung des Grundstückes mit einem freistehenden Einfamilienhaus konnte bisher nicht realisiert werden, da durch die festgesetzte Baugrenze, die zur Verfügung stehende Baufläche relativ gering ist. Nach Abzug des 3,00 m breiten Mindestabstands zum Nachbargrundstück, verbleibt eine Fläche von max. 4,75 m x 12,00 m, die bebaut werden könnte. Die Errichtung eines standardisierten, nachfrageorientierten freistehenden Einfamilienhauses ist nicht möglich bzw. wird durch die geringe Baufläche doch erheblich erschwert.

Verfahrensablauf:

Der Rat der Stadt Hagen hat in seiner Sitzung am 24.02.2011 die Einleitung des Verfahrens Nr. 6/10 (621) -Wohnbebauung Steltenberg, Flurstück 1300- gemäß § 12 BauGB in Verbindung mit § 13a BauGB beschlossen.

Mit dem Beschluss zur Einleitung dieses Verfahrens wurde auf die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und auf die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange verzichtet.

Die Öffentlichkeit hatte die Möglichkeit, sich in der Zeit vom 12.03.2011 bis zum 25.03.2011 während der üblichen Dienststunden im Fachbereich Stadtentwicklung, -planung und Bauordnung zu unterrichten und zu äußern.

Im Rahmen dieser Unterrichtung wurden insgesamt drei Eingaben aus der Bürgerschaft eingereicht, zu denen die Verwaltung unter Punkt 1.1 bis 1.3 Stellung nimmt.

Die öffentliche Auslegung der Planung und die gleichzeitige Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange erfolgten o. g. Fachbereich in der Zeit vom 11.06.2012 bis 11.07.2012 einschließlich.

Im Rahmen der öffentlichen Auslegung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wurden insgesamt vier Stellungnahmen aus der Bürgerschaft vorgelegt, zu denen die Verwaltung unter Punkt 2.1 bis 2.3 Stellung nimmt.

Aus Gründen des Datenschutzes werden die Stellungnahmen zu den Punkten 1 und 2 behandelt und abgewogen, ohne dass die Namen in dieser Beschlussvorlage aufgeführt werden.

Im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurde von einem Träger öffentlicher Belange, dem  Wirtschaftsbetrieb Hagen (WBH), mit Schreiben vom 09.07.2012, eine Stellungnahme vorgebracht, zu welcher die Verwaltung unter Punkt 3 Stellung nimmt.

Aufgrund des zuletzt genannten Punktes ergab sich eine Änderung sowohl des ausgelegten Planentwurfes als auch der Begründung zum Bebauungsplan durch die Aufnahme eines Hinweises des WBH.

Da hierdurch die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, ist eine erneute Öffentliche Auslegung oder Beteiligung der Träger öffentlicher Belange nicht erforderlich.

Mit der Veröffentlichung des noch vom Rat der Stadt Hagen zu fassenden Satzungsbeschlusses und der Schließung des Durchführungsvertrages, wird das Verfahren rechtskräftig.

Bestandteile der Vorlage

?         Begründung vom 19.04.2013 zum Bebauungsplan

?         Übersichtsplan zum Geltungsbereich

1.1

Stellungnahme der Stadt Hagen zu den Anregungen die im Rahmen der Unterrichtung der Öffentlichkeit zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6/10 (621) -Wohnbebauung Steltenberg, Flurstück 1300- aus der Bürgerschaft mit Schreiben vom 15.03.2011 vorgebracht wurden.

Zur Vereinfachung der Darstellung der inhaltlichen Zusammenhänge sind die Absätze der Stellungnahme vom 15.03.2011 durchnummeriert worden.

Zu 1)

In der Sitzung am 24.02.2011 hat der Rat der Stadt Hagen beschlossen, dem Antrag auf Einleitung eines Vorhabenbezogenen Bebauungsplans für das Flurstück 1300, der Gemarkung Hohenlimburg, Flur 7, zu entsprechen und das Verfahren einzuleiten.

Durch dieses Verfahren wird ein Teilbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans überplant mit dem Ziel eine "selbständige" Bebauung des Grundstücks zu ermöglichen. Die Möglichkeit einer Überplanung oder Änderung eines rechtskräftigen Bebauungsplanes ist ausdrücklich vom Gesetzgeber (BauGB) vorgesehen.

Der Rat der Stadt Hagen hat für den Bereich des Bebauungsplanes Nr. 3/86 - Kleingärten und Wohnbebauung  - Steltenberg – die Einleitung eines Umlegungsverfahrens angeordnet, welches in den Jahren 1995 bis 2001 durchgeführt wurde.

Die Grundstücksaufteilung sah für das hier zu behandelnde Baugrundstück und das westlich angrenzende eine Bebauung mit einem Doppelhaus vor. Auf dem westlichen Grundstück wurde aber ein freistehendes Haus errichtet. Das war nicht im Sinne Umlegung, konnte aber baurechtlich nicht verhindert werden. Der Bebauungsplan erlaubt eine Doppelhausbebauung und damit eine Bebauung bis an die gemeinsame Grundstücksgrenze, setzt diese Doppelhausbebauung aber nicht zwingend fest und erlaubt auch eine Einzelhausbebauung, zu der es dann gekommen ist.

Durch die tatsächlich erfolgte Bebauung auf dem westlich angrenzenden Grundstück ist auf dem Flurstück 1300 die durch die Baugrenze vorgegebene Hausbreite (für eine Doppelhaushälfte) von 7,75 m nicht mehr umsetzbar. Bei einer Grenzbebauung wäre eine Grundfläche von 7,75 m x 12 = 93 m² möglich gewesen. Jedoch, nach Abzug des bauordnungsrechtlich erforderlichen Mindestgrenzabstandes von 3 m (§ 6 BauO NW) wäre ein freistehendes Haus mit einer Grundfläche von nur noch 4,75 m x 12 m = 57 m² möglich. Dies entspricht in Anbetracht der Flurstücksgröße von 358 qm einer Überbauung von ca. 16 % und ist somit extrem gering bzw. unverhältnismäßig untergenutzt. Verglichen mit der vom Bebauungsplan festgesetzten Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4, welche eine Überbauung von 40 % im Plangebiet zulässt, die auch auf den benachbarten Grundstücken ausgeschöpft wird, liegt hier eine Benachteiligung vor. Zudem erschwert der Zuschnitt der Grundfläche mit einer Breite von nur 4,75 m eine zeitgemäße Wohnhausbebauung, bzw. macht diese unmöglich. Damit ist eine Baulücke entstanden, die nicht sinnvoll zu bebauen ist, was den Planungszielen des Bebauungsplanes Nr. 3/86 - Kleingärten und Wohnbebauung Steltenberg - entgegensteht. Hier ist auch eine Betroffenheit des öffentlichen Belanges im Sinne des Umweltschutzes festzustellen, wonach mit Grund und Boden sparsam umgegangen werden soll.

Der geschilderte Missstand soll über den eingeleiteten vorhabenbezogenen Bebauungsplan bereinigt werden. In dem Verfahren werden die betroffenen nachbarrechtlichen Belange in gebührender Art und Weise berücksichtigt und insbesondere dem Gebot der Rücksichtnahme wird Rechnung getragen. Planungsrechtlich wird nur ein Vorhaben zugelassen, das sich von seiner Anordnung, Masse und Größe sozial- und umweltverträglich in die nähere Umgebung einfügt. Durch das bauordnungsrechtliche Verfahren wird sichergestellt, dass die nach Bauordnung (BauO NRW) erforderlichen Abstandflächen eingehalten werden.

Wenn auch eine gewisse Betroffenheit nicht gänzlich in Abrede gestellt werden kann,  auf eine Unveränderlichkeit der Planung konnte und kann der Vertrauensschutz bezüglich des rechtskräftigen Bebauungsplanes nicht basieren. Der Grad der Betroffenheit, insbesondere die Frage, inwiefern sich die Änderung des Bebauungsplanes auf das westliche Nachbargrundstück nachteilig auswirkt, soll in Kapitel 2 behandelt werden.

Der Vertrauensschutz des Nachbarn auf die Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 3/86 - Kleingärten und Wohnbebauung Steltenberg -, welche nicht sein Grundstück sondern das benachbarte Grundstück betreffen (Flurstück 1300)  wird als nachrangig betrachtet gegenüber dem privaten Belang einer wirtschaftlichen Nutzbarkeit eines als Baugrundstück ausgewiesenen Flurstückes (Flurstück 1300). Andererseits wird auch eine Nachrangigkeit gegenüber dem öffentlichen Belang des Umweltschutzes festgestellt, nämlich dem Gebot mit Grund und Boden sparsam umzugehen, indem für eine Baulücke eine Bebauung ermöglicht wird im Sinne einer Nachverdichtung als Maßnahme der Innenentwicklung.

Zu 2)

Die Rechtssprechung hat sich mit diesem Thema Wertminderung befasst. In einem Urteil des OVG Münster vom 15.03.2007 (Az. 10 A 998/06) wird festgestellt, dass Wertminderungen als Folge der Ausnutzung der einem Dritten erteilten Baugenehmigung für sich genommen keinen Maßstab dafür bilden, ob Beeinträchtigungen im Sinne des Rücksichtnahmegebotes zumutbar sind oder nicht. Es gibt keinen allgemeinen Rechtssatz des Inhalts, dass der Einzelne einen Anspruch hat vor jeglicher Wertminderung bewahrt zu werden.

