02.07.2019 - 6.1 Handlungskonzept Wohnen - Präsentation durch da...

Zusammenfassung des Diskussionsergebnisses:

Der Geschäftsführer des Institutes für Raumforschung und Immobilienwirtschaft (IRI), Herr Heinze, wird durch den Vorsitzenden begrüßt und gebeten mit seinem Vortrag zu beginnen

Herr Heinze bedankt sich für die Einladung und stellt seinen Vortrag, unterstützt durch eine PowerPoint Präsentation, vor.

Herr Keune bedankt sich bei Herrn Heinze für den Vortrag und führt aus, dass die bisher erarbeiteten Gutachten eine gute Grundlage bieten um darauf aufzubauen. Man müsse den Wohnungsmarkt stärker beobachten, weil sich dahinter die Kennzahlen verbergen, nach denen man handeln müsse wenn es darum geht im B-Plan die unterschiedlichen Wohngebiete festzusetzen. Der Beschluss ist zweigeteilt. Einmal die Kenntnisnahme des Handlungskonzeptes Wohnen und dann auch der Arbeitsauftrag für eine quantitative Betrachtung des Wohnungsmarktes. Es muss beschrieben werden wie sich der Wohnungsmarkt derzeit darstellt, das heißt in Teilsegmenten die Bestände und Bedarfe gegenüberstellt. Daraus wird sich ergeben dass es in einem bestimmten Teilsegment einen Überhang gibt, so dass man auch über einen Rückbau nachdenken müsse. Durch eine Bereinigung des Wohnungsmarktes wird das Mietnieveu langfristig angehoben werden. Für Neubauten werden höhere Mieten angesetzt als für Wohnungen im Bestand. Man werde auch den demografischen Wandel berücksichtigen müssen. Der Altbaubestand hat die Problematik, dass er nicht barrierefrei ist. Selbst bei einer energetischen Sanierung bleibt die Barrierefreiheit meist außen vor. Er würde gerne den Arbeitsauftrag zur Beobachtung des Wohnungsmarktes mitnehmen um in Zukunft besser auf die Anforderungen des Wohnungsmarktes reagieren zu können. Der Geschoss- und soziale Wohnungsbau werden mit in die Betrachtung einfließen. Hier wird man prüfen ob die Förderrahmenbedingungen für Hagen passend sind. Wenn hier Bedarf besteht wird man gegebenen falls nachsteuern müssen.

Herr Dr. Ramrath erklärt, dass es ein Begleitgremium zu dem Prozess gegeben habe. Die beteiligten Wohnungsunternehmen haben bei dem Thema Rückbau, begrenzte Perspektiven für die kommenden Jahre aufgezeigt. Die Wohnungsgesellschaften führen an, dass sie schon sehr viele Wohnungen zurückgebaut und auch modernisiert haben. In Hagen befinden sich die Wohnungen überwiegend in privater Hand. Die privaten Eigentümer haben zum großen Teil Schwierigkeiten damit, ihre Wohnungen für die Zukunft herzurichten. Seine Frage geht dahin, welche Möglichkeiten es gibt den Einzeleigentümer zu einem Rückbau zu bewegen. Mit den vorhandenen Instrumenten ist dies sehr schwierig zu bewerkstelligen.

Herr Heinze sagt, dass es sehr schwierig sei die Einzeleigentümer dazu zu bewegen ihre Wohnungen abzureißen. Die Gründe könnten sein, dass man sehr lange darin gewohnt habe oder die Wohnung dient der Alterssicherheit. Städtebaulich ist es auch schwierig einzelne Gebäude aus dem Bestand herauszunehmen. Seiner Meinung nach ist die Städtebauförderung in der Lage ein Instrumentarium bereitzustellen mit dem man rückbauen kann.

Herr Meier führt aus, dass man bei dem betrachten der ersten Bestandsanalyse erschrocken war. Es kam zu einer Nachbeauftragung. Dieses zweite besser strukturierte Gutachten wurde hier jetzt vorgelegt. Aus diesem ergeben sich jetzt bessere Handlungsoptionen. Für die konkrete Umsetzung benötige man wahrscheinlich externe Hilfe. Deshalb wurde das Konzept mit in das ISEK eingebunden, auch mit dem Ziel noch Landesfördermittel zu bekommen. In Hagen müsse man vermeiden, dass sich ein „zweiklassen“ Wohnen etabliert. Innerhalb von Hagen gibt es „Wohnungswanderungen“, die statistisch erfasst und dokumentiert werden sollten. In dieser Stadt versucht man das Thema des sozialen Wohnungsbaus wieder zu beleben, um ein entsprechendes Angebot an barrierefreien Wohnungen vorzuhalten, für Menschen die diese benötigen. Es wird an den Politikern liegen, dieses mit in das ISEK-Verfahren einzubetten. Im Lenkungskreis wurde über Mobilität und Versorgung diskutiert. Wenn man junge Leute für diese Stadt gewinnen wolle, muss der Erlebniswert in den Stadtteilen entsprechend angepasst werden. Diese Aspekte werde man im ISEK Verfahren intensiv diskutieren und weiter vorantreiben. Das Handlungskonzept bringt keine Lösung, strukturiert aber das weitere Vorgehen. Er würde den Vorschlag der Verwaltung aufgreifen, dass man in eine qualitative Betrachtung eintrete. Er weist noch auf die Stadt Dortmund hin. Dort gibt es eine Beratungsstelle, die Wohngruppen berät und dazu ermutige sich zusammenzuschließen.