Der Marktwert einer Immobilie unterliegt unterschiedlichsten Kriterien. Zum heutigen Zeitpunkt kann eine mögliche zukünftige Änderung des Marktwertes nicht eingeschätzt werden. Unseres Erachtens wird das westlich angrenzende Flurstück durch die Festsetzungen des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 6/10 (621) -Wohnbebauung Steltenberg, Flurstück 1300- nicht an Wert verlieren. Die Befürchtung eines Wertverlustes, allein aufgrund der Verschiebung der Baugrenzen des östlichen Nachbargebäudes um 2,2 m nach Süden, ist unbegründet.

Dem Erwerber des westlich angrenzenden Grundstückes muss bewusst gewesen sein, dass sein Grundstück tiefer liegt als das Flurstück 1300. Das gilt auch für die Tatsache, dass das östliche, höherliegende Flurstück 1300 ein Baugrundstück ist. Wenn man aus dem Umstand, dass die Baugrenze nach Süden verschoben wird, eine Auswirkung auf das Nachbargrundstück ableiten will, dann muss auch beachtet werden, dass durch die Verkleinerung (schmaler und niedriger) der Giebelansicht eine eventuelle Beeinträchtigung gemindert wird.

Ein Nachbargebäude mit den Maßen von 4.75 m X 12.00 m wäre jederzeit nach den Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplanes möglich. Durch eine "Verbreiterung" der überbaubaren Fläche von 4.75 m auf 9,0 m in Richtung Osten wird keine weitergehende Benachteiligung des westlich angrenzenden Grundstücks verursacht, weil diese Verbreiterung für einen Betrachter auf dem westlich angrenzende Grundstück nicht wahrnehmbar ist, da diese sich vom Betrachter abwendet. Das gilt auch für die Verbreiterung der Vorder- und Rückseiten des Gebäudes auf 9 m. Da diese Fassadenansichten nach Norden bzw. Süden zeigen, ist das westlich angrenzende Grundstück davon gar nicht betroffen.

Von Belang kann nur die Ansicht der Westfassade sein; Und hier ergibt sich eine Verbesserung. Gemäß rechtskräftigem Bebauungsplan Nr. 3/86, der eine Firstrichtung festsetzt, in Verbindung mit der seinerzeit mit beschlossenen Gestaltungssatzung, die eine Dachneigung von 45° plus minus 3° (Altgrad) festsetzt, wäre mit einer 12 m breiten Giebelansicht zu rechnen gewesen.

Das durch den Vorhabenbezogenen Bebauungsplan zu schaffende Planungsrecht sieht eine geringere Giebelbreite von 10 m vor.

Da es sich um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan handelt, können auch Aussagen über die Dachhöhe und die Firsthöhe gemacht werden, die sich aus dem Projektplan ergeben. Die Höhe des geplanten Daches wird mit 5 m angegeben. Die geplante Firsthöhe liegt 11,8 m über dem geplanten Fertigfußboden des Untergeschosses, der auf 202,5 m über NN festgelegt werden soll. Daraus ergibt sich die Höhenlage des Firstes auf 214,30 m über NN bzw. 9,66 m über dem vorhandenen Gelände, welches auf der (Süd-)Westseite des Gebäudes bei 204,64 m über NN liegt. Somit ist die Gebäudehöhe dem Nachbarhaus angeglichen, welches an der Ostseite eine Höhe von 9,35 m hat und an der Westseite eine Höhe von 9,50 m aufweist. 

Nach dem bestehenden Bebauungsplan in Verbindung mit der Gestaltungssatzung wäre bei einem 12 m breiten Giebel mit einer Dachneigung von 48° eine Dachhöhe von 6,66 m möglich, also 1,66 m höher als im neuen Bebauungsplan vorgesehen. Dieses würde sich auch auf die Höhenlage des Dachfirstes auswirken bzw. es würde die Gesamthöhe des Giebels vergrößern. Wie hoch genau das Gebäude nach dem bestehenden Bebauungsplan werden könnte, darüber kann keine Aussage gemacht werden, da es keine Höhenfestsetzung gibt. 

Zu 3)

Es ist im Städtebau durchaus üblich, dass Gebäude aus der Flucht verspringen - siehe Eckgrundstück Erlacker / Letmather Straße -, dort wird bereits im bestehenden Bebauungsplan Nr. 3/86 die genannte Flucht von West nach Ost unterbrochen. Dies ist ein bewährtes städtebauliches Gestaltungselement, um Monotonie zu vermeiden. Dass durch einen Vorsprung von ca. 2.20 m zu dem westlich angrenzenden Gebäude und einem Abstand von 6 m der Gebäude zueinander, Luft- / Frequenzverwirbelungen entstehen können, ob sich dadurch ein "Lärmkessel" entwickeln kann, ist nicht belegbar.

Zu 5)

Nach geltender Gesetzeslage hat niemand ein Recht auf Verschattungsfreiheit. Das hier geplante Gebäude fügt sich in seiner Art und Maß der Nutzung in die vorhandene Umgebung ein. 

Das Gebot der Rücksichtnahme ist schließlich auch nicht dadurch verletzt, dass das Haus des widersprechenden Nachbarn zum vorliegenden Verfahren durch den Neubau zu bestimmten Tageszeiten unterschiedlich stark verschattet ist. Dies macht das neu errichtete Gebäude für den Betreffenden noch nicht unzumutbar. In einem bebauten innerstädtischen Gebiet oder Siedlungsbereich muss immer damit gerechnet werden, dass Nachbargrundstücke innerhalb des durch das Bauplanungs- und das Bauordnungsrecht – insbesondere § 6 BauO NRW (Abstandsflächen) – vorgegebenen Rahmens baulich ausgenutzt werden und es zu einer Verschattung des eigenen Grundstücks bzw. von Wohnräumen kommt.

Quelle: OVG Münster vom 19.07.2010 (Az. 7 A 3199/08)

Zu 6)

Das zu bebauende Grundstück ist über die Letmather Straße erschlossen. Die Feuerwehr kann direkt an das Grundstück heranfahren.  Die Erschließung ist gesichert.

Zusammenfassend wird zu den Punkten 1 bis 3 sowie zu den Punkten 5 und 6 festgestellt, dass eventuelle Nachteile, falls diese überhaupt für das westlich angrenzende Flurstück nachgewiesen werden könnten, sehr geringfügig und hinnehmbar sind. Sie reichen nicht aus, um den Verzicht auf das Änderungsverfahren und somit den Verzicht auf eine adäquate bauliche Nutzung des Flurstückes 1300  zu begründen.

Unter Abwägung der privaten und öffentlichen Belange wird der Anregung, von der Veränderung der Baugrenzen abzusehen und kein Bebauungsplan-verfahren durchzuführen, nicht gefolgt.

Zu 4)

Die Begründung zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird unter Punkt 6 Ver- und Entsorgung / Wasser und Energie um folgenden Text ergänzt.

„Entwässerungssysteme sind gemäß dem Arbeitsblatt DWA-A 118 der DWA auf eine Überstausicherheit nachzuweisen, die von der baulichen Nutzung im Umfeld abhängt. Hierbei wird eine bestimmte Jährlichkeit angesetzt, bei der das Abwasser nicht aus dem Entwässerungssystem austreten darf. Darüber hinaus muss aber auch eine Überflutungssicherheit für ein noch selteneres Niederschlagsereignis gewährleistet werden. Unter Überflutung wird dabei ein Ereignis verstanden, bei dem das Abwasser aus dem Entwässerungssystem entweichen oder gar nicht erst in dieses eintreten kann und auf der Oberfläche verbleibt oder in Gebäude eindringt.

Die Fachwelt geht davon aus, dass ein Entwässerungssystem unmöglich auf jeden erdenklichen Niederschlag ausgelegt werden kann und der Überflutungsschutz letztendlich gemeinsam von allen Beteiligten gewährleistet werden muss. Dies bedeutet:

1.   ausreichende Auslegung des öffentlichen Entwässerungssystems

2.   bei Überstau Ableitung über die öffentlichen Straßen

3.   bauliche Vorsorge seitens der Grundstückseigentümer“

Dieser Hinweis wird auch auf dem Bebauungsplan unter “textliche Hinweise” vermerkt.

Der Anregung hinsichtlich der Entwässerungsproblematik wird somit gefolgt.

1.2

Stellungnahme der Stadt Hagen zu den Anregungen die im Rahmen der Unterrichtung der Öffentlichkeit zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6/10 (621) -Wohnbebauung Steltenberg, Flurstück 1300- aus der Bürgerschaft mit Schreiben vom 21.03.2011 vorgebracht wurden.

Das Gelände des Baugebietes steigt von Nordwest nach Südost an. Diese topographischen Gegebenheiten müssen den Eigentümern des nordwestlich angrenzenden Grundstückes beim Grunderwerb bewusst gewesen sein, somit auch der Umstand, dass ihr Grundstück tiefer liegt als das ihrer östlich angrenzenden Nachbarn und tiefer als das Flurstück 1300 im Südosten. Ihnen muss beim Grundstückskauf auch die Tatsache bekannt gewesen sein, dass das Flurstück 1300 ein Baugrundstück ist.

Die beklagte „… Verschattung (ihres) kleinen und sowieso schon tiefliegenden Gartens / Terrasse sowie … die Enge und fehlende Aussicht“ sind bereits jetzt durch das ebenfalls höher gelegene südwestliche Nachbargrundstück gegeben. Diese als nachteilig empfundenen Verhältnisse sind zum Teil selbst durch die Absenkung des Gartengeländes und die damit einhergehende Böschung zu den beiden südlichen Nachbargrundstücken verursacht.

Gemäß dem bestehenden Bebauungsplan hätte auf der Grundstücksgrenze zwischen den beiden südlichen Nachbarn ein Doppelhaus entstehen können, welches evtl. zu einer stärkeren Verschattung des Gartens auf dem betreffenden Grundstück der Bürger im Norden geführt hätte. Nun ist aber im Südwesten ein frei stehendes Einfamilienhaus entstanden und im Südosten wird ein weiteres frei stehendes Einfamilienhaus entstehen. Beide Varianten sind mit dem bestehenden Planungsrecht konform. Mit dem anstehenden Bebauungsplanverfahren Nr. 6/10 (621) - Wohnbebauung Steltenberg, Flurstück 1300 - wird durch die Verschiebung der Baugrenze das südöstliche Gebäude um 4,20 m weiter von dem Wohnhaus der Absender der Eingabe vom 21.03.2011 abrücken. Insofern werden sich die Belichtungsverhältnisse nach neuem Planungsrecht besser darstellen als nach bestehendem Planungsrecht.

Daher ist es nicht sachgerecht, bezüglich der Planänderung von einer „Engbebauung“ zu sprechen, während die offensichtlich engeren Verhältnisse nach bestehendem Planungsrecht akzeptiert werden und sogar zur damaligen Kauf- und Bauentscheidung beigetragen haben.

Wenn auch eine gewisse Betroffenheit nicht gänzlich in Abrede gestellt werden kann,  auf eine Unveränderlichkeit der Planung konnte und kann der Vertrauensschutz bezüglich des rechtskräftigen Bebauungsplanes nicht basieren. Die Möglichkeit einer Überplanung oder Änderung eines rechtskräftigen Bebauungsplanes ist ausdrücklich vom Gesetzgeber (BauGB) vorgesehen.

In diesem Falle wirkt sich die Betroffenheit nicht zum Nachteil der Absender der Eingabe vom 21.03.2011 aus. Ein Wertverlust ihres Hauses oder Grundstücks, der durch den Bebauungsplan Nr. 6/10 (621) – Wohnbebauung Steltenberg, Flurstück 1300 – verursacht würde, kann nicht nachgewiesen werden.

Zum Thema Entwässerung wird im Rahmen der Stellungnahmen zum Verfahrensschritt der öffentlichen Auslegung und der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange Stellung genommen.

Unter Abwägung der privaten und öffentlichen Belange wird der Anregung, von der Veränderung der Baugrenzen abzusehen und kein Bebauungsplan-verfahren durchzuführen, nicht gefolgt.

Die Begründung zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird unter Punkt 6 Ver- und Entsorgung / Wasser und Energie um folgenden Text ergänzt.

„Entwässerungssysteme sind gemäß dem Arbeitsblatt DWA-A 118 der DWA auf eine Überstausicherheit nachzuweisen, die von der baulichen Nutzung im Umfeld abhängt. Hierbei wird eine bestimmte Jährlichkeit angesetzt, bei der das Abwasser nicht aus dem Entwässerungssystem austreten darf. Darüber hinaus muss aber auch eine Überflutungssicherheit für ein noch selteneres Niederschlagsereignis gewährleistet werden. Unter Überflutung wird dabei ein Ereignis verstanden, bei dem das Abwasser aus dem Entwässerungssystem entweichen oder gar nicht erst in dieses eintreten kann und auf der Oberfläche verbleibt oder in Gebäude eindringt.

Die Fachwelt geht davon aus, dass ein Entwässerungssystem unmöglich auf jeden erdenklichen Niederschlag ausgelegt werden kann und der Überflutungsschutz letztendlich gemeinsam von allen Beteiligten gewährleistet werden muss. Dies bedeutet:

1.   ausreichende Auslegung des öffentlichen Entwässerungssystems

2.   bei Überstau Ableitung über die öffentlichen Straßen

3.   bauliche Vorsorge seitens der Grundstückseigentümer“

Dieser Hinweis wird auch auf dem Bebauungsplan unter “textliche Hinweise” vermerkt.

Der Anregung hinsichtlich der Entwässerungsproblematik wird somit gefolgt.

1.3

Stellungnahme der Stadt Hagen zu den Anregungen die im Rahmen der Unterrichtung der Öffentlichkeit zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6/10 (621) -Wohnbebauung Steltenberg, Flurstück 1300- aus der Bürgerschaft vorgebracht wurden, vertreten durch die Rechtsanwälte Böcker / Hammecke & Weyer mit Schreiben vom 17.03.2011.

In der Sitzung am 24.02.2011 hat der Rat der Stadt Hagen beschlossen, dem Antrag auf Einleitung eines Vorhabenbezogenen Bebauungsplans für das Flurstück 1300, der Gemarkung Hohenlimburg, Flur 7, zu entsprechen und das Verfahren einzuleiten.

Durch dieses Verfahren wird ein Teilbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans überplant mit dem Ziel eine "selbständige" Bebauung des Grundstücks zu ermöglichen. Die Möglichkeit einer Überplanung oder Änderung eines rechtskräftigen Bebauungsplanes ist ausdrücklich vom Gesetzgeber (BauGB) vorgesehen.

Der Rat der Stadt Hagen hat für den Bereich des Bebauungsplanes Nr. 3/86 - Kleingärten und Wohnbebauung  - Steltenberg – die Einleitung eines Umlegungsverfahrens angeordnet, welches in den Jahren 1995 bis 2001 durchgeführt wurde. Dabei wurde das Flurstück 1300 dem Antragsteller zugewiesen.

Die Grundstücksaufteilung sah für das hier zu behandelnde Baugrundstück und das westlich angrenzende eine Bebauung mit einem Doppelhaus vor. Auf dem westlichen Grundstück wurde aber ein freistehendes Haus errichtet. Das war nicht im Sinne Umlegung, konnte aber baurechtlich nicht verhindert werden. Der Bebauungsplan erlaubt eine Doppelhausbebauung und damit eine Bebauung bis an die gemeinsame Grundstücksgrenze, setzt diese Doppelhausbebauung aber nicht zwingend fest und erlaubt auch eine Einzelhausbebauung, zu der es dann gekommen ist.

Durch die tatsächlich erfolgte freistehende Bebauung auf dem westlich angrenzenden Grundstück ist auf dem Flurstück 1300 die durch die Baugrenze vorgegebene Hausbreite (für eine Doppelhaushälfte) von 7,75 m nicht mehr umsetzbar. Bei einer Grenzbebauung wäre eine Grundfläche von 7,75 m x 12 = 93 m² möglich gewesen. Jedoch, nach Abzug des bauordnungsrechtlich erforderlichen Mindestgrenzabstandes von 3 m (§ 6 BauO NW) ist nur noch ein freistehendes Haus mit einer Grundfläche von 4,75 m x 12 m = 57 m²  möglich. Dies entspricht in Anbetracht der Flurstücksgröße von 358 qm einer Überbauung von ca. 16 % und ist somit extrem gering bzw. unverhältnismäßig untergenutzt. Verglichen mit der vom Bebauungsplan festgesetzten Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4, welche eine Überbauung von 40 % im Plangebiet zulässt, die auch auf den benachbarten Grundstücken ausgeschöpft wird, liegt hier eine Benachteiligung vor. Zudem erschwert der Zuschnitt der Grundfläche mit einer Breite von nur 4,75 m eine zeitgemäße Wohnhausbebauung, bzw. macht diese unmöglich. Damit ist eine Baulücke entstanden, die nicht sinnvoll zu bebauen ist, was den Planungszielen des Bebauungsplanes Nr. 3/86 - Kleingärten und Wohnbebauung Steltenberg - entgegensteht. Hier ist auch eine Betroffenheit des öffentlichen Belanges im Sinne des Umweltschutzes festzustellen, wonach mit Grund und Boden sparsam umgegangen werden soll.

Der geschilderte Missstand soll über den eingeleiteten vorhabenbezogenen Bebauungsplan bereinigt werden. In dem Verfahren werden die betroffenen nachbarrechtlichen Belange in gebührender Art und Weise berücksichtigt und insbesondere dem Gebot der Rücksichtnahme wird Rechnung getragen. Planungsrechtlich wird nur ein Vorhaben zugelassen, das sich von seiner Anordnung, Masse und Größe sozial- und umweltverträglich in die nähere Umgebung einfügt. Durch das bauordnungsrechtliche Verfahren wird sichergestellt, dass die nach Bauordnung (BauO NRW) erforderlichen Abstandflächen eingehalten werden.

Wenn auch eine gewisse Betroffenheit nicht gänzlich in Abrede gestellt werden kann, auf eine Unveränderlichkeit der Planung konnte und kann der Vertrauensschutz bezüglich des rechtskräftigen Bebauungsplanes nicht basieren. Der Grad der Betroffenheit, insbesondere die Frage, inwiefern sich die Änderung des Bebauungsplanes auf das nördliche Nachbargrundstück nachteilig auswirkt, soll in den folgenden Kapiteln behandelt werden.