Herr Schmidt führt aus, dass man dieses Konzept mit anderen Prozessen die im Moment laufen abgleichen solle. Die hier vorgeschlagenen Maßnahmen können nicht 1 zu 1 übernommen werden. Als Beispiel führt er die Umnutzung von Ladenlokalen an. Die Verwaltung schlägt dies vor, während der Quartiersmanager versucht den Einzelhandel in Hohenlimburg wieder zu beleben. Hier müsse eine klare Linie erarbeitet werden.

Herr Röspel sagt, dass im Beschlussvorschlag die Begriffe Neu- und Rückbau auftauchen. Das Handlungsfeld Neubau ist ihm durch die vielen Bebauungspläne ein Begriff. Spannender findet er das Handlungsfeld Planen und Bauen im Bestand. Wenn man die hier beschriebenen Maßnahmen von dem Bahnhof bis hin zum Volkspark umgesetzt bekommt, dann kann hier eine sehr gute Stadtentwicklung stattfinden, auch vor dem Hintergrund der Entwicklung der West Side. Bei dem Thema Rückbau ist er zurückhaltender. Vielleicht sind die niedrigen Immobilienpreise eine Chance für die Stadt um z.B. Wohnraum für Studenten in der Nähe von S-Bahnhaltepunkten einzurichten. Im Handlungskonzept wird auch angeregt eine Anlaufstelle für das Fördermanagment in der Verwaltung einzurichten. Hier die Frage an die Verwaltung, wie diese dazu steht. Eine Priorisierung von Maßnahmen im 2-Jahresrythmus durch die Verwaltung wäre angebracht.

Herr Dr. Ramrath bittet Herrn Heinze dazu Stellung zu nehmen.

Herr Heinze weißt auf das Mietpreisnieveu hin. Dies könne ein Alleinstellungsmerkmal sein, sollte aber nicht für das ganze Stadtgebiet gelten. Da dadurch Investoren keinen Anreiz haben um in Hagen zu investieren. Grundsätzlich ist es schwierig den Einzelhandel zu fördern und gleichzeitig den Rückbau zu empfehlen. Er persönlich neigt dazu den Umbau zu empfehlen, weil er der Meinung sei, das der kleine stationäre Einzelhandel in den Nebencentren kaum noch eine Chance habe. Insofern würde er den Eigentümern empfehlen die Ladenlokale barrierefrei umzubauen. Herr Meier hat die Aufwertung der Erlebnisqualität in den Stadtteilen angesprochen, dem könne er nur zustimmen.

Herr Meier möchte zu dem Punkt 3.2.7 im Handlungskonzept, Vergabe von städtischen Grundstücken, einen Antrag formulieren. In Hagen werden mehrere Bebauungspläne bearbeitet. In diese möchte die SPD – Fraktion eine Quote aufgenommen haben, dass nicht nur Einfamilienhäuser ausgewiesen werden sondern auch der Geschosswohnungsbau berücksichtigt wird. Die Verwaltung hat hier einmal 25 Prozent vorgeschlagen. Von diesem ausgewiesenen Geschosswohnungsbau könne man 25 Prozent für den sozialen Wohnungsbau vorsehen.

Herr Reinke führt aus, dass man das Handlungskonzept auch in der CDU-Fraktion beraten habe. In vielen Dingen deckt sich das Handlungskonzept Wohnen auch mit den Vorstellungen der CDU-Fraktion. Für heute schlägt er vor, noch keinen Beschluss zu fassen, sondern dies für die nächste Sitzung auf die Tagesordnung zu nehmen und ordentlich zu beraten. Danach kann man die Verwaltung mit Vorschlägen und entsprechenden Beschlüssen beauftragen das Handlungskonzept für die nächsten 2 Jahre festzulegen.