Das Flurstück 1300 verfügt über eine Grundfläche von ca. 358 m². Aufgrund der vorgesehenen Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 dürfen nur 40 % der Grundstücksfläche mit dem Hauptbaukörper einschließlich der Außenterrassen bebaut werden, das sind 143,2 m². Stellplätze, Garagen und deren Zufahrten und sonstige Nebengebäude hinzugerechnet dürfen 60 % des Grundstückes versiegelt werden, das sind 214,8 m². An diesen Maßen wird sich durch den neuen Bebauungsplan Nr. 6/10 nichts ändern. Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ) werden nicht verändert.

Daher sind die in der Eingabe vom 17.03.2011 getroffenen Schlüsse, dass das geplante Vorhaben in seinen Abmessungen über die sich aus dem bisherigen Bebauungsplan ergebenden Grenzen hinausging, falsch. 

Bei Errichtung einer Doppelhaushälfte an der westlichen Grundstücksgrenze wäre eine Grundfläche von 93 m² möglich gewesen. Diese Grenzbebauung wurde durch die Errichtung eines frei stehenden Hauses auf dem westlichen Nachbargrundstück unmöglich. Ein freistehendes Haus auf dem Flurstück 1300 könnte nur noch eine Grundfläche von 57 m² (Hauptbaukörper) einnehmen. Der Vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 6/10 erlaubt ein Gebäude mit den Ausmaßen von 9 m x 10 m = 90 m². Damit bleibt die mit der Baugrenze geregelte Fläche, die überbaut werden darf, unter dem Maß, welches im Bebauungsplan Nr. 3/86 ursprünglich vorgesehen war.

Gemäß Bebauungsplan Nr. 3/86 war zur nördlichen Grundstücksgrenze im Mittel ein Abstand von ca. 4 m einzuhalten. Durch den neuen Bebauungsplan Nr. 6/10 vergrößert sich dieser Abstand zwischen Baugrenze und Grundstücksgrenze auf ein mittleres Maß von 6,80 m. Der geringste Abstand wird mindestens 4,70 m betragen. Das nördlich benachbarte Wohngebäude verfügt über einen Abstand von ca. 6,5 m zur südlichen Grundstücksgrenze, sodass zwischen dem neu zu errichtenden Gebäude und der vorhandenen Bebauung im Norden mindestens 11,2  m Abstand eingehalten wird.

Da es sich um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan handelt, können auch Aussagen über die Dachhöhe und die Firsthöhe gemacht werden, die sich aus dem Projektplan ergeben. Die Höhe des geplanten Daches wird mit 5 m angegeben. Die geplante Firsthöhe liegt 11,8 m über dem geplanten Fertigfußboden des Untergeschosses, der auf 202,5 m über NN festgelegt werden soll. Daraus ergibt sich die Höhenlage des Firstes auf 214,30 m über NN bzw. 9,84 m über dem vorhandenen Gelände, welches auf der Südostseite des Gebäudes bei 204,46 m über NN liegt.

Zum Vergleich die Maße des nördlich benachbarten Gebäudes: Die Firsthöhe des bestehenden Gebäudes liegt 10,22 m über dem Fertigfußboden des Untergeschosses, der sich auf 200,50 m über NN befindet. Daraus ergibt sich die Höhenlage des Firstes auf 210,72 m über NN bzw. 7,81 m über dem Gelände, welches auf der Vorder- und der Rückseite des Gebäudes bei 202,91 m über NN liegt.

Bei Vergleich der Maße beider Objekte lässt sich ableiten, dass der geplante First des südlichen Nachbarn 3,58 m höher über NN liegt. Diese Differenz ist größtenteils den topographischen Gegebenheiten geschuldet, die einen Unterschied von ca. 1,50 m der mittleren Geländehöhe aufweist. Andererseits wird das Untergeschoss mit seiner Deckenoberkante im Mittel um ca. 1,43 m aus der vorhandenen Geländeoberfläche herausragen. Regulär ist sogar ein Maß von bis zu 1,60 m erlaubt. Dass der nördliche Nachbar von dieser Möglichkeit keinen Gebrauch gemacht hat und sein Kellergeschoss tiefer abgesenkt hat, kann dem südlichen Nachbarn nicht angelastet werden. Ebenso wenig darf es für den südlichen Nachbarn zum Nachteil sein, dass dem nördlichen Nachbarn eine Befreiung von der durch Gestaltungssatzung festgesetzten Dachneigung von 45° auf 40° erteilt wurde. Die durch diese Befreiung genehmigte Dachneigung  bewirkt eine ca. 0,76 m geringere Höhe seines Daches. Die o. g. Höhendifferenz bleibt noch unterhalb der Summe, die sich bei Addition der genannten Einzelwerte ergibt. 

Das Gelände des Baugebietes steigt von Nordwest nach Südost an. Diese topographische Gegebenheit muss dem Eigentümer des nördlich angrenzenden Grundstückes beim Grunderwerb bewusst gewesen sein, somit auch der Umstand, dass sein Grundstück tiefer liegt als das des südlich angrenzenden Flurstücks 1300. Ihm muss beim Grundstückskauf auch die Tatsache bekannt gewesen sein, dass das Flurstück 1300 ein Baugrundstück ist. Somit ist bei der Auswahl des Grundstückes von eigenverantwortlichem Handeln auszugehen, was auch für die Entscheidung über die Konstruktion des Hauses gilt.

Die Verwaltung hält es für unangemessen, von einem „Talkesseleffekt“ zu sprechen. 

Bei einem Abstand von 11,2 an der engsten Stelle, die Baukörper stehen schräg zueinander, halten wir den Unterschied der Gebäudehöhen für akzeptabel. Sie liegen auch im Rahmen der unterschiedlichen Auslegung der planungsrechtlichen Vorgaben, die bisher durch den Bebauungsplan Nr. 3/86 gegeben waren.

Nach dem bestehenden Bebauungsplan in Verbindung mit der Gestaltungssatzung wäre bei einer 12 m breiten Bautiefe mit einer Dachneigung von 48° eine Dachhöhe von 6,66 m möglich, also 1,66 m höher als im neuen Bebauungsplan vorgesehen. Dieses würde sich auch auf die Höhenlage des Dachfirstes auswirken bzw. es würde die Gesamthöhe des Gebäudes vergrößern. Wie hoch genau das Gebäude nach dem bestehenden Bebauungsplan werden könnte, darüber kann keine Aussage gemacht werden, da es keine Höhenfestsetzung gibt.

Insofern ergibt sich eine Verbesserung gegenüber dem bestehenden Planungsrecht hinsichtlich der Gebäudehöhe.

Zum Thema Verschattung:

Die östliche Baugrenze wird im Unterschied zum bestehenden Bebauungsplan um 4,25 m weiter nach Osten verschoben. Daraus ergibt sich der Umstand, dass der Schatten des Dachfirstes ca. 60 Minuten früher auf das nördliche Nachbargrundstück fallen wird. Andererseits muss beachtet werden, dass das Dach um 1,66 m niedriger sein wird, als es im Bebauungsplan Nr. 3/86 möglich gewesen wäre (s.o.) und die nördliche Baugrenze wird um 4,20 m weiter nach Süden rücken. Dadurch wird der Schatten auf dem nördlichen Nachbargrundstück kürzer ausfallen. Das zeitliche Ausmaß des Schattenwurfs wird größer, das räumliche Ausmaß wird kleiner.

Insgesamt wird der Betrieb der Fotovoltaikanlage durch den Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6/10  im Vergleich zu den Besonnungsverhältnissen die aufgrund  des bestehenden Bebauungsplanes entstehen könnten nicht stärker oder nicht wesentlich stärker beeinträchtigt. Die Situation kann nicht mit dem gegenwärtigen Zustand eines unbebauten Grundstückes verglichen werden.

Nach geltender Gesetzeslage hat niemand ein Recht auf Verschattungsfreiheit. Das hier geplante Gebäude fügt sich in seiner Art und Maß der Nutzung in die vorhandene Umgebung ein. Es entstehen keine wirtschaftlichen Nachteile oder keine wesentlichen wirtschaftlichen Nachteile durch die Verschiebung der Baugrenze.

Das Gebot der Rücksichtnahme ist schließlich auch nicht dadurch verletzt, dass das Haus des widersprechenden Nachbarn zum vorliegenden Verfahren durch den Neubau zu bestimmten Tageszeiten unterschiedlich stark verschattet ist. Dies macht das neu errichtete Gebäude für den Betreffenden noch nicht unzumutbar. In einem bebauten innerstädtischen Gebiet oder Siedlungsbereich muss immer damit gerechnet werden, dass Nachbargrundstücke innerhalb des durch das Bauplanungs- und das Bauordnungsrecht – insbesondere § 6 BauO NRW (Abstandsflächen) – vorgegebenen Rahmens baulich ausgenutzt werden und es zu einer Verschattung des eigenen Grundstücks bzw. von Wohnräumen kommt.

Quelle: OVG Münster vom 19.07.2010 (Az. 7 A 3199/08)

Der Vertrauensschutz des Nachbarn auf die Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 3/86 - Kleingärten und Wohnbebauung Steltenberg -, wird als nachrangig betrachtet gegenüber dem privaten Belang einer wirtschaftlichen Nutzbarkeit eines als Baugrundstück ausgewiesenen Flurstückes (Flurstück 1300)  einerseits und dem öffentlichen Belang des Umweltschutzes andererseits, nämlich dem Gebot mit Grund und Boden sparsam umzugehen, indem für eine Baulücke eine Bebauung ermöglicht wird im Sinne einer Nachverdichtung als Maßnahe der Innenentwicklung.

Unter Abwägung der privaten und öffentlichen Belange wird der Anregung, von der Veränderung der Baugrenzen abzusehen und kein Bebauungsplan-verfahren durchzuführen, nicht gefolgt.

2.1

Stellungnahme der Stadt Hagen zu den Anregungen die im Rahmen der öffentlichen Auslegung zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6/10 (621) -Wohnbebauung Steltenberg, Flurstück 1300 - aus der Bürgerschaft mit Schreiben vom 12.06.2012 vorgebracht wurden

Zur Vereinfachung der Darstellung der inhaltlichen Zusammenhände sind die Absätze der Stellungnahme vom 12.06.2012 durchnummeriert worden.

Zu 1) und 2)

In der Sitzung am 24.02.2011 hat der Rat der Stadt Hagen beschlossen, dem Antrag auf Einleitung eines Vorhabenbezogenen Bebauungsplans für das Flurstück 1300, der Gemarkung Hohenlimburg, Flur 7, zu entsprechen und das Verfahren einzuleiten.

Durch dieses Verfahren wird ein Teilbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans überplant mit dem Ziel eine "selbständige" Bebauung des Grundstücks zu ermöglichen. Die Möglichkeit einer Überplanung oder Änderung eines rechtskräftigen Bebauungsplanes ist ausdrücklich vom Gesetzgeber (BauGB) vorgesehen.

Der Rat der Stadt Hagen hat für den Bereich des Bebauungsplanes Nr. 3/86 - Kleingärten und Wohnbebauung  - Steltenberg – die Einleitung eines Umlegungsverfahrens angeordnet, welches in den Jahren 1995 bis 2001 durchgeführt wurde.

Die Grundstücksaufteilung sah für das hier zu behandelnde Baugrundstück und das westlich angrenzende eine Bebauung mit einem Doppelhaus vor. Auf dem westlichen Grundstück wurde aber ein freistehendes Haus errichtet. Das war nicht im Sinne Umlegung, konnte aber baurechtlich nicht verhindert werden. Der Bebauungsplan erlaubt eine Doppelhausbebauung und damit eine Bebauung bis an die gemeinsame Grundstücksgrenze, setzt diese Doppelhausbebauung aber nicht zwingend fest und erlaubt auch eine Einzelhausbebauung, zu der es dann gekommen ist.

Durch die tatsächlich erfolgte Bebauung auf dem westlich angrenzenden Grundstück ist auf dem Flurstück 1300 die durch die Baugrenze vorgegebene Hausbreite (für eine Doppelhaushälfte) von 7,75 m nicht mehr umsetzbar. Bei einer Grenzbebauung wäre eine Grundfläche von 7,75 m x 12 = 93 m² möglich gewesen. Jedoch, nach Abzug des bauordnungsrechtlich erforderlichen Mindestgrenzabstandes von 3 m (§ 6 BauO NW) wäre ein freistehendes Haus mit einer Grundfläche von nur noch 4,75 m x 12 m = 57 m² möglich. Dies entspricht in Anbetracht der Flurstücksgröße von 358 qm einer Überbauung von ca. 16 % und ist somit extrem gering bzw. unverhältnismäßig untergenutzt. Verglichen mit der vom Bebauungsplan festgesetzten Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4, welche eine Überbauung von 40 % im Plangebiet zulässt, die auch auf den benachbarten Grundstücken ausgeschöpft wird, liegt hier eine Benachteiligung vor. Zudem erschwert der Zuschnitt der Grundfläche mit einer Breite von nur 4,75 m eine zeitgemäße Wohnhausbebauung, bzw. macht diese unmöglich. Damit ist eine Baulücke entstanden, die nicht sinnvoll zu bebauen ist, was den Planungszielen des Bebauungsplanes Nr. 3/86 - Kleingärten und Wohnbebauung Steltenberg - entgegensteht. Hier ist auch eine Betroffenheit des öffentlichen Belanges im Sinne des Umweltschutzes festzustellen, wonach mit Grund und Boden sparsam umgegangen werden soll.

Der geschilderte Missstand soll über den eingeleiteten vorhabenbezogenen Bebauungsplan bereinigt werden. In dem Verfahren werden die betroffenen nachbarrechtlichen Belange in gebührender Art und Weise berücksichtigt und insbesondere dem Gebot der Rücksichtnahme wird Rechnung getragen. Planungsrechtlich wird nur ein Vorhaben zugelassen, das sich von seiner Anordnung, Masse und Größe sozial- und umweltverträglich in die nähere Umgebung einfügt. Durch das bauordnungsrechtliche Verfahren wird sichergestellt, dass die nach Bauordnung (BauO NRW) erforderlichen Abstandflächen eingehalten werden.

Wenn auch eine gewisse Betroffenheit nicht gänzlich in Abrede gestellt werden kann,  auf eine Unveränderlichkeit der Planung konnte und kann der Vertrauensschutz bezüglich des rechtskräftigen Bebauungsplanes nicht basieren. Der Grad der Betroffenheit, insbesondere die Frage, inwiefern sich die Änderung des Bebauungsplanes auf das westliche Nachbargrundstück nachteilig auswirkt, soll in Kapitel 2 behandelt werden.

Der Vertrauensschutz des Nachbarn auf die Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 3/86 - Kleingärten und Wohnbebauung Steltenberg -, welche nicht sein Grundstück sondern das benachbarte Grundstück betreffen (Flurstück 1300)  wird als nachrangig betrachtet gegenüber dem privaten Belang einer wirtschaftlichen Nutzbarkeit eines als Baugrundstück ausgewiesenen Flurstückes (Flurstück 1300)  einerseits und dem öffentlichen Belang des Umweltschutzes andererseits, nämlich dem Gebot mit Grund und Boden sparsam umzugehen, indem für eine Baulücke eine Bebauung ermöglicht wird im Sinne einer Nachverdichtung als Maßnahme der Innenentwicklung.

Zu 3)

Die Rechtssprechung hat sich mit diesem Thema Wertminderung befasst. In einem Urteil des OVG Münster vom 15.03.2007 (Az. 10 A 998/06) wird festgestellt, dass Wertminderungen als Folge der Ausnutzung der einem Dritten erteilten Baugenehmigung für sich genommen keinen Maßstab dafür bilden, ob Beeinträchtigungen im Sinne des Rücksichtnahmegebotes zumutbar sind oder nicht. Es gibt keinen allgemeinen Rechtssatz des Inhalts, dass der Einzelne einen Anspruch hat vor jeglicher Wertminderung bewahrt zu werden.

Der Marktwert einer Immobilie unterliegt unterschiedlichsten Kriterien. Zum heutigen Zeitpunkt kann eine mögliche zukünftige Änderung des Marktwertes nicht eingeschätzt werden. Unseres Erachtens wird das westlich angrenzende Flurstück durch die Festsetzungen des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 6/10 (621) -Wohnbebauung Steltenberg, Flurstück 1300- nicht an Wert verlieren. Die Befürchtung eines Wertverlustes, allein Aufgrund der Verschiebung der Baugrenzen des östlichen Nachbargebäudes um 2,2 m nach Süden, ist unbegründet.

Dem Erwerber des westlich angrenzenden Grundstückes muss bewusst gewesen sein, dass sein Grundstück tiefer liegt als das Flurstück 1300. Das gilt auch für die Tatsache, dass das östliche, höherliegende Flurstück 1300 ein Baugrundstück ist. Wenn man aus dem Umstand, dass die Baugrenze nach Süden verschoben wird, eine Auswirkung auf das Nachbargrundstück ableiten will, dann muss auch beachtet werden, dass durch die Verkleinerung (schmaler und niedriger) der Giebelansicht eine eventuelle Beeinträchtigung gemindert wird.

Ein Nachbargebäude mit den Maßen von 4.75 m X 12.00 m wäre jederzeit nach den Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplanes möglich. Durch eine "Verbreiterung" der überbaubaren Fläche von 4.75 m auf 9,0 m in Richtung Osten wird keine weitergehende Benachteiligung des westlich angrenzenden Grundstücks verursacht, weil diese Verbreiterung für einen Betrachter auf dem westlich angrenzende Grundstück nicht wahrnehmbar ist, da diese sich vom Betrachter abwendet. Das gilt auch für die Verbreiterung der Vorder- und Rückseiten des Gebäudes auf 9 m. Da diese Fassadenansichten nach Norden bzw. Süden zeigen, ist das westlich angrenzende Grundstück davon gar nicht betroffen.

Von Belang kann nur die Ansicht der Westfassade sein; Und hier ergibt sich eine Verbesserung. Gemäß rechtskräftigem Bebauungsplan Nr. 3/86, der eine Firstrichtung festsetzt, in Verbindung mit der seinerzeit mit beschlossenen Gestaltungssatzung, die eine Dachneigung von 45° plus minus 3° (Altgrad) festsetzt, wäre mit einer 12 m breiten Giebelansicht zu rechnen gewesen.

Das durch den Vorhabenbezogenen Bebauungsplan zu schaffende Planungsrecht sieht eine geringere Giebelbreite von 10 m vor.

Da es sich um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan handelt, können auch Aussagen über die Dachhöhe und die Firsthöhe gemacht werden, die sich aus dem Projektplan ergeben. Die Höhe des geplanten Daches wird mit 5 m angegeben. Die geplante Firsthöhe liegt 11,8 m über dem geplanten Fertigfußboden des Untergeschosses, der auf 202,5 m über NN festgelegt werden soll. Daraus ergibt sich die Höhenlage des Firstes auf 214,30 m über NN bzw. 9,66 m über dem vorhandenen Gelände, welches auf der (Süd-)Westseite des Gebäudes bei 204,64 m über NN liegt. Somit ist die Gebäudehöhe dem Nachbarhaus angeglichen, welches an der Ostseite eine Höhe von 9,35 m hat und an der Westseite eine Höhe von 9,50 m aufweist. 

Nach dem bestehenden Bebauungsplan in Verbindung mit der Gestaltungssatzung wäre bei einem 12 m breiten Giebel mit einer Dachneigung von 48° eine Dachhöhe von 6,66 m möglich, also 1,66 m höher als im neuen Bebauungsplan vorgesehen. Dieses würde sich auch auf die Höhenlage des Dachfirstes auswirken bzw. es würde die Gesamthöhe des Giebels vergrößern. Wie hoch genau das Gebäude nach dem bestehenden Bebauungsplan werden könnte, darüber kann keine Aussage gemacht werden, da es keine Höhenfestsetzung gibt. 

Zu 4)

Es ist im Städtebau durchaus üblich, dass Gebäude aus der Flucht verspringen - siehe Eckgrundstück Erlacker / Letmather Straße -, dort wird bereits im bestehenden Bebauungsplan Nr. 3/86 die genannte Flucht von West nach Ost unterbrochen. Dies ist ein bewährtes städtebauliches Gestaltungselement, um Monotonie zu vermeiden. Dass durch einen Vorsprung von ca. 2.20 m zu dem westlich angrenzenden Gebäude und einem Abstand von 6 m der Gebäude zueinander, Luft- / Frequenzverwirbelungen entstehen können, ob sich dadurch ein "Lärmkessel" entwickeln kann, ist nicht belegbar.

Zu 5) und 6)

Nach geltender Gesetzeslage hat niemand ein Recht auf Verschattungsfreiheit. Das hier geplante Gebäude fügt sich in seiner Art und Maß der Nutzung in die vorhandene Umgebung ein. 

Das Gebot der Rücksichtnahme ist schließlich auch nicht dadurch verletzt, dass das Haus des widersprechenden Nachbarn zum vorliegenden Verfahren durch den Neubau zu bestimmten Tageszeiten unterschiedlich stark verschattet ist. Dies macht das neu errichtete Gebäude für den Betreffenden noch nicht unzumutbar. In einem bebauten innerstädtischen Gebiet oder Siedlungsbereich muss immer damit gerechnet werden, dass Nachbargrundstücke innerhalb des durch das Bauplanungs- und das Bauordnungsrecht – insbesondere § 6 BauO NRW (Abstandsflächen) – vorgegebenen Rahmens baulich ausgenutzt werden und es zu einer Verschattung des eigenen Grundstücks bzw. von Wohnräumen kommt.

Quelle: OVG Münster vom 19.07.2010 (Az. 7 A 3199/08)

Zu 7)

Es ist kein Verstoß gegen eine Nachbarschaft schützende Gesetzgebung zu erkennen. Terrassen sind in Abstandflächen zulässig, solange sie nicht höher als 1 m über dem Gelände liegen (§ 6 Abs. 10 Satz 1 Nr. 2 BauO NRW).  Dem Projektplan zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6/10 (621) ist zu entnehmen, dass die an der Südseite des Gebäudes geplante Terrasse 0,81 m über dem vorhandenen Gelände herausragen wird. Die Terrasse an der Nordseite soll unterhalb des vorhandenen Geländes angelegt werden. Die Terrassen liegen zwar außerhalb der vorgesehen Baugrenzen, dieses ist aber nach § 23 Abs. 5 Satz 2 BauNVO zulässig, weil die Terrassen - wie dargelegt - nach der Bauordnung NRW in den Abstandflächen zulässig sind.

Zusammenfassend wird festgestellt, dass eventuelle Nachteile, falls diese überhaupt für das westlich angrenzende Flurstück nachgewiesen werden könnten, sehr geringfügig und hinnehmbar sind. Sie reichen nicht aus, um den Verzicht auf das Änderungsverfahren und somit den Verzicht auf eine adäquate bauliche Nutzung des Flurstückes 1300  zu begründen.

Unter Abwägung der privaten und öffentlichen Belange wird der Anregung, von der Veränderung der Baugrenzen abzusehen und kein Bebauungsplan-verfahren durchzuführen, nicht gefolgt.

2.2

Stellungnahme der Stadt Hagen zu den Anregungen die im Rahmen der öffentlichen Auslegung zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6/10 (621) -Wohnbebauung Steltenberg, Flurstück 1300 - aus der Bürgerschaft mit Schreiben vom 01.06.2012 vorgebracht wurden.

Das Gelände des Baugebietes steigt von Nordwest nach Südost an. Diese topographischen Gegebenheiten müssen den Eigentümern des nordwestlich angrenzenden Grundstückes beim Grunderwerb bewusst gewesen sein, somit auch der Umstand, dass ihr Grundstück tiefer liegt als das ihrer östlich angrenzenden Nachbarn und tiefer als das Flurstück 1300 im Südosten. Ihnen muss beim Grundstückskauf auch die Tatsache bekannt gewesen sein, dass das Flurstück 1300 ein Baugrundstück ist.

Die beklagte „… Verschattung (ihres) kleinen und sowieso schon tiefliegenden Gartens / Terrasse sowie … die Enge und fehlende Aussicht“ sind bereits jetzt durch das ebenfalls höher gelegene südwestliche Nachbargrundstück gegeben. Diese als nachteilig empfundenen Verhältnisse sind zum Teil selbst durch die Absenkung des Gartengeländes und die damit einhergehende Böschung zu den beiden südlichen Nachbargrundstücken verursacht.

Gemäß dem bestehenden Bebauungsplan hätte auf der Grundstücksgrenze zwischen den beiden südlichen Nachbarn ein Doppelhaus entstehen können, welches evtl. zu einer stärkeren Verschattung des Gartens auf dem betreffenden Grundstück der Bürger im Norden geführt hätte. Nun ist aber im Südwesten ein frei stehendes Einfamilienhaus entstanden und im Südosten wird ein weiteres frei stehendes Einfamilienhaus entstehen. Beide Varianten sind mit dem bestehenden Planungsrecht konform. Mit dem anstehenden Bebauungsplanverfahren Nr. 6/10 (621) - Wohnbebauung Steltenberg, Flurstück 1300 - wird durch die Verschiebung der Baugrenze das südöstliche Gebäude um 4,20 m weiter von dem Wohnhaus der Absender der Eingabe vom 21.03.2011 abrücken. Insofern werden sich die Belichtungsverhältnisse nach neuem Planungsrecht besser darstellen als nach bestehendem Planungsrecht.

Daher ist es nicht sachgerecht, bezüglich der Planänderung von einer „Engbebauung“ zu sprechen, während die offensichtlich engeren Verhältnisse nach bestehendem Planungsrecht akzeptiert werden und sogar zur damaligen Kauf- und Bauentscheidung beigetragen haben.

Wenn auch eine gewisse Betroffenheit nicht gänzlich in Abrede gestellt werden kann,  auf eine Unveränderlichkeit der Planung konnte und kann der Vertrauensschutz bezüglich des rechtskräftigen Bebauungsplanes nicht basieren. Die Möglichkeit einer Überplanung oder Änderung eines rechtskräftigen Bebauungsplanes ist ausdrücklich vom Gesetzgeber (BauGB) vorgesehen.

In diesem Falle wirkt sich die Betroffenheit nicht zum Nachteil der Absender der Eingabe vom 21.03.2011 aus. Ein Wertverlust ihres Hauses oder Grundstücks, der durch den Bebauungsplan Nr. 6/10 (621) – Wohnbebauung Steltenberg, Flurstück 1300 – verursacht würde, kann nicht nachgewiesen werden.

Zum Thema Entwässerung wird im Rahmen der Stellungnahmen zum Verfahrensschritt der öffentlichen Auslegung und der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange Stellung genommen.

Unter Abwägung der privaten und öffentlichen Belange wird der Anregung, von der Veränderung der Baugrenzen abzusehen und kein Bebauungsplan-verfahren durchzuführen, nicht gefolgt.

Die Begründung zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird unter Punkt 6 Ver- und Entsorgung / Wasser und Energie um folgenden Text ergänzt.

„Entwässerungssysteme sind gemäß dem Arbeitsblatt DWA-A 118 der DWA auf eine Überstausicherheit nachzuweisen, die von der baulichen Nutzung im Umfeld abhängt. Hierbei wird eine bestimmte Jährlichkeit angesetzt, bei der das Abwasser nicht aus dem Entwässerungssystem austreten darf. Darüber hinaus muss aber auch eine Überflutungssicherheit für ein noch selteneres Niederschlagsereignis gewährleistet werden. Unter Überflutung wird dabei ein Ereignis verstanden, bei dem das Abwasser aus dem Entwässerungssystem entweichen oder gar nicht erst in dieses eintreten kann und auf der Oberfläche verbleibt oder in Gebäude eindringt.

Die Fachwelt geht davon aus, dass ein Entwässerungssystem unmöglich auf jeden erdenklichen Niederschlag ausgelegt werden kann und der Überflutungsschutz letztendlich gemeinsam von allen Beteiligten gewährleistet werden muss. Dies bedeutet:

1.   ausreichende Auslegung des öffentlichen Entwässerungssystems

2.   bei Überstau Ableitung über die öffentlichen Straßen

3.   bauliche Vorsorge seitens der Grundstückseigentümer“

Dieser Hinweis wird auch auf dem Bebauungsplan unter “textliche Hinweise” vermerkt.

Der Anregung hinsichtlich der Entwässerungsproblematik wird somit gefolgt.

2.3

Stellungnahme der Stadt Hagen zu den Anregungen die im Rahmen der öffentlichen Auslegung zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6/10 (621) -Wohnbebauung Steltenberg, Flurstück 1300 - aus der Bürgerschaft vorgebracht wurden, vertreten durch die Rechtsanwälte Böcker / Hammecke & Weyer mit Schreiben vom 29.05.2012 und 10.07.2012.

In der Sitzung am 24.02.2011 hat der Rat der Stadt Hagen beschlossen, dem Antrag auf Einleitung eines Vorhabenbezogenen Bebauungsplans für das Flurstück 1300, der Gemarkung Hohenlimburg, Flur 7, zu entsprechen und das Verfahren einzuleiten.

Durch dieses Verfahren wird ein Teilbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans überplant mit dem Ziel eine "selbständige" Bebauung des Grundstücks zu ermöglichen. Die Möglichkeit einer Überplanung oder Änderung eines rechtskräftigen Bebauungsplanes ist ausdrücklich vom Gesetzgeber (BauGB) vorgesehen.

Der Rat der Stadt Hagen hat für den Bereich des Bebauungsplanes Nr. 3/86 - Kleingärten und Wohnbebauung  - Steltenberg – die Einleitung eines Umlegungsverfahrens angeordnet, welches in den Jahren 1995 bis 2001 durchgeführt wurde. Dabei wurde das Flurstück 1300 dem Antragsteller zugewiesen.

Die Grundstücksaufteilung sah für das hier zu behandelnde Baugrundstück und das westlich angrenzende eine Bebauung mit einem Doppelhaus vor. Auf dem westlichen Grundstück wurde aber ein freistehendes Haus errichtet. Das war nicht im Sinne Umlegung, konnte aber baurechtlich nicht verhindert werden. Der Bebauungsplan erlaubt eine Doppelhausbebauung und damit eine Bebauung bis an die gemeinsame Grundstücksgrenze, setzt diese Doppelhausbebauung aber nicht zwingend fest und erlaubt auch eine Einzelhausbebauung, zu der es dann gekommen ist.

Durch die tatsächlich erfolgte freistehende Bebauung auf dem westlich angrenzenden Grundstück ist auf dem Flurstück 1300 die durch die Baugrenze vorgegebene Hausbreite (für eine Doppelhaushälfte) von 7,75 m nicht mehr umsetzbar. Bei einer Grenzbebauung wäre eine Grundfläche von 7,75 m x 12 = 93 m² möglich gewesen. Jedoch, nach Abzug des bauordnungsrechtlich erforderlichen Mindestgrenzabstandes von 3 m (§ 6 BauO NW) ist nur noch ein freistehendes Haus mit einer Grundfläche von 4,75 m x 12 m = 57 m²  möglich. Dies entspricht in Anbetracht der Flurstücksgröße von 358 qm einer Überbauung von ca. 16 % und ist somit extrem gering bzw. unverhältnismäßig untergenutzt. Verglichen mit der vom Bebauungsplan festgesetzten Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4, welche eine Überbauung von 40 % im Plangebiet zulässt, die auch auf den benachbarten Grundstücken ausgeschöpft wird, liegt hier eine Benachteiligung vor. Zudem erschwert der Zuschnitt der Grundfläche mit einer Breite von nur 4,75 m eine zeitgemäße Wohnhausbebauung, bzw. macht diese unmöglich. Damit ist eine Baulücke entstanden, die nicht sinnvoll zu bebauen ist, was den Planungszielen des Bebauungsplanes Nr. 3/86 - Kleingärten und Wohnbebauung Steltenberg - entgegensteht. Hier ist auch eine Betroffenheit des öffentlichen Belanges im Sinne des Umweltschutzes festzustellen, wonach mit Grund und Boden sparsam umgegangen werden soll.

Der geschilderte Missstand soll über den eingeleiteten vorhabenbezogenen Bebauungsplan bereinigt werden. In dem Verfahren werden die betroffenen nachbarrechtlichen Belange in gebührender Art und Weise berücksichtigt und insbesondere dem Gebot der Rücksichtnahme wird Rechnung getragen. Planungsrechtlich wird nur ein Vorhaben zugelassen, das sich von seiner Anordnung, Masse und Größe sozial- und umweltverträglich in die nähere Umgebung einfügt. Durch das bauordnungsrechtliche Verfahren wird sichergestellt, dass die nach Bauordnung (BauO NRW) erforderlichen Abstandflächen eingehalten werden.

Wenn auch eine gewisse Betroffenheit nicht gänzlich in Abrede gestellt werden kann, auf eine Unveränderlichkeit der Planung konnte und kann der Vertrauensschutz bezüglich des rechtskräftigen Bebauungsplanes nicht basieren. Der Grad der Betroffenheit, insbesondere die Frage, inwiefern sich die Änderung des Bebauungsplanes auf das nördliche Nachbargrundstück nachteilig auswirkt, soll in den folgenden Kapiteln behandelt werden.

Das Flurstück 1300 verfügt über eine Grundfläche von ca. 358 m². Aufgrund der vorgesehenen Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 dürfen nur 40 % der Grundstücksfläche mit dem Hauptbaukörper einschließlich der Außenterrassen bebaut werden, das sind 143,2 m². Stellplätze, Garagen und deren Zufahrten und sonstige Nebengebäude hinzugerechnet dürfen 60 % des Grundstückes versiegelt werden, das sind 214,8 m². An diesen Maßen wird sich durch den neuen Bebauungsplan Nr. 6/10 nichts ändern. Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ) werden nicht verändert.

Daher sind die in der Eingabe vom 17.03.2011 getroffenen Schlüsse, dass das geplante Vorhaben in seinen Abmessungen über die sich aus dem bisherigen Bebauungsplan ergebenden Grenzen hinausging, falsch. 

Bei Errichtung einer Doppelhaushälfte an der westlichen Grundstücksgrenze wäre eine Grundfläche von 93 m² möglich gewesen. Diese Grenzbebauung wurde durch die Errichtung eines frei stehenden Hauses auf dem westlichen Nachbargrundstück unmöglich. Ein freistehendes Haus auf dem Flurstück 1300 könnte nur noch eine Grundfläche von 57 m² (Hauptbaukörper) einnehmen. Der Vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 6/10 erlaubt ein Gebäude mit den Ausmaßen von 9 m x 10 m = 90 m². Damit bleibt die mit der Baugrenze geregelte Fläche, die überbaut werden darf, unter dem Maß, welches im Bebauungsplan Nr. 3/86 ursprünglich vorgesehen war.

Gemäß Bebauungsplan Nr. 3/86 war zur nördlichen Grundstücksgrenze im Mittel ein Abstand von ca. 4 m einzuhalten. Durch den neuen Bebauungsplan Nr. 6/10 vergrößert sich dieser Abstand zwischen Baugrenze und Grundstücksgrenze auf ein mittleres Maß von 6,80 m. Der geringste Abstand wird mindestens 4,70 m betragen. Das nördlich benachbarte Wohngebäude verfügt über einen Abstand von ca. 6,5 m zur südlichen Grundstücksgrenze, sodass zwischen dem neu zu errichtenden Gebäude und der vorhandenen Bebauung im Norden mindestens 11,2  m Abstand eingehalten wird.

Da es sich um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan handelt, können auch Aussagen über die Dachhöhe und die Firsthöhe gemacht werden, die sich aus dem Projektplan ergeben. Die Höhe des geplanten Daches wird mit 5 m angegeben. Die geplante Firsthöhe liegt 11,8 m über dem geplanten Fertigfußboden des Untergeschosses, der auf 202,5 m über NN festgelegt werden soll. Daraus ergibt sich die Höhenlage des Firstes auf 214,30 m über NN bzw. 9,84 m über dem vorhandenen Gelände, welches auf der Südostseite des Gebäudes bei 204,46 m über NN liegt.

Zum Vergleich die Maße des nördlich benachbarten Gebäudes: Die Firsthöhe des bestehenden Gebäudes liegt 10,22 m über dem Fertigfußboden des Untergeschosses, der sich auf 200,50 m über NN befindet. Daraus ergibt sich die Höhenlage des Firstes auf 210,72 m über NN bzw. 7,81 m über dem Gelände, welches auf der Vorder- und der Rückseite des Gebäudes bei 202,91 m über NN liegt.

Bei Vergleich der Maße beider Objekte lässt sich ableiten, dass der geplante First des südlichen Nachbarn 3,58 m höher über NN liegt. Diese Differenz ist größtenteils den topographischen Gegebenheiten geschuldet, die einen Unterschied von ca. 1,50 m der mittleren Geländehöhe aufweist. Andererseits wird das Untergeschoss mit seiner Deckenoberkante im Mittel um ca. 1,43 m aus der vorhandenen Geländeoberfläche herausragen. Regulär ist sogar ein Maß von bis zu 1,60 m erlaubt. Dass der nördliche Nachbar von dieser Möglichkeit keinen Gebrauch gemacht hat und sein Kellergeschoss tiefer abgesenkt hat, kann dem südlichen Nachbarn nicht angelastet werden. Ebenso wenig darf es für den südlichen Nachbarn zum Nachteil sein, dass dem nördlichen Nachbarn eine Befreiung von der durch Gestaltungssatzung festgesetzten Dachneigung von 45° auf 40° erteilt wurde. Die durch diese Befreiung genehmigte Dachneigung  bewirkt eine ca. 0,76 m geringere Höhe seines Daches. Die o. g. Höhendifferenz bleibt noch unterhalb der Summe, die sich bei Addition der genannten Einzelwerte ergibt. 

Das Gelände des Baugebietes steigt von Nordwest nach Südost an. Diese topographische Gegebenheit muss dem Eigentümer des nördlich angrenzenden Grundstückes beim Grunderwerb bewusst gewesen sein, somit auch der Umstand, dass sein Grundstück tiefer liegt als das des südlich angrenzenden Flurstücks 1300. Ihm muss beim Grundstückskauf auch die Tatsache bekannt gewesen sein, dass das Flurstück 1300 ein Baugrundstück ist. Somit ist bei der Auswahl des Grundstückes von eigenverantwortlichem Handeln auszugehen, was auch für die Entscheidung über die Konstruktion des Hauses gilt.

Die Verwaltung hält es für unangemessen, von einem „Talkesseleffekt“ zu sprechen. 

Bei einem Abstand von 11,2 an der engsten Stelle, die Baukörper stehen schräg zueinander, halten wir den Unterschied der Gebäudehöhen für akzeptabel. Sie liegen auch im Rahmen der unterschiedlichen Auslegung der planungsrechtlichen Vorgaben, die bisher durch den Bebauungsplan Nr. 3/86 gegeben waren.

Nach dem bestehenden Bebauungsplan in Verbindung mit der Gestaltungssatzung wäre bei einer 12 m breiten Bautiefe mit einer Dachneigung von 48° eine Dachhöhe von 6,66 m möglich, also 1,66 m höher als im neuen Bebauungsplan vorgesehen. Dieses würde sich auch auf die Höhenlage des Dachfirstes auswirken bzw. es würde die Gesamthöhe des Gebäudes vergrößern. Wie hoch genau das Gebäude nach dem bestehenden Bebauungsplan werden könnte, darüber kann keine Aussage gemacht werden, da es keine Höhenfestsetzung gibt.

Insofern ergibt sich eine Verbesserung gegenüber dem bestehenden Planungsrecht hinsichtlich der Gebäudehöhe.

Zum Thema Verschattung:

Die östliche Baugrenze wird im Unterschied zum bestehenden Bebauungsplan um 4,25 m weiter nach Osten verschoben. Daraus ergibt sich der Umstand, dass der Schatten des Dachfirstes ca. 60 Minuten früher auf das nördliche Nachbargrundstück fallen wird. Andererseits muss beachtet werden, dass das Dach um 1,66 m niedriger sein wird, als es im Bebauungsplan Nr. 3/86 möglich gewesen wäre (s.o.) und die nördliche Baugrenze wird um 4,20 m weiter nach Süden rücken. Dadurch wird der Schatten auf dem nördlichen Nachbargrundstück kürzer ausfallen. Das zeitliche Ausmaß des Schattenwurfs wird größer, das räumliche Ausmaß wird kleiner.

Insgesamt wird der Betrieb der Fotovoltaikanlage durch den Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6/10  im Vergleich zu den Besonnungsverhältnissen die aufgrund  des bestehenden Bebauungsplanes entstehen könnten nicht stärker oder nicht wesentlich stärker beeinträchtigt. Die Situation kann nicht mit dem gegenwärtigen Zustand eines unbebauten Grundstückes verglichen werden.

Nach geltender Gesetzeslage hat niemand ein Recht auf Verschattungsfreiheit. Das hier geplante Gebäude fügt sich in seiner Art und Maß der Nutzung in die vorhandene Umgebung ein. Es entstehen keine wirtschaftlichen Nachteile oder keine wesentlichen wirtschaftlichen Nachteile durch die Verschiebung der Baugrenze.

Das Gebot der Rücksichtnahme ist schließlich auch nicht dadurch verletzt, dass das Haus des widersprechenden Nachbarn zum vorliegenden Verfahren durch den Neubau zu bestimmten Tageszeiten unterschiedlich stark verschattet ist. Dies macht das neu errichtete Gebäude für den Betreffenden noch nicht unzumutbar. In einem bebauten innerstädtischen Gebiet oder Siedlungsbereich muss immer damit gerechnet werden, dass Nachbargrundstücke innerhalb des durch das Bauplanungs- und das Bauordnungsrecht – insbesondere § 6 BauO NRW (Abstandsflächen) – vorgegebenen Rahmens baulich ausgenutzt werden und es zu einer Verschattung des eigenen Grundstücks bzw. von Wohnräumen kommt.

Quelle: OVG Münster vom 19.07.2010 (Az. 7 A 3199/08)

Der Vertrauensschutz des Nachbarn auf die Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 3/86 - Kleingärten und Wohnbebauung Steltenberg -, wird als nachrangig betrachtet gegenüber dem privaten Belang einer wirtschaftlichen Nutzbarkeit eines als Baugrundstück ausgewiesenen Flurstückes (Flurstück 1300)  einerseits und dem öffentlichen Belang des Umweltschutzes andererseits, nämlich dem Gebot mit Grund und Boden sparsam umzugehen, indem für eine Baulücke eine Bebauung ermöglicht wird im Sinne einer Nachverdichtung als Maßnahe der Innenentwicklung.

Unter Abwägung der privaten und öffentlichen Belange wird der Anregung, von der Veränderung der Baugrenzen abzusehen und kein Bebauungsplan-verfahren durchzuführen, nicht gefolgt.

3.

Stellungnahme der Stadt Hagen zu den Anregungen der WBH mit Schreiben vom 09.07.2012 die im Rahmen der öffentlichen Auslegung und gleichzeitiger Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6/10 (621) -Wohnbebauung Steltenberg, Flurstück 1300- vorgebracht wurden.

Die Begründung zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird unter Punkt 6 Ver- und Entsorgung / Wasser und Energie um folgenden Text ergänzt.

„Entwässerungssysteme sind gemäß dem Arbeitsblatt DWA-A 118 der DWA auf eine Überstausicherheit nachzuweisen, die von der baulichen Nutzung im Umfeld abhängt. Hierbei wird eine bestimmte Jährlichkeit angesetzt, bei der das Abwasser nicht aus dem Entwässerungssystem austreten darf. Darüber hinaus muss aber auch eine Überflutungssicherheit für ein noch selteneres Niederschlagsereignis gewährleistet werden. Unter Überflutung wird dabei ein Ereignis verstanden, bei dem das Abwasser aus dem Entwässerungssystem entweichen oder gar nicht erst in dieses eintreten kann und auf der Oberfläche verbleibt oder in Gebäude eindringt.

Die Fachwelt geht davon aus, dass ein Entwässerungssystem unmöglich auf jeden erdenklichen Niederschlag ausgelegt werden kann und der Überflutungsschutz letztendlich gemeinsam von allen Beteiligten gewährleistet werden muss. Dies bedeutet:

1.   ausreichende Auslegung des öffentlichen Entwässerungssystems

2.   bei Überstau Ableitung über die öffentlichen Straßen

3.   bauliche Vorsorge seitens der Grundstückseigentümer“

Der Anregung wurde damit entsprochen. 

Der Anregung, im Sinne einer baulichen Vorsorge, folgende Festsetzung im Bebauungsplan zu treffen, kann aus juristischen Gründen nicht gefolgt werden:

"Alle Öffnungen in Gebäuden, insbesondere Türen und Kellerfenster / Lichtschächte, über die Wasser eindringen kann, müssen 0,2 m über Geländehöhe liegen (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 i. V. m. § 9 Abs. 3 BauGB)."

Unter § 9 Absatz 1 Baugesetzbuch werden in 26 Unterpunkten alle Festsetzungen aufgeführt, die in einem Bebauungsplan getroffen werden können. Dabei handelt es sich um eine abschließende Auflistung, das heißt, es dürfen keine zusätzlichen Festsetzungen geschaffen werden, die sich nicht einer der aufgeführten Festsetzungen zuordnen ließen. Die Zuordnung zum § 9 Abs. 1 Nr. 2 i. V. m. § 9 Abs. 3 BauGB für die vorgeschlagene Festsetzung ist juristisch leider nicht korrekt. Eine Festsetzung dieser Art stellt einen unrechtmäßigen Eingriff ins Eigentum dar.

Der o. g. Hinweis in der Begründung zum Bebauungsplan auf die Nachweispflicht bezüglich einer Überstausicherheit für das Entwässerungsystem wird auch auf dem Bebauungsplan unter “textliche Hinweise” vermerkt.

Der Anregung, im Bebauungsplan die vorgeschlagene Festsetzung zu Gebäudeöffnungen zu treffen, wird nicht entsprochen.

Finanzielle Auswirkungen