Herr Keune erklärt, dass man die Zahlen nachverfolgen wolle. Die einzelnen Marktsegmente sollen untersucht werden. In diesem Zusammenhang wird der Bedarf für den Geschosswohnungsbau und Sozialwohnungsbau genauer herausgearbeitet werden. Eine allgemeine Entscheidung für die Quote kann man aufgrund der dann vorliegenden Basis treffen. Es kann etwas dauern bis die Verwaltung eine Aussage dazu machen kann, wie sie die Situation beurteilt und Gegenmaßnahmen dazu vorschlägt. Herr Meier möchte bei dem Loheplatz beispielhaft solch eine Quote einfließen lassen. Herr Keune schlägt vor, dass dem Ausschuss zwei Alternativentwürfe vorgestellt werden. Einer der sich nur mit dem Thema Einfamilienhausbau beschäftigt und der Zweite, der sich mit dem teilweisen Geschosswohnungsbau befasst. An solchen Einzelstandorten ist es wichtig zu sehen wie sich dies städtebaulich einfügt und verträgt. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens würde man die beiden Varianten dem Ausschuss zur Entscheidung und Diskussion vorlegen.

Herr Dr. Ramrath führt aus, dass man den Beschlussvorschlag der Verwaltung beschließen soll und mit einem Zusatz versehen. Die Verwaltung wird beauftragt das von Herrn Meier vorgeschlagene Konzept zu prüfen und zu konkretisieren. Dies könne man im Zusammenhang mit dem Vorschlag von Herrn Keune zum Loheplatz machen. Bei einer so großen Fläche wie dem Loheplatz kann man leichter eine Quote für den Geschosswohnungsbau festsetzen als bei einer Fläche die nur drei Wohneinheiten umschließt. Sein Vorschlag geht dahin dies nochmals wohlwollend untersuchen zu lassen und dann weiter zu beraten.

Herr Panzer sagt, dass man den Vorschlag der SPD-Fraktion unterstützen werde. Der Stadtteil wird durch einen hohen Anteil von Mehrfamilienhäusern geprägt. Dies sollte man städtebaulich weiter unterstützen. Dies ist ein komplexes Thema. Der vorliegende Beschlussvorschlag erscheint ihm doch sehr allgemein. Wenn die Verwaltung das Handlungskonzept auswertet, wird sie nicht nur eine Entwicklung beschreiben sondern auch Ziele daraus ableiten.

Herr Meier sagt, dass er nachvollziehen kann, dass nicht jedes Baugebiet für den Geschosswohnungsbau geeignet ist. Dies ist ein Signal der SPD-Fraktion, dass sie den Einstieg in den sozialen Wohnungsbau befürworten. Er findet es gut, dass die Verwaltung an dieser Stelle zweigleisig denkt und dies auch dem Ausschuss vorstellen wird.

Herr Homm fragt nach, ob es die Möglichkeit gibt den sozialen Wohnungsbau zu deckeln.

Herr Romberg schlägt vor, dass man die Barrierefreiheit und Umwandlung für leerstehende Ladenlokale in den Stadtteilen in den Beschluss aufnehmen sollte. Damit man dort barrierefreien Wohnraum schaffen kann. Dies gehört für ihn zu dem Thema dazu.

Herr Schwemin gibt den Hinweis, dass das Grundstück Loheplatz an die HEG verkauft wurde und somit eine Bauverpflichtung besteht. Insofern sollte man die wirtschaftlichen Aspekte der HEG nicht unberücksichtigt lassen. Er spricht sich dafür aus, als Wohnungsbauförderungsstelle, den sozialen Wohnungsbau wieder zu aktivieren.

Herr Dr. Ramrath lässt über den Beschlussvorschlag der Verwaltung und den formulierten Beschlusszusatz abstimmen.

Beschluss:

Der Stadtentwicklungsausschuss nimmt das Handlungskonzept Wohnen zur Kenntnis.

Die Verwaltung wird beauftragt, das Handlungskonzept Wohnen einer quantitativen Betrachtung zu unterziehen und für alle relevanten Segmente des Wohnungsmarktes, wie z. B. sozial geförderter Wohnungsbau, frei finanzierter Wohnungsbau und Wohneigentum, jeweils den Bestand, die Entwicklung und eine Prognose darzulegen.

Hieraus sind quantitative Zielgrößen für Neu- und Rückbau abzuleiten, an denen sich die Handlungen / Aktivitäten in den nächsten Jahren auszurichten haben.

Die Verwaltung wird beauftragt, ein Konzept zu entwickeln und vorzuschlagen, wie in neuen Wohnbaugebieten Geschoss- und Sozialwohnungsbau in angemessenem Umfang einzubeziehen ist.

Die Ergebnisse sind dem Stadtentwicklungsausschuss zeitnah vorzulegen.

Abstimmungsergebnis: